Chodzi tu przede wszystkim o konieczność ujawniania w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie hipoteki. Nie zawsze klient będzie do tego zobowiązany. Jeśli występuje o udzielenie kredytu zabezpieczonego hipoteką, a księga wieczysta nieruchomości wolna jest od innych obciążeń hipotecznych, wówczas bank będzie wymagał prostego wpisu samej hipoteki. Sytuacja może przedstawiać się inaczej, gdy w księdze wieczystej jest już wpisana inna hipoteka. Może to być hipoteka na rzecz tego samego banku, związana z wcześniej udzielonym kredytem, ale też na rzecz innego banku, zabezpieczająca np. kredyt, który zgodnie z wolą klienta ma być właśnie spłacony kredytem nowo zaciąganym. Wówczas bank udzielający kredytu może zażądać, aby obok wpisu hipoteki na jego rzecz zostało w księdze wieczystej wpisane roszczenie o jej przeniesienie na miejsce, które w przyszłości zostanie opróżnione przez widniejącą w księdze wieczystej wcześniejszą hipotekę.

Bank nie chce być drugi

Zmienione przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 ze zm.) wprowadziły wcześniej nieznaną instytucję rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Prawo to daje właścicielowi nieruchomości możliwość zadecydowania – czy po spłacie kredytu zabezpieczonego hipoteką miejsce po takiej hipotece wykorzystać ustanawiając na nim lub przenosząc inną hipotekę, ewentualnie zarezerwować sobie prawo do dokonania tych czynności w przyszłości, czy też z tego uprawnienia zrezygnować i po prostu wykreślić hipotekę z księgi wieczystej, nie podejmując przy tym żadnych dodatkowych czynności. W tym drugim przypadku, jeśli istnieje kolejna hipoteka, przesunie się ona automatycznie na miejsce po wygasłej i wykreślonej hipotece; w przypadku pierwszym tak się nie stanie.
Pierwszeństwo hipoteki ma duże znaczenie. W razie egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości uzyskane środki finansowe najpierw przeznacza się na zaspokojenie tego banku, którego hipoteka jest na miejscu pierwszym, a jeśli coś zostanie – wówczas zostaje przeznaczone na rzecz banku, którego hipoteka jest na miejscu kolejnym itd.
Bankowi zależy więc na tym, aby jego hipoteka miała jak najlepsze – czyli najwyższe – pierwszeństwo. Dąży więc do tego, aby w razie spłaty kredytu zabezpieczonego hipoteką wpisaną w księdze wieczystej na miejscu pierwszym, jego hipoteka wpisana przykładowo na miejscu drugim przesunęła się i uzyskała zwolnione pierwsze miejsce, czyli żeby właściciel nieruchomości nie rozporządził opróżnionym miejscem hipotecznym po wygasłej hipotece. Drogą, która może doprowadzić do osiągnięcia tego celu, jest zobowiązanie klienta do przeniesienia hipoteki ustanawianej na drugim miejscu na miejsce, które zostanie opróżnione w przyszłości przez hipotekę z miejsca pierwszego. Prawo banku wynikające z powyższego zobowiązania klienta, czyli jego roszczenie, może zostać ujawnione w księdze wieczystej i wówczas hipoteka tego banku uzyska oczekiwane – lepsze miejsce z chwilą, gdy stanie się ono wolne.

Różne wysokości opłat

Za wpis powyższego roszczenia do księgi wieczystej konieczne jest uiszczenie dodatkowo opłaty sądowej wynoszącej 150 zł. Jednakże na tym nie koniec kosztów. Otóż wpis roszczenia może nastąpić, według przeważających poglądów, wyłącznie na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym.
Za poświadczenie podpisu notariusz pobiera taksę notarialną powiększoną o podatek VAT. Jej wysokość określa par. 13 pkt 1 rozporządzenia ministra sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. z 2004 r. nr 148, poz. 1564). Z przepisu tego wynika, że za poświadczenie własnoręczności podpisu:
● na dokumentach, jeżeli przedmiot jest oznaczony sumą pieniężną, notariusz może pobrać 1/10 maksymalnej stawki, jaka należałaby się, gdyby dokument sporządzono w formie aktu notarialnego, nie więcej jednak niż 300 zł,
● na pełnomocnictwach i innych dokumentach – 20 zł.
Maksymalna stawka zależy zatem od tego, czy w ogóle przedmiot czynności ma określoną wartość dającą się wyrazić w sumie pieniężnej oraz od wartości tego przedmiotu czynności notarialnej. Spodziewając się wątpliwości, ustawodawca w przypadku niektórych czynności notarialnych wskazał wprost (w par. 2 ust. 3 rozporządzenia), jaka wartość jest podstawą określenia maksymalnej stawki. Wśród tych podpowiedzi nie wymieniono jednak zobowiązania do przeniesienia hipoteki na opróżnione miejsce hipoteczne.
Wobec tego par. 13 rozporządzenia jest różnie interpretowany. Niektórzy uważają, że ma tu zastosowanie punkt a i w przypadku zobowiązania do przeniesienia hipoteki wartością przedmiotu czynności notarialnej jest kwota hipoteki, która ma zostać przeniesiona i przy której ma być w księdze wieczystej wpisane roszczenie. Dla ustalenia wysokości taksy za poświadczenie podpisu od tej kwoty oblicza się stawkę maksymalną, zgodnie z widełkowymi zasadami podanymi w par. 3 rozporządzenia. Następnie wylicza się 1/10 tej stawki i jest to kwota należna za poświadczenie podpisu, z tym że nie może przekraczać 300 zł. Następnie doliczony zostaje podatek VAT w wysokości 23 proc.
W jaki sposób można założyć księgę wieczystą?
W jaki sposób można założyć księgę wieczystą?

Zobacz również
Według innego poglądu – w przypadku zobowiązania do przeniesienia hipoteki przedmiot czynności notarialnej nie ma określonej sumy pieniężnej. Sumą tą nie może być kwota hipoteki, która jest ustanawiana na podstawie innego dokumentu – mianowicie oświadczenia banku złożonego w trybie art. 95 ustawy – Prawo bankowe. Przedmiotem czynności, pod którą podpis jest poświadczany, jest jedynie samo zobowiązanie do przeniesienia hipoteki, co do którego nie można określić sumy pieniężnej. Zwolennicy takiego poglądu uważają, że ma tu zastosowanie punkt b i pobierają stawkę w wysokości 20 zł. Różnica może być istotna. Według pierwszej interpretacji kwota całkowita za poświadczenie podpisu może wynieść 369 zł (300 zł + VAT), a w przypadku drugiej tylko 24,6 zł (20 zł + VAT). W przypadku konieczności poświadczenia dwóch podpisów, np. gdy ustanawiającymi hipotekę są małżonkowie – koszty podwajają się.
Istnieje jednakże możliwość podjęcia przez klienta negocjacji z notariuszem co do wysokości skądinąd maksymalnej stawki za poświadczenie podpisu. Ponadto zawsze istnieje możliwość wyboru kancelarii, która będzie stosowała korzystną interpretację interesującego nas przepisu prawa. Ani dla banku, ani dla sądu wieczystoksięgowego nie ma bowiem znaczenia, który notariusz poświadczył podpis i jaką opłatę za to pobrał.

Można negocjować z notariuszem stawkę za poświadczenie podpisu