Przegląd nowych regulacji dotyczących konsumenta hipotecznego, dyskusja nad „odpowiedzialnym kredytowaniem i zadłużaniem się”, prezentacja praktycznych rozwiązań bankowych problemów nowego prawa hipotecznego oraz przedstawienie sądowej i notarialnej praktyki hipotecznej po dacie 20 lutego 2011 roku, to problematyka poruszana podczas seminarium uzgodnieniowego zorganizowanego przez Fundację na Rzecz Kredytu Hipotecznego.

Nowe wymogi regulacyjne w zakresie ochrony konsumenta hipotecznego

Jako pierwszy z prelegentów w temacie „Ujęcie kredytu hipotecznego w nowej ustawie o kredycie konsumenckim” wypowiedział się dr Marcin Kłoda, partner w kancelarii Kłoda Narkiewicz – Jodko Spółka Partnerska Adwokaci. Wykładający podkreślił, że celem nowej regulacji jest wdrożenie dyrektywy 2008/48/WE. Art. 2 ust. 2 lit. a tej dyrektywy wyłącza z jej zakresu przedmiotowego umowy o kredyt, który jest zabezpieczony hipoteką bądź innym porównywalnym zabezpieczeniem na nieruchomości, które są powszechnie stosowane w państwie członkowskim albo, który jest zabezpieczony prawem związanym z nieruchomością. Oznacza to, że państwa członkowskie nie są zobowiązane, aby wdrożyć dyrektywę w zakresie takich umów, jednakże mogą stosować przepisy zgodne w tym zakresie z dyrektywą. Prelegent wyjaśnił, że ustawodawca decydując się na częściowe poddanie umów o kredyt hipoteczny ustawie uznał, że przede wszystkim należy zapewnić konsumentom możliwość uzyskania właściwych informacji, zwłaszcza, że kredyt zabezpieczony hipoteką jest długoletnim i znacznym obciążeniem finansowym.

Kolejnym powodem nowelizacji jest to, że banki już w chwili obecnej udzielają informacji wymaganych ustawą, zaś udzielając kredytów hipotecznych, zazwyczaj udzielają także kredytów konsumenckich tym samym, chociażby z tego względu, banki przygotują się na wdrożenie ustawy. Biorąc pod uwagę powyższe, ustawodawca uznał, że częściowe objęcie kredytów hipotecznych ustawą nie będzie dla banku przyczyną nadmiernych kosztów ani ryzyka. W swoim wystąpieniu dr Kłoda wyjaśnił również definicje zwrotów ustawowych w tym, kim jest kredytodawca (przedsiębiorca, który w zakresie swojej działalności gospodarczej bądź zawodowej udziela albo przyrzeka udzielenie kredytu konsumentowi) oraz pośrednik kredytowy (przedsiębiorca niebędący kredytodawcą, który w ramach swojej działalności gospodarczej bądź zawodowej uzyskuje korzyści majątkowe z czynności faktycznych lub prawnych związanych z przygotowaniem, oferowaniem lub zawarciem umowy o kredyt).

Prelegent przedstawił także obowiązki przedumowne, które muszą być podane na trwałym nośniku z wykorzystaniem formularza zanim zostanie zawarta umowa. Obowiązki te nie wynikają wprost z ustawy, lecz z wykładni celowościowej, a zobowiązanymi do jej podania są pośrednik kredytowy i kredytodawca. Sankcją za naruszenie obowiązków przedumownych jest grzywna za wykroczenie, jednakże dotyczy to tylko kredytów konsumenckich, oprócz tego możliwe są także inne sankcje. Umowa o kredyt hipoteczny powinna zostać zawarta w formie pisemnej. Ustawa nie określa sankcji za naruszenie tego wymogu, co zdaniem prelegenta oznacza, że jedynie spowoduje to ograniczenia dowodowe przewidziane w kodeksie cywilnym. Umowa o kredyt hipoteczny powinna być sformułowana w sposób jednoznaczny i zrozumiały, zaś jej egzemplarz należy niezwłocznie doręczyć konsumentowi. Za naruszenie tego ostatniego wymogu bądź innych rażących naruszeń przepisów ustawy w treści umowy grozi co do zasady sankcja w postaci grzywny za wykroczenie (w zakresie umowy o kredyt konsumencki).

W konkluzacjach dr Kłoda podkreślił, że z uwagi na to, że przepisy ustawy o umowach o kredyt hipoteczny nie wdrażają dyrektywy, prawo właściwe do tych umów określa jedynie rozporządzenie Rzym I. Obowiązek udzielania informacji przedumownych powstał po wejściu w życie ustawy.

Prawie 60 proc. konsumentów nie rozumie zapisów zawieranej umowy kredytu

Wystąpienie zainicjowało dyskusję w przedmiocie zasadności nowych regulacji. Głos zabrała Elwira Ostrowska – Graczyk, Dyrektor Biura Ubezpieczeń Finansowych w PZU S.A., która zauważyła, że klient nie zawsze był świadomy obciążenia wynikającego z umowy kredytu. Również Aleksandra Łukasiewicz, prezes zarządu HB Doradcy Finansowi Sp. z o.o., stwierdziła że ponad 60% konsumentów nie rozumie zapisów podanych przez pracowników banków, co opowiada się za zasadnością obowiązku informowania klienta. Zdaniem Aleksandry Łukasiewicz powstaje jednak problem, w jakiej formie należy wypełnić ten obowiązek z uwagi na formalności. Jako przykład rozwiązania tego problemu, komentująca zaproponowała, aby załączyć odpowiedni druk do dokumentów potrzebnych do podpisana umowy.

Głos w dyskusji zabrała także prowadząca, dr Agnieszka Tułodziecka, prezes Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego, która zauważyła, że banki oraz instytucje finansowe powinny lepiej ze sobą współpracować. Zadaniem banków będzie dołożenie wszelkich starań, aby instytucje finansowe posiadały właściwe informacje w celu uniknięcia zaciągnięcia przez klienta kredytu darmego. Myśl tę rozwinął Marcin Czugan, stwierdzając, że nowa regulacja wprowadza znak równości pomiędzy bankiem, a pośrednikiem kredytowym, z uwagi na to, że sprzedają ten sam produkt, zatem obie instytucje (nierzadko porozumiewając się) będą musiały jasno określać warunki umowy kredytu.

Responsible Lending & Borrowing Standards – kierunek europejskiego rynku hipotecznego

Genezę integracji europejskiego rynku hipotecznego oraz istotę jego nowego kierunku tzw. Responsible Lending & Borrowing Standards wyjaśniła Agnieszka Nierodka. Stwarzając nową regulację, celem Komisji Europejskiej było przede wszystkim stworzenie skutecznego i konkurencyjnego jednolitego rynku dla konsumentów, kredytodawców i pośredników kredytowych wskutek umacniania zaufania konsumentów oraz wspierania mobilności, działalności transgranicznej kredytodawców i pośredników. Komisja Europejska uznała, że oprócz ochrony rynku należy go również pobudzać poprzez wspieranie stabilności finansowej wskutek zapewnienia odpowiedzialnego funkcjonowania rynku hipotecznego. Wykładająca wskazała również kwestie problematyczne w Dyrektywie mianowicie, to że kredyt transgraniczny jest inicjowany po stronie podażowej, jednak dodatkowe wymogi w zakresie ochrony konsumenta mogą hamować ten potencjał. Kwestią problematyczną jest także to, że dyrektywa skupia się na detalicznym popycie, pomijając przeszkody w transgranicznym oferowaniu kredytu.

