Nie wolno wynajmować mieszkań kupionych w programie „Rodzina na swoim”. Za złamanie tej reguły można nawet stracić kredyt.
Ograniczenie prawa do swobodnego dysponowania mieszkaniem wprowadziła ustawa z dnia 15 lipca 2011 roku zmieniająca ustawę o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania oraz niektórych innych ustaw, która obowiązuje od 31 sierpnia tego roku.
ikona lupy />
Obowiązki kredytobiorcy / DGP
– Półtora roku temu nabyliśmy z mężem mieszkanie, korzystając z programu „Rodzina na swoim”. Przed rokiem wyjechaliśmy do Anglii za pracą. Mieszkanie wynajęliśmy w marcu 2011 r. innej rodzinie, bo dlaczego miało stać puste? Teraz bank przesłał pismo, że możemy utracić dofinansowanie – niepokoi się pani Magdalena z Warszawy. W infolinii poinformowano ją, że to, iż zawarła umowę przed nowelizacją z sierpnia, nie ma znaczenia i dofinansowanie najprawdopodobniej utraci.
W art. 9 ust. 3 nowelizacji określono przypadki skutkujące zaprzestaniem stosowania dopłat. Jednym z nich jest dokonanie przez docelowego kredytobiorcę zmiany sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego, na który został udzielony kredyt preferencyjny.
– Oznacza to, iż kredytobiorca nie może, bez utraty dopłat, przeznaczyć finansowanego kredytem preferencyjnym lokalu mieszkalnego na wykonywanie w nim działalności gospodarczej ani wynająć go osobom trzecim – wyjaśnia Bolesław Meluch ze Związku Banków Polskich.

Zmiany niekorzystne dla wszystkich

Wątpliwości budzi jednak fakt, że ograniczenia wprowadzone opisywaną nowelą dotyczą nie tylko tych osób, które nabyły mieszkania po 31 sierpnia, ale także tych, które kupiły je wcześniej.
– Na stronach Banku Gospodarstwa Krajowego pojawiła się interpretacja Ministerstwa Infrastruktury. Wynika z niej, że rygorystyczne zmiany mówiące o utracie prawa do dopłat obejmują również tych kredytobiorców, którzy zaciągnęli kredyty przed wejściem w życie omawianej zmiany przepisów – potwierdza Michał Krajkowski, główny analityk Domu Kredytowego Notus.
Jednak zdaniem prawników analiza przepisów, na którą powołują się banki, a która zmierza do odebrania dofinansowania osobom wynajmującym mieszkania jeszcze przed 31 sierpnia, jest niewłaściwa.
– Wykładnia znowelizowanych przepisów art. 9 ust.3 według interpretacji dokonanej przez Ministerstwo Infrastruktury stwierdza, że należy stosować je również do już zawartych umów. Taka interpretacja nie ma jednak oparcia ani w ustawie, ani w zasadach interpretacyjnych prawa – mówi radca prawny Joanna Chruściel, prowadząca własną kancelarię.
Jej zdaniem osoby, które zmieniły sposób korzystania z mieszkania lub wynajęły je przed 31 sierpnia, nie powinny obawiać się utraty bonifikat. Radca zaznacza też, że omawiana nowelizacja zawiera tylko jeden przepis przejściowy, który wprost stwierdza, że znowelizowanej ustawie podlegają nowo składane wnioski oraz zawierane umowy.

Prawo nie może działać wstecz

Inna wykładnia powinna zostać uznana za niezgodną z regułami stosowania prawa.
– Artykuł 3 kodeksu cywilnego stanowi jednoznacznie, że ustawa nie ma mocy wstecznej, chyba że co innego wynika z jej brzmienia lub celu. Jest to tzw. zasada lex retro non agit – mówi Joanna Chruściel.
Wyjaśnia, że zasada niedziałania wstecz przepisów prawnych odnosi się do całego prawa cywilnego, a więc nie tylko do kodeksu cywilnego, ale także do aktów prawnych szczególnych, w tym do umów bankowych.



