Umowa oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej oraz przeniesienia własności znajdującej się na niej części budynku jest nieważna, jeżeli z okoliczności wynika, że bez postanowienia o przeniesieniu własności części budynku nie zostałaby zawarta
Uchwała SN z 21 kwietnia 2005 r.
sygn. aktIII CZP 9/05
STAN FAKTYCZNY
M.P. w K. została oddana w użytkowanie wieczyste działka zabudowana budynkami E oraz F, które w części posadowione są na tej działce, a w części na innych nieruchomościach mających odrębne księgi wieczyste.
Oddalając wniosek, sąd prowadzący księgę wieczystą stwierdził, że przedmiot użytkowania wieczystego musi pokrywać się z przedmiotem własności budynków i urządzeń jako prawem związanym z użytkowaniem wieczystym, a wymaganie to nie zostało w sprawie spełnione.
Rozpoznając apelację M.P. w K. Sąd Okręgowy w Katowicach przedstawił sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne.
Czy ważna jest umowa oddania w wieczyste użytkowanie nieruchomości oraz przeniesienia prawa własności jedynie części budynku i czy dopuszczalne jest w przypadku ważności tej umowy wpisanie w księdze wieczystej na rzecz nabywcy prawa wieczystego użytkowania oraz własności części budynku znajdującego się na tej nieruchomości, gdy pozostała część budynku znajduje się na sąsiedniej nieruchomości objętej odrębną księgą wieczystą i ujawniona jest w niej jako wieczysty użytkownik i właściciel pozostałej części budynku inna osoba niż nabywca?
UZASADNIENIE
Przepisy art. 235 kodeksu cywilnego i art. 31 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami mają charakter bezwzględnie obowiązujący. Dlatego umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste jednej osobie, a przeniesienie własności znajdującego się na niej budynku na inną osobę lub pozostawienie go właścicielowi jako części składowej gruntu byłaby sprzeczna z prawem. Przedstawiona konstrukcja prawna komplikuje się jednak w szczególnych przypadkach, gdy budynek znajdzie się na obszarze więcej niż jednej nieruchomości. Okoliczności faktyczne i prawne prowadzące do takiego stanu mogą być zróżnicowane.
W rozpoznawanej sprawie techniczny podział budynku nie został dokonany, mimo wyodrębnienia nieruchomości. Wobec tego żadna z części znajdujących się po obu stronach granicy nieruchomości nie spełnia wymagań niezbędnych do uznania jej za budynek, podlegający reżimowi określonemu w art. 31 ustawy o gospodarce nieruchomościami i art. 235 kodeksu cywilnego. Należy zwrócić uwagę, że regulując w ustawie o gospodarce nieruchomościami prawne związki między własnością budynków a wieczystym użytkowaniem gruntu, ustawodawca konsekwentnie podkreślał ograniczenie ich zakresu do budynku i nieruchomości jako całości. Powstaje zatem wątpliwość, czy nieruchomość z częścią budynku może być oddana w użytkowanie wieczyste.
Przed oddaniem, status prawny gruntu zawierający struktury budowlane określane jako części budynku jest wyraźny; struktury te stanowią części składowe nieruchomości gruntowej. W takim razie umowa o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste nie podlega ograniczeniom wynikającym ze wskazanych przepisów stosowanych ściśle, tj. łącznego spełnienia przesłanek technicznych (dotyczących budynku) i prawnych (nieruchomości jako gruntu w określonych granicach). Wobec tego odpowiedź negatywna na pytanie o dopuszczalność umowy nie znajduje podstawy normatywnej. W konsekwencji, w razie oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości, na której posadowiona jest struktura niebędąca w tych granicach budynkiem, nie powstaje prawo związane - własność nieruchomości budynkowej.
Dopuszczalność oddania gruntu w użytkowanie wieczyste oraz niedopuszczalność przeniesienia własności budynku nakazuje dokonać oceny umowy według kryterium ważności części czynności prawnej wskazanego w art. 58 par. 1 i 3 k.c. Niemożliwe jest zatem rozstrzygnięcie dalszych wątpliwości sądu II instancji, dotyczących dopuszczalności wpisu w aspekcie ważności czynności prawnej.
OPINIA
JAROSŁAW GRZYWIŃSKI
radca prawny w Zespole Prawa Nieruchomości kancelarii prawniczej Salans
Sąd Najwyższy uznał, że w przedmiotowym stanie faktycznym zachodzą przesłanki do unieważnienia umowy oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej oraz przeniesienia własności znajdującej się na niej części budynku zgodnie z dyspozycją art. 58 par. i par. 3 kodeksu cywilnego.
Uchwała Sądu Najwyższego ma ścisły związek z fundamentalną zasadą prawa rzeczowego, mianowicie superficies solo cedit (wszystko to, co jest trwale z gruntem związane dzieli los prawny tego gruntu), wyrażoną w art. 47 par. 1 kodeksu cywilnego.
Przedmiot użytkowania wieczystego musi bezwzględnie pokrywać się z przedmiotem własności budynków i urządzeń, jako prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Zwracam jednak zdecydowanie uwagę, że przy rozstrzyganiu spraw związanych z podobnym stanem prawnym należy dokonać każdorazowo szczegółowej analizy okoliczności faktycznych i prawnych. Stan faktyczny polegający na tym, że budynek znajduje się na obszarze więcej niż jednej nieruchomości - nie przesądza bezwzględnie, czy umowę oddania w użytkowanie wieczyste uznamy za prawnie wiążącą czy za nieważną zgodnie z art. 58 kodeksu cywilnego.
Arkadiusz Jaraszek, Adam Makosz