Na mocy Ustawy z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw dokonano istotnych modyfikacji w Ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej jako: Prawo budowlane), które wejdą w życie 19 września 2020 roku, wprowadzono m.in. nowe przepisy regulujące terminy graniczne dla stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę oraz decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Stan prawny przed zmianami Prawa budowlanego
Stwierdzenie nieważności decyzji administracyjnej, w tym decyzji o pozwoleniu na budowę oraz decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, następuje zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego.
Ustanawia on wyjątki wyłączające możliwość stwierdzenia nieważności decyzji administracyjnej, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło dziesięć lat a decyzja:
• została wydana z naruszeniem przepisów o właściwości;
• dotyczy sprawy poprzednio rozstrzygniętej inną decyzją ostateczną albo sprawy, którą załatwiono milcząco;
• została skierowana do osoby niebędącej stroną w sprawie;
• zawiera wadę powodującą jej nieważność z mocy prawa.
Możliwe jest jednak stwierdzenie nieważności decyzji w każdym czasie, która:
• wydana została bez podstawy prawnej lub z rażącym naruszeniem prawa;
• była niewykonalna w dniu wydania i jej niewykonalność ma charakter trwały;
• w razie jej wykonania wywołałaby czyn zagrożony karą.
Niezależnie od wyżej wymienionych przesłanek, nie stwierdza się nieważności decyzji administracyjnej, która wywołała nieodwracalne skutki prawne.
W niektórych przypadkach istnieje zatem możliwość stwierdzenia nieważności decyzji administracyjnej nawet po wielu latach od jej wydania.
Terminy stwierdzenia nieważności decyzji w Prawie budowlanym
Ustawodawca dokonał zmian w Prawie budowlanym poprzez dodanie art. 37b i art. 59h, w których określono terminy, po upływie których nie będzie możliwe stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę oraz decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
W obu przypadkach termin wynosi 5 lat, jednak odmiennie uregulowano początek jego biegu.
Dla decyzji o pozwoleniu na budowę początek biegu wyżej wskazanego terminu liczy się od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia. W przypadku pozwolenia na użytkowanie termin na stwierdzenie nieważności biegnie od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.
W przypadku niemożliwości stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę oraz decyzji o pozwoleniu na użytkowanie z uwagi na upływ wyżej wskazanych 5-letnich terminów, możliwe będzie stwierdzenie ich wydania z naruszeniem prawa oraz wskazanie okoliczności, z powodu których nie stwierdzono nieważności.
Ustanowienie okresu, w którym dopuszczalne jest stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę oraz decyzji o pozwoleniu na użytkowanie było przez wiele lat postulowane przez inwestorów oraz stanowi próbę wyważenia kilku wartości. Z jednej strony są to trwałość decyzji administracyjnej i zaufanie obywateli do państwa, a z drugiej strony konieczność eliminowania z systemu prawnego rozstrzygnięć wadliwych.
Ustawodawca zdecydował, że wyżej wymienione 5-letnie terminy wydają się wystarczające do stwierdzenia ewentualnych nieprawidłowości, powinny wzmacniać trwałość decyzji administracyjnych i jednocześnie zmniejszać niepewność inwestorów.
Stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę oraz decyzji o pozwoleniu na użytkowanie po wielu latach od zakończenia inwestycji wiąże się z długotrwałą i zawiłą procedurą naprawczą. Czasami jej skutkami obarczona jest osoba, która nabyła nieruchomość od inwestora. Z tego względu, rozwiązanie to jest również korzystne dla właścicieli i użytkowników budynków, którzy nie byli ich inwestorami.