W razie zniszczenia domu lub mieszkania znajdującego się na gruncie gminnym lub państwowym prawo użytkowania wieczystego przysługujące właścicielowi tego budynku czy lokalu nie wygasa.
W 2000 r. państwo B. odkupili od gminy Z. mieszkanie komunalne, które od wielu lat zajmowali. Dla lokalu urządzono księgę wieczystą. Wpisano w niej właścicieli lokalu oraz ustalono ułamkowy udział w prawie użytkowania wieczystego na gruncie, na którym znajdował się budynek wraz z mieszkaniem. Niestety w 2008 r. dom doszczętnie spłonął, a resztki ruin gmina rozebrała.
W 2015 r. majątek po państwu B. odziedziczył ich wnuk Jakub J. Składały się na niego m.in. posadowione na gruncie gminnym i ocalałe po pożarze budynki gospodarcze. Pan J. postanowił przebudować je i przerobić na dom. Gmina jednak stwierdziła, że wobec całkowitego zniszczenia budynku mieszkalnego i lokalu, który należał do państwa B., wygasło również prawo użytkowania wieczystego gruntu ich wnuka. Gmina skierowała więc powództwo o uzgodnienie księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
W efekcie sąd rejonowy nakazał zamknąć księgę dla nieistniejącego już mieszkania dziadków Jakuba J. Ten odwołał się od tego wyroku, a rozpatrujący jego apelację sąd okręgowy stwierdził, że w sprawie istnieje poważny problem prawny: czy zniszczenie całego budynku mieszkalnego wielolokalowego, w którym ustanowiono odrębną własność jednego z samodzielnych lokali mieszkalnych, powoduje z mocy prawa wygaśnięcie użytkowania wieczystego ułamkowej części gruntu jako prawa związanego z odrębną własnością tego lokalu? Pytanie prawne o tej treści przekazał do Sądu Najwyższego.
W odpowiedzi SN wydał uchwałę, zgodnie z którą zniszczenie budynku nie powoduje wygaśnięcia udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu jako prawa związanego z odrębną własnością lokalu, który znajdował się w tym budynku.
Zdaniem SN w sprawie błędnie przyjęto, że wraz z wygaśnięciem prawa własności lokalu mieszkalnego – co nie podlegało dyskusji, gdyż budynek spłonął, mieszkanie zostało doszczętnie zniszczone, a tym samym zniknął przedmiot prawa własności – wygasa również prawo użytkowania wieczystego.
SN wskazał, że w przypadku budynku, mieszkania, lokalu, który jest przedmiotem odrębnej własności, mamy do czynienia z udziałem w prawie użytkowania wieczystego na gruncie, gdy jest on własnością państwową lub samorządową. Jeżeli zaś ulegnie kompletnemu zniszczeniu ten budynek czy lokal, to wygasa prawo własności. Zaś to prawo własności jest – zgodnie z zasadą określoną w art. 235 k.c. – odrębnym prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.
– W takich warunkach prawo do gruntu – udział w użytkowaniu wieczystym nie może wygasnąć, pomimo że przedmiot własności, czyli lokal mieszkalny przestał istnieć – stwierdził w konkluzji sędzia Krzysztof Pietrzykowski.
orzecznictwo
Uchwała Sądu Najwyższego z 13 marca 2020 r., sygn. akt III CZP 65/19. www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia
