Liczba rozwiązywanych przez sąd umów o dożywocie mylona jest z ich unieważnieniami - mówi Szymon Kołodziej, członek Krajowej Rady Notarialnej.
W roku 2020 zawarto ponad 13 tys. nowych umów o dożywocie. To dwa razy więcej niż w 2012 roku. Z czego może to wynikać?
Wzrost liczby czynności dokonywanych w kancelariach notarialnych przez ostatnich prawie 20 lat wynika chociażby z bardzo dużej dostępności notariuszy – odnotowaliśmy zwiększenie ich liczby z 2368 w roku 2012 do 3684 w roku 2020. Coraz większa jest także świadomość prawna Polaków i dlatego, nawet w kręgu osób najbliższych, coraz częściej zamiast umów darowizny zawierane są umowy o dożywocie, które gwarantują, że osoba przekazująca nieruchomość uzyska dożywotnią opiekę i inne świadczenia wynikające z umowy.
W wielu przypadkach umowy są zawierane z najbliższymi członkami rodziny, ale często comiesięczne świadczenie pieniężne w zamian za przeniesienie własności nieruchomości proponowały również obce osoby fizyczne lub firmy. Większość z nich oferowała nie więcej niż 30 proc. wartości nieruchomości. Klientami na ogół są starsi ludzie. Czy w pana przekonaniu, decydując się na podpisanie umowy, byli oni świadomi tego, że przekazują własne mieszkanie czy dom (czyli dorobek ich życia) dużo poniżej wartości?
Umowa dożywocia jest szczegółowo uregulowana w kodeksie cywilnym. To strony umowy postanawiają, jakie świadczenia w zamian za przekazanie nieruchomości będzie otrzymywał dożywotnik. Czasami tymi świadczeniami jest tylko opieka nad osobą starszą i zapewnienie jej pomocy, gdyż dożywotnik oświadcza, że nie potrzebuje wsparcia finansowego. W innych przypadkach strony umowy ustalają, że będzie to świadczenie pieniężne oraz dożywotnie prawo zamieszkiwania. Zgodnie z art. 908 k.c. strony umowy mogą dowolnie kształtować jej treść.
Ale czy rolą notariusza nie jest uświadomienie takiej z założenia słabszej stronie konsekwencji? A jeśli jest świadoma, to ustalenie, z czego może wynikać, że jednak decyduje się na podpisanie umowy?
Oczywiście notariusz przy każdej czynności notarialnej jest zobowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron, co oznacza, że powinien im wyjaśnić skutki prawne zawieranej umowy. Nie może on jednak ingerować w wolę stron umowy. To by się sprzeciwiało gwarantowanej ustawowo swobodzie umów.
Czy styka się pan z patologicznymi sytuacjami? Czy notariusze mogą im przeciwdziałać?
W swojej praktyce nie spotkałem się z takimi sytuacjami. Notariusz powinien odmówić czynności, jeżeli poweźmie wątpliwość co do zdolności którejkolwiek ze stron do dokonania czynności prawnej lub jeżeli czynność notarialna byłaby niezgodna z prawem.
Coraz częściej umowy dożywocia są unieważniane przed sądami. Czy można wtedy uznać, że notariusz nie dochował należytej staranności, czy też że sytuacja w chwili złożenia powództwa przez dożywotnika mogła być odmienna niż w chwili zawierania umowy?
Krajowa Rada Notarialna nie ma takich danych. Stanowczo trzeba jednak zwrócić uwagę na częste, mylne utożsamianie unieważnienia i rozwiązania umowy o dożywocie. To absolutnie nie jest to samo. Przepisy kodeksu cywilnego regulujące umowę o dożywocie przewidują, że jeśli pomiędzy dożywotnikiem a zobowiązanym wytworzą się tak złe stosunki, że nie można wymagać od stron, aby pozostawały w bezpośredniej styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę. W wyjątkowych sytuacjach może nawet rozwiązać umowę o dożywocie. Jak widać, podstawą powyższych decyzji sądu są zawsze wydarzenia, często negatywne, do których doszło pomiędzy stronami już po zawarciu umowy o dożywocie. Jeżeli wzrasta liczba umów o dożywocie, to nieuchronnie rosnąć też będzie liczba takich orzeczeń, bo stosunki międzyludzkie w trakcie wykonywania takich umów też często ulegają zmianie. Jest to jednak tryb wprost przewidziany w ustawie. Mam wrażenie, że liczba rozwiązywanych przez sąd umów mylona jest właśnie z ich unieważnieniami.
Umowa dożywocia stała się lepiej znana w części za sprawą reklam. I jak wskazują dane, jest coraz częściej stosowana. Nie ma jednak przepisów, które wystarczająco chroniłyby dożywotników. Problem dostrzegło m.in. Ministerstwo Sprawiedliwości. Jakie przepisy powinny zostać pana zdaniem wprowadzone?
Pamiętać należy, że instytucja umowy o dożywocie jest dobrze zakorzeniona w kodeksie cywilnym i regulacja ta ma długa tradycję w polskim systemie prawa. Zwiększone zainteresowanie umową o dożywocie wynika przede wszystkim z tego, że umowa ta w większym stopniu odpowiada na oczekiwania zbywców nieruchomości – szczególnie w gronie najbliższej rodziny – niż umowa darowizny. Zmiana regulacji w tym zakresie wymagałaby zmian w kodeksie cywilnym, a to już nie jest takie proste i na pewno powinno być działaniem niezwykle przemyślanym. Dotyka bowiem instytucji uregulowanej od wielu lat, która na dodatek doczekała się licznych publikacji i jest obudowana obszernym orzecznictwem sądów powszechnych i Sądu Najwyższego, co jest wartością samą w sobie.
Rozmawiała Marzena Sosnowska
