Przez błędy notariuszy i władz spółdzielni uwłaszczenie lokali trzeba powtórzyć. Wiele spółdzielni mieszkaniowych przy podpisywaniu aktów notarialnych uwłaszczających lokatorów reprezentował tylko jeden pełnomocnik. Teraz może okazać się, że takie umowy są nieważne.
Lokatorzy, którzy uwłaszczyli się za symboliczną złotówkę, muszą sprawdzić, kto reprezentował spółdzielnię przy podpisywaniu umowy u notariusza. Jeśli znajduje się na niej jeden podpis przedstawiciela zarządu, może się okazać, że transakcja jest nieważna i trzeba ją powtórzyć. Prawo spółdzielcze wymaga, by w takich sprawach decyzję podejmowało dwóch członków zarządu.
– Pomimo wieloosobowego zarządu akty notarialne były podpisane tylko przez dyrektora administracyjnego. W dodatku ani notariusz, ani spółdzielnia nie chcieli mi takiego umocowania pokazać – mówi Maria Kondratowicz z Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej.
Podobnie było w wielu spółdzielniach w Polsce, m.in. Grodziskiej Spółdzielni Mieszkaniowej. – Odmówiłem podpisania aktu, bo notariusz nie chciał uwzględnić żadnej z moich propozycji, a akt miał podpisać w imieniu spółdzielni kierownik osiedla. Skierowałem sprawę do sądu – tłumaczy mieszkaniec spółdzielni.
W większości spółdzielni mieszkaniowych w Polsce w zarządach zasiada kilka osób. W takich sytuacjach oświadczenia woli za spółdzielnię mogą składać dwaj członkowie zarządu lub jeden członek zarządu i pełnomocnik.
– W spółdzielniach mających zarządy kolegialne przy zawieraniu umów obowiązuje reprezentacja dwuosobowa. Akt podpisany tylko przez jednego pełnomocnika jest nieważny i spółdzielca może zakwestionować go w każdym czasie w sądzie – mówi prof. Krzysztof Pietrzykowski z Uniwersytetu Warszawskiego.
Spółdzielnie z uporem powtarzają, że działają zgodnie z prawem. Tłumaczą się, że bardzo często nie mają możliwości, aby zarząd był obecny przy podpisaniu każdego aktu.
– Nie ma wątpliwości co do tego, że zarząd może ustanowić pełnomocnika, ale przy podpisaniu aktu musi się stawić także jeden z członków zarządu. Prawo spółdzielcze nakazuje bowiem reprezentację łączną przy składaniu oświadczeń woli – podkreśla Jaromir Gazy z Krajowego Związku Lokatorów i Spółdzielców. Związek zwrócił się z wnioskiem o zajęcie stanowiska w tej sprawie przez Ministerstwo Sprawiedliwości.
Tysiące spółdzielców, którzy w ostatnich latach wykupili mieszkania, muszą się liczyć z tym, że czeka ich ponowna wizyta u notariusza.



Duży zarząd, duży kłopot

Wszystko dlatego, że w spółdzielniach, w których zarządzie zasiada kilka osób, obowiązuje zasada dwóch podpisów. – Jeżeli umowa przeniesienia własności została w takich przypadkach podpisana przez jedną osobę, to jest nieważna i trzeba ją podpisać ponownie – twierdzi prof. Henryk Cioch z Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Potwierdza to Jaromir Gazy, przewodniczący Oddziału Mazowieckiego Krajowego Związku Lokatorów i Spółdzielców.
Spółdzielnie mieszkaniowe stoją na stanowisku, że stosowana przez nie dotychczas praktyka jednoosobowej reprezentacji jest zgodna z prawem. W liczącej 30 tys. członków Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej do podpisywania umów zostali umocowani dyrektorzy administracyjni i inni pracownicy. – W ostatnich latach podpisaliśmy ponad 5 tys. aktów notarialnych i udział zarządu w zawarciu wszystkich umów byłby fizycznie niemożliwy. Dlatego notarialnie upoważniliśmy do reprezentowania inne osoby – podkreśla Halina Obrosińska, wiceprezes WSM.
Zdaniem Ryszarda Jajszczyka, dyrektora Biura Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP, spółdzielnię u notariusza może reprezentować jedna osoba niebędąca członkiem zarządu. – Wystarczy, że ma notarialne pełnomocnictwo do czynności polegającej na przeniesieniu własności lokalu, które nawet nie musi być wpisane do Krajowego Rejestru Sądowego – twierdzi.



Notariusze nie wytknęli błędów

Nasi rozmówcy ze spółdzielni twierdzą, że działały one na podstawie art. 55 prawa spółdzielczego. Na podstawie tego przepisu zarząd może udzielić innej osobie pełnomocnictwa do dokonywania czynności prawnych związanych z kierowaniem bieżącą działalnością gospodarczą spółdzielni, a także do dokonywania czynności określonego rodzaju. Takimi czynnościami miałoby być także podpisywanie aktów notarialnych. Zdaniem części prawników przepis mówi wyłącznie o czynnościach związanych z bieżącą działalnością spółdzielni. A sprzedaż mieszkania do takich się nie zalicza.
Odpowiedzialność za nieprawidłową reprezentację spółdzielni ponosi przede wszystkim zarząd. Ale błąd powinien wytknąć notariusz, który w takiej sytuacji musi odmówić podpisania umowy przenoszącej własność lokalu. Prawidłowość reprezentacji spółdzielni sprawdzają następnie sądy wieczystoksięgowe. – W praktyce nie spotkałem się z przypadkiem, aby którykolwiek sąd wieczystoksięgowy podważył prawidłowość aktu notarialnego, dlatego że spółdzielnię reprezentuje tylko jeden prawidłowo umocowany pełnomocnik – przyznaje notariusz Robert Dor.
Co teraz? – Błędu nie można naprawić przez aneksowane umowy, trzeba podpisać nową – mówi prof. Henryk Cioch. Gdyby okazało się więc, że umowa jest wadliwa, spółdzielca może w każdym czasie zwrócić się do sądu z pozwem o stwierdzenie nieważności zawartej umowy. Gdy sąd przyzna mu rację, spółdzielca może domagać się rekompensaty od zarządu spółdzielni i notariusza.