Zarówno klienci, jak i deweloperzy w przypadku upadłości banku są w dużo lepszej sytuacji, jeżeli rachunek powierniczy jest rachunkiem typu otwartego. Otóż wtedy pieniądze pod kontrolą banku są wypłacane w transzach, wraz z kolejnymi etapami budowy - mówi Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Piotr Pieńkosz: Rozumiem, że w obecnej sytuacji deweloper mający rachunek powierniczy w banku objętym postępowaniem upadłościowym może uczestniczyć w tym postępowaniu jako wierzyciel i być zaspokojony z masy upadłościowej, jeśli chodzi o środki ponad limity gwarancyjne BFG?
Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich: Tak. Oczywiście deweloper jak każdy wierzyciel może uczestniczyć w postępowaniu upadłościowym i zgłosić swoją wierzytelność na listę wierzytelności. Kwestia zaspokojenia z masy upadłości oczywiście jest zależna od sytuacji majątkowej banku, ale co do zasady są niewielkie szanse na uzyskanie zaspokojenia.
PP: Czy to, że chodzi o odzyskanie środków z rachunku powierniczego, prowadzi do jakiegoś uprzywilejowania dewelopera jako wierzyciela?
KP: Okoliczność, że dany rachunek jest rachunkiem powierniczym, nic nie zmienia w przypadku upadłości banku, a więc nie oznacza zmiany grupy wierzycieli, w której znajduje się deweloper. Ma to zaś znaczenie w przypadku upadłości dewelopera lub powierzającego, czyli klienta, choć te konsekwencje są mniejszej wagi.
PP: Czy w obecnym stanie prawnym deweloper ma możliwość zminimalizowania ryzyka związanego z upadłością banku?
KP: Zarówno klienci, jak i deweloperzy w przypadku upadłości banku są w dużo lepszej sytuacji, jeżeli rachunek powierniczy jest rachunkiem typu otwartego. Otóż wtedy pieniądze pod kontrolą banku są wypłacane w transzach, wraz z kolejnymi etapami budowy. Innymi słowy: w ramach realizacji kolejnych etapów bank stopniowo wypłaca deweloperowi część środków z rachunku. Tym samym w przypadku upadłości banku na rachunku powierniczym jest jedynie jakaś część wartości inwestycji. W przypadku rachunku zamkniętego niestety jest to cała wartość inwestycji.
PP: Może rozwiązaniem byłoby założenie kilku rachunków powierniczych dla jednej nieruchomości w różnych bankach, by przyjmować część wpłat na jedno konto, a resztę na inny?
KP: Co do zasady nie można prowadzić wielu rachunków dla jednej inwestycji, chyba że jest ona dzielona na przedsięwzięcia inwestycyjne, czyli np. zamiast budowy kilku budynków jako całości, dzieli się inwestycje w sensie prawnym na poszczególne budynki. W takiej sytuacji rzeczywiście rozdzielenie rachunków powierniczych i ewentualnego kredytowania pomiędzy różne banki poprawiłoby sytuację, niemniej jednak nie wyobrażam sobie tego w praktyce.
PP: Dlaczego?
KP: Założenie rachunku powierniczego i ewentualne uzyskanie kredytu oraz obowiązki wynikające z jego prowadzenia to skomplikowany proces i gdyby deweloper budujący osiedle miał wprowadzać do inwestycji różne banki, a co za tym idzie różne procesy obsługi, prowadziłoby to do bardzo dużego wzrostu prac administracyjnych. To zaś powodowałoby znaczny wzrost kosztów.
PP: O problemach SK Banku zrobiło się głośno co najmniej kilka miesięcy przed najbardziej drastycznym krokiem, a więc zawieszeniem działalności i skierowaniem przez KNF wniosku do sądu o ogłoszenie upadłości. Czy jeśli podobna sytuacja wyniknie w przyszłości, to deweloperzy nie powinni zdecydować o przeniesieniu rachunków powierniczych do bezpieczniejszego banku?
KP: Niestety obecne przepisy uniemożliwiają deweloperowi wypowiedzenie umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego i przeniesienie go do innej instytucji. Nawet gdyby deweloper miał informacje o złej kondycji banku, to dziś nie może nic z tym zrobić, nie jest mu dane podejmować aktywnych prób ratowania środków klientów. Wskazywaliśmy ten aspekt Urzędowi Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Niestety, ku naszemu zdziwieniu, nie podjęto tego tematu, a nawet w pewnym momencie poinformowano nas, że jest koncepcja likwidacji otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego i przyznania bankom większej kontroli kosztem uprawnień dewelopera.
PP: Wydaje się, że przy SK Banku po raz kolejny sprawdzi się powiedzenie „Mądry Polak po szkodzie”. Widać bowiem potrzebę zmian w przepisach. Czy sądzi pan, że zamieszanie z SK Bankiem stanie się przyczynkiem do zmiany prawa?
KP: Dostrzegam taką szansę. Pilnie potrzebna jest nowelizacja ustawy o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym w tym kierunku, aby każdy klient, w sensie prawnym powierzający, był objęty gwarancją do 100 tys. euro. Dziś ten jeden limit dotyczy całego rachunku, na który często wpłaca kilkaset osób. Jako Polski Związek Firm Deweloperskich już w 2011 roku przy pracach nad ustawą występowaliśmy o takie uregulowanie przepisów i później powtarzaliśmy ten apel wielokrotnie. Wskazywaliśmy, że w odniesieniu do rachunków powierniczych ustawodawca zupełnie pomija ryzyko upadłości banku, a śrubę dokręca tylko deweloperom.
PP: To niejedna konieczna zmiana. W dalszej kolejności można by pomyśleć o zniesieniu ograniczenia w przenoszeniu przez dewelopera rachunków powierniczych między instytucjami finansowymi.
KP: Mamy nadzieję, że długofalowa polityka ustawodawcy oraz administracji, w tym UOKiK, uwzględni okoliczność wspomnianych nierówności i deweloperzy będą sprawiedliwiej traktowani.
Rozmawiał Piotr Pieńkosz
