Czy jeden ze spadkobierców może zbyć udziały w odziedziczonej nieruchomości

Spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku np. w nieruchomości. Jest jednak małe "ale".

Rozporządzanie udziałem w spadku

Zbycie udziału w odziedziczonej nieruchomości regulowane jest w art. 1036 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku np. w nieruchomości. W braku zgody któregoś z pozostałych spadkobierców rozporządzenie własnym udziałem będzie bezskuteczne w zakresie w jakim naruszałoby uprawnienia przysługujące spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku. Taki obrót spraw nie spowoduje jednak nieważności zbycia udziału w spadku. Może jedynie powodować, że w stosunku do tego spadkobiercy zawarta umowa o zbyciu udziału będzie bezskuteczna.

Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego, zbycie udziału będzie w pełni skuteczne dopóki sąd nie uzna, że doszło do naruszenia uprawnień spadkobiercy według przepisów o dziale spadku (sygn. akt IV CKN 595/00). Czynność rozporządzenia udziałem w przedmiocie należącym do spadku pozostaje ważna i wywoła skutki prawne pomiędzy stronami czynności oraz osobami trzecimi, z wyjątkiem współspadkobierców. Konsekwencją braku zgody jest więc bezskuteczność rozporządzenia udziałem w stosunku do współspadkobierców, którzy zgody nie wyrazili. Sąd może w takiej sytuacji przeprowadzić dział spadku tak, jakby umowy między stronami nie było.

Spadek. Kto jest nabywcą udziału w nieruchomości

Nabywcą udziału w nieruchomości może zostać każda osoba, przede wszystkim inny spadkobierca, ale także osoba obca wyrażająca chęć nabycia np. firma zajmująca się skupem udziałów w spadku. Nabywca udziału w przedmiocie spadkowym nie będzie miał legitymacji do wystąpienia z wnioskiem o dział spadku po poprzednim właścicielu nieruchomości, natomiast może on żądać zniesienia współwłasności, w której pozostaje.

Nabycie udziału w nieruchomości spadkowej. Współwłasność

Nabywca udziału w nieruchomości spadkowej staje się jej współwłaścicielem. Współwłasność można znieść w drodze umowy bądź postępowania sądowego.

- Oczywistym jest, że zbycie udziału w odziedziczonej nieruchomości będzie najprostsze przy wyrażeniu na to zgody przez wszystkich spadkobierców. – mówi Anita Poniatowska-Maj radca prawny z kancelarii APM Poniatowska-Maj. - Wtedy poprzez umowę możliwe jest zniesienie współwłasności, np. poprzez przyznanie nieruchomości jednemu ze spadkobierców z zasądzeniem od niego spłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli. Umowa o zbycie udziału w odziedziczonej nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, w przeciwnym razie umowa zbycia spadku będzie uznawana za nieważną.

Spadek. Zniesienie współwłasności nieruchomości przed sądem

Zniesienie współwłasności nieruchomości przed sądem może nastąpić w następujący sposób:

• przez podział nieruchomości w naturze (o ile jest to możliwe) z wyrównaniem wartości poszczególnych udziałów dopłatami pieniężnymi;
• poprzez przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli lub kilku współwłaścicielom na współwłasność za ich zgodą i zasądzenie od nich spłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli;
• poprzez tzw. podział cywilny czyli licytacyjną sprzedaż rzeczy wspólnej.

Za wycenę wartości rynkowej udziałów przypadających poszczególnym współwłaścicielom odpowiadać będzie biegły sądowy.

Przykład: Zbycie udziałów bez wcześniejszego przeprowadzenia sprawy spadkowej

Załóżmy, że zmarła Anna, żona Józefa, z którym miała 3 synów. Spadkodawczyni była właścicielką domu i nie pozostawiła testamentu, w związku z czym udział w spadku przypadł mężowi i synom po 1/4 części. Z chwilą śmierci Anny, powstała wspólność majątku spadkowego, podobna do współwłasności w częściach ułamkowych. Jeden z synów Anny zdecydował się na zbycie udziału w nieruchomości na rzecz swojego ojca Józefa, a pozostali synowie wyrażają na to zgodę. Jako że umowa zbycia udziałów ma nastąpić pomiędzy osobami, które są spadkobiercami, to nie muszą wzajemnie wykazywać praw do spadku postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku lub notarialnym poświadczeniem dziedziczenia. Zbycie udziałów w spadku pomiędzy spadkobiercami może nastąpić nawet bez wcześniejszego przeprowadzenia sprawy spadkowej. Ważne jest jednak aby syn, który zbywa spadek zawarł z ojcem umowę o zbyciu udziału w nieruchomości w formie aktu notarialnego. Wskutek takiej umowy, ojciec stanie się właścicielem połowy domu.

- Przyjmując mniej optymistyczny wariant sytuacji, w której syn chciałby zbyć udział w nieruchomości na rzecz firmy zajmującej się skupem udziałów w spadku, zaś jego ojciec Józef sprzeciwiałby się takiemu rozporządzeniu udziałem w spadku, sprawa będzie kształtowała się nieco inaczej. Samo zbycie udziału w nieruchomości przez syna nie będzie nieważne, tylko bezskuteczne wobec ojca. W takiej sytuacji konieczne będzie przeprowadzenie działu spadku przez sąd tak, jakby umowy między synem a firmą skupującą udziały nie było. Czynność zbycia udziału w nieruchomości wywoła skutki prawne pomiędzy synami (o ile będzie zawarta w formie aktu notarialnego), zaś o podziale nieruchomości między synem a ojcem orzeknie sąd – zauważa mecenas Poniatowska-Maj.

Zrzeczenie się udziału we wspólności. Czy jest możliwe?

Obecnie nie ma możliwości zrzeczenia się własności nieruchomości w sposób w jaki to było uregulowane w uchylonym już art. 179 k.c. Artykuł stanowił, że właściciel może wyzbyć się własności nieruchomości przez to, że jej się zrzeknie.

Przepis ten został jednak uchylony, ponieważ został uznany za niekonstytucyjny, a sama instytucja zrzeczenia się prawa własności nieruchomości budziła dużo kontrowersji i problemów.

Jeśli spadkobierca nie chce rościć sobie praw do współwłasności (nie chce czerpać z niej korzyści materialnych) - może dokonać darowizny. Nie może jednostronnie zbyć swojego prawa, porzucić swoich praw i obowiązków względem nieruchomości. Z praktycznego punktu widzenia, takie działanie nie mogłoby być podstawą do zmiany w księdze wieczystej.

Innym sposobem do „zrzeczenia się praw” jest zrzeczenie się spadku lub odrzucenie spadku.

Zrzeczenie się spadku musi nastąpić w formie umowy między spadkodawcą a spadkobiercą, za życia spadkodawcy. Natomiast odrzucenie spadku następuje już po jego śmierci. Ponadto przy odrzuceniu spadku, przechodzi on na zstępnych odrzucającego.