Aby więc ubiegać się o zmianę sposobu korzystania z lokalu w zabytkowym budynku, nie potrzeba umowy zawartej między właścicielem zabytku a najemcą lokalu.
Michał Paprocki Kancelaria Radcowska Chmaj i Wspólnicy / Dziennik Gazeta Prawna
TEZA Z przepisów nie wynika, aby zgoda właściciela zabytku stanowiła warunek dopuszczalności złożenia przez najemcę wniosku o zmianę sposobu korzystania z lokalu znajdującego się w budynku objętym ochroną konserwatorską.
Reklama
STAN FAKTYCZNY Właściciel kawiarni prowadzonej w lokalu należącym do zarządu budynków komunalnych i objętym ochroną konserwatorską złożył wniosek do wojewódzkiego konserwatora o zmianę sposobu korzystania z lokalu poprzez rozszerzenie działalności o cukiernię, ograniczoną produkcję nalewek oraz palarnię kawy.

Reklama
Organ uwzględnił prośbę, a następnie odmówił zarządowi budynków uchylenia swojej decyzji. Stwierdził, że rozszerzenie profilu kawiarni w niczym nie zagraża zabytkowi. Po rozpatrzeniu odwołania zarządu budynków minister kultury i dziedzictwa narodowego uchylił decyzję zezwalającą na zmianę sposobu korzystania z lokalu i umorzył postępowanie.
W jego ocenie określona we wniosku zmiana sposobu korzystania z lokalu, nie pokrywa się z umową najmu lokalu.
Przedsiębiorca złożył skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego wskazując, że jako najemca był uprawniony do złożenia wniosku.
WSA stwierdził, że skarżący będąc posiadaczem zależnym nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków, miał prawo wystąpienia do organu konserwatorskiego z wnioskiem o wydanie pozwolenia na zmianę sposobu korzystania z części zabytku.
Sąd wskazał, że pozwolenie organu konserwatorskiego jest wyłącznie jednym z elementów wymaganych przy zgłoszeniu zmiany sposobu użytkowania budynku i nie oznacza, że wnioskodawca może po uzyskaniu takiego pozwolenia przystąpić do zmiany sposobu użytkowania budynku.
WSA doszedł do wniosku, że organ odwoławczy naruszył art. 28 kodeksu postępowania administracyjnego. Skargę kasacyjną wniósł minister kultury. W ocenie ministra WSA naruszył art. 36 ust. 5 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U. z 2014 r. poz. 1446 ze zm.) albowiem skoro najemca i tak będzie musiał się legitymować tytułem do nieruchomości, który uprawniałby do podjęcia prac, to nie ma sensu przyznanie mu statusu strony w postępowaniu konserwatorskim, gdy właściciel zabytku nie wyraża zgody na zmianę przeznaczenia.
UZASADNIENIE Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę. Wskazał, że na podstawie art. 36 ust. 1 pkt 9 ustawy o ochronie zabytków pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków wymaga „zmiana przeznaczenia zabytku wpisanego do rejestru lub sposobu korzystania z tego zabytku”.
Z kolei art. 36 ust. 5 tej ustawy stanowiący, że „pozwolenia, o których mowa w ust. 1, wydaje się na wniosek osoby fizycznej lub jednostki organizacyjnej posiadającej tytuł prawny do korzystania z zabytku wpisanego do rejestru, wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, trwałego zarządu albo ograniczonego prawa rzeczowego lub stosunku zobowiązaniowego”, nie uzależnia legitymacji procesowej do ubiegania się o wydanie pozwolenia konserwatorskiego np. od treści umowy zawartej między właścicielem zabytku, a jego najemcą.
Pozwolenia te wydaje się na wniosek osoby fizycznej lub jednostki organizacyjnej posiadającej „tytuł prawny do korzystania z zabytku”.
Postępowanie prowadzone przez konserwatora zabytków dotyczy wyłącznie aspektu ochrony zabytków. Odrębną natomiast kwestią jest uzyskanie pozwolenia na zmianę sposobu korzystania z obiektu przed właściwym organem administracji architektoniczno-budowlanej.
Z treści art. 36 ust. 5 ustawy nie wynika, aby zgoda właściciela zabytku stanowiła warunek dopuszczalności złożenia wniosku przez najemcę lokalu w budynku objętym ochroną konserwatorską na zmianę sposobu korzystania z zabytku. Świadczy o tym chociażby treść art. 5 ustawy, który stanowi, że opieka nad zabytkiem sprawowana jest nie tylko przez właściciela, ale także i przez posiadacza zabytku.
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 8 lipca 2015 r., sygn. akt II OSK 2941/13
DGP PRZYPOMINA
Ważne orzeczenie
W art. 36 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami ustawodawca określił w sposób enumeratywny te wszystkie przypadki, dla których wymagane jest uzyskanie pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków, co też oznacza, że tylko w sytuacjach tam określonych występuje obowiązek uzyskania owego pozwolenia (Wyrok WSA we Wrocławiu z 19 grudnia 2011 r., sygn. akt II SA/Wr 761/11)
KOMENTARZ EKSPERTA
Strategia procesowa
Zarząd budynków komunalnych bezpodstawnie skarżył decyzję wojewódzkiego konserwatora zabytków. Ustawa stanowi inaczej. Krótka lektura właściwych przepisów nie pozostawia żadnych złudzeń. Nie przeczytał ich prawdopodobnie również minister kultury, który, będąc organem odwoławczym, wydał błędną decyzję i poparł stanowisko skarżącego. Należy jednak się powstrzymać od oceny zasadności działań skarżącego, gdyż mogły stanowić element strategii, której celem było utrudnianie i przeciąganie w czasie określonych postępowań, aby utrudnić najemcy realizację celu – zmianę sposobu korzystania z lokalu. Niezależenie od tego, należy wskazać, iż organ I instancji oraz WSA i NSA prawidłowo rozstrzygnęły spór. Nie ma wątpliwości, że zgodnie z art. 36 ust. 5 ustawy o ochronie zabytków pozwolenia w przedmiocie zmiany przeznaczenia zabytku wpisanego do rejestru lub sposobu korzystania z tego zabytku, wydaje się na wniosek osoby fizycznej lub jednostki organizacyjnej posiadającej tytuł prawny do korzystania z zabytku wpisanego do rejestru, wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, trwałego zarządu albo ograniczonego prawa rzeczowego lub stosunku zobowiązaniowego. Co więcej, na istnienie legitymacji najemcy do ubiegania się o takie pozwolenie konserwatorskie nie ma wpływu treść umowy zawartej między właścicielem zabytku a jego najemcą. Warto zaznaczyć, że ochronę prawną roszczenia dotyczącego należytego wykonywania umowy najmu należy zgłosić w postępowaniu cywilnym. Oczywiście zasadność tych działań jest zależna od treści tejże umowy.