Jak skarżyć uchwałę

14.11.2007, 15:12; Aktualizacja: 13.02.2008, 15:47

Udostępnij na Facebooku Udostępnij na Twitterze

W naszej małej wspólnocie (w budynku, w którym mam mieszkanie i lokal usługowy, jest w sumie siedem lokali) przewagę ma pierwotny właściciel, który zostawił sobie jeszcze dwa lokale użytkowe i dwa mieszkania i wynajmuje je. Prócz nas członkiem wspólnoty jest właścicielka jednego z czterech mieszkań znajdujących się w naszym budynku. Zarządcą jest nasz deweloper - członek wspólnoty. Wynika to z postanowienia umowy sprzedaży, jaką zawarł ów deweloper ze mną - pierwszym innym niż on właścicielem lokali w budynku. Na ostatnim zebraniu właścicieli zaproponowaliśmy z moją sąsiadką uchwałę, by część dotychczasowych opłat na pokrycie kosztów zarządu, które uważamy za bardzo wysokie, przeznaczyć na fundusz remontowy, ponieważ mimo że dom ma niespełna dziesięć lat, ciągle coś się w nim psuje. Deweloper, który zawsze chce jak najwięcej uzyskać dla siebie, nie przejmując się interesem innych, nie chce się na to zgodzić. Spowodował więc podjęcie uchwały (przy naszym sprzeciwie), zgodnie z którą nadal nie mamy funduszu remontowego i wszystkie opłaty na koszty zarządu trafiają do niego. Tym samym to on decyduje, co, kiedy i za ile naprawia, bo jak mówi, żaden duży remont nie jest jeszcze konieczny. Widzę jednak, że jeśli nie będziemy naprawiać instalacji elektrycznej i grzewczej, a także wentylacji i rynien odprowadzających wodę z dachu, to dom za parę lat, mimo że ładnie wygląda, od strony technicznej, popadnie w ruinę. Już bowiem w piwnicach pojawił się grzyb. Czy mogę wobec tego skorzystać z art. 202 kodeksu cywilnego, który mówi, że jeśli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, to każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd? Zaznaczam, że druga osoba, która kupiła w naszym domu mieszkanie, nie odważy się na to.

Nie. Ale nie dlatego, że pana interesy są źle chronione, tylko dlatego, że została już podjęta uchwała i działanie przepisu art. 202 kodeksu cywilnego wyłącza art. 25 ustawy o własności lokali. Mówi on mianowicie, że właściciel lokalu, czyli np. pan (nie potrzebuje pan wsparcia drugiej osoby mającej mieszkanie w pana domu), może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, albo w razie, gdyby naruszała zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, albo nawet wtedy, kiedy w inny sposób naruszałaby interesy tego właściciela (art. 25 ust. 1 u.w.l.). W pana przypadku uchwała przeforsowana przez dewelopera-zarządcę i właściciela większościowego zapewne narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i - jak można przypuszczać - w pana odczuciu narusza pana interesy jako właściciela dwóch lokali. Gdyby bowiem chciał je pan sprzedać, to trudniej będzie uzyskać dobrą cenę w domu, w którym instalacje źle działają, niż w budynku, w którym wszystko jest w porządku.

Jest jednak pewne ale - powództwo, w którym zaskarżyłby pan taką niekorzystną dla siebie uchwałę, może pan wytoczyć w ciągu sześciu tygodni od jej powzięcia na zebraniu lub od powiadomienia pana o jej treści, jeżeli uchwała została powzięta w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ust. 1a u.w.l.). Co więcej, każda zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma to działanie do zakończenia sprawy (art. 25 ust. 2 u.w.l.). W pana sytuacji jest to jednak mało prawdopodobne. Może się więc wydawać, że wygodniejsze byłoby dla pana stosowanie art. 202 k.c., ale działa tu zasada, zgodnie z którą przepis szczególny, czyli art. 25 u.w.l., wypiera stosowanie przepisu ogólnego, jakim dla małych wspólnot jest regulacja kodeksu cywilnego.

DNJ