W tej kwestii wypowiadał się również wielokrotnie Trybunał Konstytucyjny, z którego orzeczeń można wywieść zasadę, że materia przepisów prawa międzyczasowego ma podstawowe znaczenie społeczne. W jednym z orzeczeń (TK 9/92) czytamy, że zasada bezpośredniego działania nowego prawa w określonych warunkach ma istotną wadę z punktu widzenia wymagań państwa prawnego. Jej stosowanie prowadzi bowiem do zaskoczenia adresatów norm prawa nową regulacją prawną. Może zatem w konsekwencji podważyć zaufanie obywateli do prawa.
W omawianej regulacji odpowiednie przepisy przejściowe nie zostały zastosowane, a klienci, którzy zawarli umowy kredytowe niezabraniające podnajmowania mieszkań, mogą się nie obawiać utraty bonifikat jedynie wtedy, jeśli wynajęli mieszkanie przed 31 sierpnia br.
– Przed nowelizacją w ramach programu „Rodzina na swoim” ustawa nie precyzowała, na zaspokojenie jakich potrzeb ma być przeznaczone mieszkanie. Jako przyczynę zaprzestania stosowania dopłat wskazywała przypadek postawienia wierzytelności, wynikającej z umowy kredytu preferencyjnego, w stan natychmiastowej wymagalności. Stąd też wobec braku ograniczenia w przeznaczeniu mieszkania osoby korzystające z preferencyjnych kredytów nieraz nabywały mieszkania pod wynajem – wyjaśnia Zdzisław Patryk Galicki, radca prawny, senior european consultant w kancelarii Bird & Bird.
Czy wobec tego nasza czytelniczka ma teraz obowiązek odpowiedzieć na pismo z banku?
– W przypadku gdy kredytobiorca wynajmujący mieszkanie otrzyma od banku zapytanie, czy uległ zmianie sposób przeznaczenia, jeśli co innego nie wynika z warunków umowy kredytowej, a sposób przeznaczenia nie zmienił się (tzn. umowa najmu została zawarta przed wejściem w życie nowelizacji), uznać należy, iż nie ma on obowiązku odpowiadania na takie pismo czy też informowania banku o sposobie przeznaczenia mieszkania – uważa mecenas Galicki.

Przesłanki utraty dofinansowania

Jeśli jednak umowa najmu zakończy się już w trakcie obowiązywania znowelizowanej ustawy i strony postanowią ją kontynuować, groźba utraty dofinansowań staje się realna.
– Po nowelizacji ustawa jasno wskazuje, iż mieszkanie ma służyć zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych, a zmiana przeznaczenia skutkuje zaprzestaniem dopłat – podkreśla Zdzisław Patryk Galicki. Na kredytobiorcach spoczywa również określony w ustawie obowiązek informacyjny: kredytobiorca ma 14 dni na powiadomienie banku o zawarciu umowy najmu.
– Jeśli nie poinformuje banku o zawarciu takiej umowy, a bank o tym się dowie, to wypowie mu umowę kredytową. Wtedy nie dość, że straci dopłaty, to jeszcze zobowiązany zostanie do natychmiastowego zwrotu dotychczas wypłaconych dopłat i będzie musiał zwrócić cały kredyt – przedstawia zagrożenia Michał Krajkowski.

Słuszne pobudki ustawodawcy

Niektórzy z prawników ze zrozumieniem podchodzą do motywów, jakimi kierował się ustawodawca, zmieniając reguły w trakcie gry.
– Trzeba wziąć pod uwagę naczelną ideę programu „Rodzina na swoim”. Miał on na celu ułatwienie rodzinom, których nie stać na zakup mieszkania – by w nim zamieszkać – zdobycie lokum – podkreśla adwokat Jerzy Naumann.
– To, czego program nie przewidział, skutkiem oczywiście wadliwej pracy prawników, którzy redagowali jego warunki, to fakt, że część rodzin korzystających z programu zechce wykorzystać daną im możliwość w sposób przewrotny. To znaczy, że potraktują tę preferencję jako preferencję komercyjną, a więc oferującą możliwość uzyskania dodatkowego dochodu drogą wynajmu mieszkania, które otrzymali na preferencyjnych warunkach – mówi dalej Jerzy Naumann. Jego zdaniem na pytanie, kto jest tu zatem nie w porządku: właściciele mieszkań „na swoim”, czy też państwo, które wpierw popełniło omyłkę, a post factum stara się ją naprawiać, każdy musi odpowiedzieć sobie sam.
Podstawa prawna
Ustawa z 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin i innych osób w nabywaniu własnego mieszkania (Dz.U. nr 183, poz. 1354 z późn. zm.).