Przed złożeniem wniosku o pozwolenie na rozpoczęcie inwestycji należy sprawdzić status działki. Jeśli nie jest ona objęta planem zagospodarowania przestrzennego, należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy.
Reklama

Czy muszę złożyć w starostwie projekt budowlany

Zamierzam złożyć wniosek o pozwolenie na budowę. Niestety architekt nie zdążył jeszcze przygotować ostatecznej wersji projektu domu. Czy projekt należy koniecznie dołączyć do składanych dokumentów?
TAK. Osoby, które zamierzają złożyć w starostwie powiatowym wniosek o uzyskanie pozwolenia na budowę domu, powinny najpierw skompletować wymagane dokumenty. Jednymi z najważniejszych jest wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zawiera on informacje na temat możliwości wykorzystania nieruchomości, na której ma powstać budynek. Dokument wydaje urząd gminy/miasta właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości.
Jeżeli działka nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego, do wniosku trzeba dołączyć prawomocną decyzję o warunkach zabudowy, którą uzyskuje się w odrębnej procedurze.
Ponadto inwestor musi przedłożyć cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi (np. warunki techniczne dostaw mediów) oraz zaświadczeniem wydanym przez właściwą izbę samorządu zawodowego dla projektanta o wpisie na listę jej członków, aktualnym na dzień opracowania projektu.
Do wniosku trzeba dołączyć także oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Podstawa prawna
Art. 33 ust. 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. 2013 r. poz. 1409 z późn. zm.).

Czy należy się starać o warunki zabudowy

W mojej gminie nie uchwalono planu zagospodarowania przestrzennego. W starostwie powiedziano mi, że procedura związana z uzyskaniem pozwolenia na budowę znacznie się wydłuży, bo najpierw muszę uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Czy jest to konieczne, skoro na dwóch sąsiednich działkach stoją domy i wiadomo, że można się tam budować?
TAK. Niezależnie od takiej sytuacji przed złożeniem wniosku o wydanie pozwolenia na budowę konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, która określi, czy tego rodzaju budynek może powstać na działce.
Decyzję wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta.
Wniosek można złożyć najczęściej na gotowym formularzu, który jest udostępniony na stronie internetowej lub w siedzibie urzędu. Trzeba w nim wskazać m.in. lokalizację inwestycji i granice terenu, na jakim będzie prowadzona. Ponadto należy w nim określić rodzaj planowanych robót budowlanych.
Muszą się tam znaleźć też informacje na temat sposobu zagospodarowania terenu i charakterystyki zabudowy (planowana lokalizacja domu, przebieg sieci uzbrojenia, drogi, powierzchnia zabudowy budynku w mkw., wysokość zabudowy).
Wniosek powinien także wskazywać m.in. planowane zapotrzebowanie na wodę, energię i sposób odprowadzenia ścieków oraz inne potrzeby co do infrastruktury technicznej. Decyzja określająca warunki zabudowy terenu powinna być wydana w ciągu jednego miesiąca, a w skomplikowanych przypadkach w ciągu dwóch miesięcy. W przypadku inwestycji mieszkaniowych wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest bezpłatne. W pozostałych przypadkach wydanie decyzji kosztuje 107 zł.
Podstawa prawna
Art. 4 ust. 2, art. 60–63 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 647 z późn. zm.).

Czy mogę wyciąć drzewa na placu budowy

Otrzymałem w ubiegłym tygodniu pozwolenie na budowę domu. Czy oznacza to, że nie muszę występować już o oddzielne zezwolenie na wycinkę drzew w miejscu, gdzie ma powstać budynek?
NIE. Usunięcie drzew i krzewów z terenu nieruchomości może nastąpić tylko po uzyskaniu zezwolenia wydanego przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Zezwolenie nie jest wymagane w wyjątkowych sytuacjach, np. w razie wycinki drzew lub krzewów owocowych (o ile teren nie jest wpisany do rejestru zabytków), lub gdy ich wiek nie przekracza 10 lat.
Posiadanie prawomocnego pozwolenia na budowę nie zwalnia inwestora z obowiązku uzyskania zezwolenia na wycinkę. Nie obliguje ono również urzędników do wyrażenia zgody na wycinkę wszystkich drzew, które planuje usunąć właściciel terenu. Mogą oni wydać decyzję odmowną, jeśli budowę można przeprowadzić w sposób niekolidujący z drzewami. Organ decydujący o zezwoleniu na wycinkę zobowiązany jest bowiem do poszukiwania rozwiązań korzystnych zarówno dla interesu publicznego, jak i dla inwestora. Decyzja odmowna nie może się ograniczać do stwierdzenia, że istnieje możliwość poprowadzenia inwestycji bez wycinki drzew. W konsekwencji można ograniczyć zamiary inwestora tylko w wypadku bezspornego stwierdzenia, że wycinka drzew nie jest konieczna. Za usunięcie drzew lub krzewów bez wymaganego prawem zezwolenia grożą wielotysięczne kary pieniężne.
Podstawa prawna
Art. 83 ustawy z 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 627 z późn. zm.).
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 10 listopada 2009 r., sygn. akt II SA/Ol 885/09.

Czy należy zatrudnić wcześniej kierownika budowy

Posiadam prawomocne pozwolenie na budowę. Czy muszę zatrudnić kierownika budowy, zanim rozpocznę prace przygotowawcze na ternie budowy?
TAK. Do obowiązków inwestora należy zorganizowanie procesu budowy. Musi on w szczególności zapewnić objęcie kierownictwa budowy przez kierownika budowy. Jest to osoba posiadająca uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności. Kierownik budowy ma obowiązek m.in. prowadzić dziennik budowy, umieścić na budowie, w widocznym miejscu, tablicę informacyjną oraz ogłoszenie zawierające dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia, i odpowiednio zabezpieczyć teren, gdzie prowadzona jest inwestycja.
Osoby decydujące się na rozpoczęcie budowy domu powinny wiedzieć, że formalnie następuje to z chwilą podjęcia prac przygotowawczych. Zaliczają się do nich: wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie, wykonanie niwelacji terenu, zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową obiektów tymczasowych i wykonanie przyłączy do mediów.
Inwestor ma obowiązek zawiadomić o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych, na które jest wymagane pozwolenie na budowę, właściwy organ (starostę, który wydał pozwolenie) oraz projektanta, co najmniej na 7 dni przed ich rozpoczęciem. Do zawiadomienia powinien załączyć na piśmie przede wszystkim oświadczenie kierownika budowy stwierdzające sporządzenie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz przyjęcie obowiązku kierowania budową. Oznacza to, że inwestor musi zatrudnić kierownika budowy jeszcze przed rozpoczęciem pierwszych prac.
Podstawa prawna
Art. 41 i 42 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. 2013 r. poz. 1409 z późn. zm.).

Czy muszę zgłosić budowę ogrodzenia

Chciałem zabezpieczyć działkę, na której ma powstać dom. Planuję postawić tam ogrodzenie z siatki. Czy powinienem zgłosić zamiar wykonania takich prac do starostwa powiatowego?
TAK. Jedynie w kilku określonych prawem budowlanym przypadkach inwestor nie musi dopełniać żadnych formalności związanych z ogrodzeniem nieruchomości gruntowej. Uproszczona procedura obowiązuje wyłącznie w przypadku budowy ogrodzenia od strony działek z sąsiadami i pod warunkiem że płot nie przekracza 2,2 m wysokości. Jeżeli zaś właściciel stawia ogrodzenia od strony dróg, ulic, placów, torów kolejowych i innych miejsc publicznych, musi zgłosić swoją inwestycję do starosty. Tak samo musi postąpić, jeżeli wznoszony płot będzie przekraczał 2,2 m wysokości.
Inwestor powinien dokonać zgłoszenia jeszcze przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Do wykonywania prac będzie mógł przystąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia starosta nie wniesie sprzeciwu. Dokonując zgłoszenia, inwestor powinien określić w nim rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Budowa ogrodzenia bez wymaganego zgłoszenia prowadzi do powstania samowoli budowlanej.
Podstawa prawna
Art. 30 ust. 1 pkt 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. 2013 r. poz. 1409 z późn. zm.).

Czy niezbędne jest pozwolenie na budynek gospodarczy

Wiosną zamierzam wybudować mały budynek gospodarczy z drewna, w którym będę przechowywał niezbędne narzędzia i materiały. Czy muszę w związku z tym wyrabiać projekt budowlany i starać się o pozwolenie na budowę?
NIE. W przypadku gdy powierzchnia budynku będzie wynosiła do 25 mkw., wystarczające jest zgłoszenie staroście zamiaru budowy obiektu. Zgodnie z przepisami nie jest wymagane uzyskania pozwolenia budowa wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, wiat i altan oraz przydomowych oranżerii (ogrody zimowe) o powierzchni zabudowy do 25 mkw. Łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednak dwóch na każde 500 mkw. powierzchni działki. Jak orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, dokonanie takiego zgłoszenia budowlanego jest możliwe jedynie w sytuacji działki zabudowanej lub takiej, której przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową zostało przesądzone w planie zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli okoliczności takie nie zachodzą, inwestor nie może wykazać zaistnienia przesłanki art. 29 ust. 1 pkt 2 prawa budowlanego, jaką jest związanie budynku gospodarczego z zabudową mieszkaniową (wyrok z 31 marca 2011 r., sygn. akt II SA/Gd 173/2011). Inwestor powinien dokonać zgłoszenia jeszcze przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia właściwy organ nie wniesie, w drodze decyzji, sprzeciwu i nie później niż po upływie 2 lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia.
Podstawa prawna
Art. 29 ust. 1 pkt 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. 2013 r. poz. 1409 z późn. zm.).