Pan Jacek otrzymał decyzję ustalającą bardzo wysoką opłatę planistyczną. – Jest to spowodowane nieprawidłowym określeniem charakteru mojej działki w planie zagospodarowania przestrzennego – tłumaczy czytelnik. – W 2009 r. władze miasta błędnie zmieniły przeznaczenie działki – na drogę dojazdową. Dwa lata później, po mojej interwencji, przyznały się do pomyłki i przywróciły właściwy charakter – terenu zabudowy mieszkaniowej. Kiedy w 2015 r. sprzedałem działkę, naliczona została opłata. Dlaczego mam płacić za błędy planistów – denerwuje się pan Jacek.
Właściciel nieruchomości w pewnych przypadkach jest zobowiązany do wniesienia na rzecz gminy renty (opłaty) planistycznej. Dzieje się tak, jeśli w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość nieruchomości wzrośnie. Ponadto, aby powstał obowiązek zapłaty, działka musi zostać sprzedana w ciągu pięciu lat od dnia wejścia w życie nowej uchwały. Aby uniknąć konieczności odprowadzenia wysokiej opłaty, trzeba więc odczekać wskazany okres od zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przeciwnym razie właściciel nieruchomości może być zmuszony do zapłacenia horrendalnie wysokiej sumy.
Pobierając opłatę planistyczną, gminy uczestniczą w zyskach, jakie przynosi zbycie nieruchomości. Uzasadnieniem dla tego rodzaju daniny jest fakt, że wartość gruntu wzrasta w wyniku wejścia w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Właściciel uzyskuje więc dodatkowy ekwiwalent za sprzedaż na skutek uchwały podjętej przez gminę. Rentę planistyczną pobiera wójt, burmistrz lub prezydent miasta w przypadku, gdy wzrośnie wartość nieruchomości. Wysokość opłaty jest uzależniona od zmiany ceny rynkowej. Gmina nie może jednak zażądać więcej niż 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości.
Podstawą naliczenia opłaty planistycznej jest zmiana przeznaczenia działki. Dlatego niezwykle istotne jest sprawdzenie danych znajdujących się w planie zagospodarowania przestrzennego przed sporządzeniem umowy sprzedaży.
Przeniesienie własności nieruchomości, aby było skuteczne, wymaga formy aktu notarialnego. Notariusz musi poinformować władze gminy o każdej sprzedaży gruntu w ciągu siedmiu dni od daty zawarcia umowy. Niezwłocznie po otrzymaniu wypisu od notariusza wójt, burmistrz lub prezydent miasta wydaje decyzję o nałożeniu opłaty planistycznej. Właściciel sprzedawanej nieruchomości może jednak dowiedzieć się o wysokości daniny, jaką będzie musiał zapłacić, przed transakcją. Aby uniknąć późniejszych komplikacji, warto skorzystać z przysługującego uprawnienia.
Analiza informacji przedstawionych przez naszego czytelnika skłania jednak do wniosku, że postępowanie władz miasta nie jest zgodne z prawem. Zmiana planu zagospodarowania przestrzennego dokonana w 2009 r. błędnie określała przeznaczenie działki. Dlatego nowa uchwała, która weszła w życie dwa lata później, nie tyle zmieniła charakter gruntu, ile przywróciła zgodny z prawem stan poprzedni. Nie można uznać wykorzystywania własnych błędów w celu pobierania opłat za prawidłowe działanie władz samorządowych. Trzeba wskazać, że nie zmienił się faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości i nie wzrosła jej wartość.
Przede wszystkim należy ustalić, co się stało z planem zagospodarowania przestrzennego, który obowiązywał od 2009 do 2011 r. Jeżeli stwierdzono jego nieważność, to czytelnik łatwo uwolni się od obowiązku uiszczenia opłaty planistycznej. Twardszy orzech do zgryzienia będzie miał pan Jacek, gdy okaże się, że wadliwa uchwała nie została unieważniona, lecz zmieniona. Wówczas trzeba będzie dowieść, że konieczność ponownego ustalenia przeznaczenia gruntu była spowodowana błędem władz miasta.
Wyliczenie opłaty planistycznej następuje w drodze decyzji administracyjnej. Czytelnik ma zatem możliwość wniesienia odwołania. Termin jest stosunkowo krótki, bo wynosi zaledwie 14 dni od doręczenia decyzji. Pismo należy skierować do Samorządowego Kolegium Odwoławczego za pośrednictwem organu, który nałożył opłatę. Jeśli kolegium nie wyda zadowalającej decyzji, wówczas pozostaje skarga do sądu administracyjnego.
Nie wiemy, czy pan Jacek wykorzystał przysługujące mu środki ochrony prawnej. Co jeśli 14-dniowy okres od doręczenia decyzji upłynął, a nasz czytelnik nie wniósł odwołania? Wówczas pozostaje prawo złożenia wniosku o stwierdzenie nieważności prawomocnej decyzji. Adresatem takiego pisma powinno być również Samorządowe Kolegium Odwoławcze. Wniosek trzeba złożyć za pośrednictwem wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. W uzasadnieniu należy wskazać rażące naruszenie prawa.
Czytelnikowi nie przysługuje natomiast prawo uzyskania odszkodowania od władz miasta za zmniejszenie wartości nieruchomości w 2009 r. Takie uprawnienie powstałoby, gdyby sprzedał działkę w terminie pięciu lat od zmiany przeznaczenia gruntu na drogę dojazdową (patrz ramka!).
W każdym przypadku pan Jacek powinien jak najszybciej skontaktować się z władzami miasta i poznać ich stanowisko. Być może próba ugodowego załatwienia sprawy doprowadzi do rezygnacji jednostki samorządu z pobrania opłaty. W ostateczności można także – po bezskutecznym wezwaniu do usunięcia naruszenia – zaskarżyć samą uchwałę do sądu administracyjnego.
Zmiana przeznaczenia gruntu może spowodować odpowiedzialność gminy
Sąd stwierdził, że zmiana lub uchwalenie nowego planu zagospodarowania przestrzennego nie zawsze powoduje obowiązek zapłaty po stronie właściciela nieruchomości. Wydanie nowej uchwały może też prowadzić do konieczności zrekompensowania straty przez władze gminy. Dopuszczenie możliwości nałożenia opłaty planistycznej wtedy, gdy uprzedni plan przewidywał korzystniejsze przeznaczenie nieruchomości, stanowiłoby rażącą niesprawiedliwość. Sąd podkreślił też, że organy gminy nie mogą pomimo swych zaniedbań pobierać opłat od właścicieli gruntów.
Wyrok WSA w Poznaniu z 24 listopada 2011 r., sygn. akt II SA/Po 404/11.
Podstawa prawna
Art. 36 ust. 3, ust. 4, ust. 5 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2015 r. poz. 199). Art. 156 par. 1 pkt 2 ustawy z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2013 r. poz. 267 ze zm.).