Niedozwolone klauzule abuzywne

Wykład na temat niedozwolonych postanowień umownych poprowadziła prawnik Joanna Kornas. Prelegentka zwróciła uwagę na to, ze klauzula abuzywna, znajdująca się w konkretnej, zawartej z konsumentem umowie, nie wiąże konsumenta z mocy prawa. Wykładająca przypomniała, że niedozwolone postanowienia mogą się także znajdować we wzorcach umów, w szczególności w regulaminach czy w taryfach opłat i prowizji. Wykładająca przedstawiła kilka przykładowych klauzul w umowach bankowych, które przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zostały uznane za niezgodne z prawem oraz przytoczyła argumentacje obu stron sporu. Prelegentka podkreśliła, że dzięki rejestrowi klauzul abuzywnych świadomość konsumentów w odniesieniu do ich praw i możliwości wyegzekwowania korzystniejszych warunków w umowach z bankami rośnie. Należy pamiętać, że banki pomimo raportów UOKiK oraz jawności rejestru, powtarzają w swoich wzorcach umownych zakazane postanowienia

Kontrowersje wokół przepisów nowelizacji

Swoje spostrzeżenia w temacie sporów interpretacyjnych wokół nowych przepisów oraz ich praktycznych rozwiązań przedstawiła adwokat Małgorzata Chruściak, Partner CMS Cameron McKenna. Zdaniem wykładającej, celem nowej regulacji było uproszczenie procedur oraz uelastycznienie systemu. Prelegentka swój wykład rozpoczęła od zagadnienia opróżnionego miejsca hipotecznego oraz wyjaśniła, co oznacza pojęcie „granice wygasłej hipoteki”. W swoim wykładzie Pani Mecenas odniosła się także do instytucji nadzabiezpieczenia, czyli uprawnienia do obniżenia sumy hipoteki. Podzieliła je na pierwotne, gdzie bank ma różne możliwości obrony np. poprzez oświadczenie kredytobiorcy w umowie, oraz wtórne, gdzie praktycznie brak jest możliwości obrony. Prelegentka podkreśliła, że nadzabezpiecznie może się wiązać z pewnym ryzykiem związanym z możliwością przeniesienia lub ustanowienia hipoteki na częściowo opróżnione miejsce.

Jak zauważyła trzeba zaczekać na orzecznictwo sądów w tej kwestii. Zdaniem wykładającej możliwe jest podstawianie wierzytelności w odniesieniu do hipotek kaucyjnych, co wynika z treści ustawy. W swoim wywodzie Pani Mecenas stwierdziła, że możliwe jest zabezpieczenie hipoteczne wierzytelności powstałych ze stosunków prawnych zawartych w ramach umowy ramowej. Prelegentka zwróciła uwagę na to, że ustawa nie zawiera definicji pojęcia wierzytelności służących sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia. Niestety, w chwili obecnej z uwagi na brak orzecznictwa w tej kwestii, istnieje jedynie możliwość odniesienia się do doktryny, a więc najlepiej, aby strony w ramach swobody umów same określały, co rozumieją pod tym pojęciem.

Wątpliwości w sprawie treści art. 76 UKWiH

Ostatni wykład poświęcony kontrowersjom wokół art. 76 UKWiH poprowadził Konrad Płochocki. Wątpliwości dotyczą ust. 4 tego artykułu. Prelegent zaprezentował rozwój tego przepisu oraz wyraził swoje obawy w razie podziału nieruchomości, na której hipoteka obciąża ją na części ułamkowej. Zdaniem wykładającego, istnieje możliwość, że w takim przypadku współwłaściciele mogą otrzymać nie swoje obciążenie oraz, że dłużnik ucieknie od swojego zadłużenia. Ustęp 4 art. 76UKWiH został zlikwidowany, co wywołało spór w tym przedmiocie, między innymi prowadzone są dyskusje czy spowoduje to wzrost bezpieczeństwa kupującego mieszkanie czy jego spadek oraz czy możliwe jest zawarcie umowy o podział hipoteki po ustanowieniu hipoteki.

W konkluzjach poseminaryjnych dr Agnieszka Tułodziecka zauważyła, iż wciąż pozostaje wiele kwestii spornych w odniesieniu do nowych regulacji, w przypadku których na chwilę obecną należy odwoływać się do doktryny. Na orzecznictwo, które w jasny sposób rozwiąże problemy, wciąż jeszcze trzeba zaczekać.

Aneta Krzyżańska

Zobacz także:

Księgi wieczyste w orzecznictwie SN

Hipoteka po nowelizacji - weszły w życie nowe przepisy