Sytuacja, w której prawo właścicieli lokali do własności jest ograniczane na podstawie wątpliwych przepisów, jest niedopuszczalna – twierdzi rzecznik praw obywatelskich. Chodzi o problem zarządu nieruchomością wspólną przez spółdzielnie mieszkaniowe, o którym niedawno pisał DGP.
Artykuł 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2013 r. poz. 1222) stanowi, że zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony. Nie wiadomo, czy uprawnienie to dotyczy wyłącznie czynności zwykłego zarządu, czy też można wykraczać poza jego zakres. Nie jest też jasne, czy potrzebna jest zgoda właścicieli lokali. Dla przykładu: spółdzielnia chce przeprowadzić gruntowny remont budynku. I nie wiadomo, czy musi uzyskać zgodę mieszkańców, którzy wykupili lokale. A jeśli nawet musi – to czy większości, czy wszystkich.
Wątpliwości nie rozwiewa orzecznictwo sądowe. Zgodnie z uchwałą siedmiu sędziów NSA z 13 listopada 2012 r. (sygn. akt II OPS 2/12) spółdzielnia może samodzielnie dysponować nieruchomością wspólną na cele budowlane, bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali, wyłącznie w zakresie eksploatacji i podstawowego utrzymania nieruchomości – a to oznacza, że gruntownego remontu samodzielnie przeprowadzić nie może. Inne stanowisko zajął Sąd Najwyższy. Z uchwały z 27 marca 2014 r. (sygn. akt III CZP 122/13) wynika, że spółdzielnia może samodzielnie dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.
W związku z tak rozbieżnymi stanowiskami rzecznik praw obywatelskich oczekuje, że zainterweniuje ustawodawca.
– Nie można ograniczać czyjejkolwiek własności w wyniku interpretacji przepisów, z którą problem mają nawet sądy – mówi Kamilla Dołowska, dyrektor zespołu prawa cywilnego w biurze RPO.
– Być może w tym konkretnym przypadku, np. w celu ułatwień przy przeprowadzaniu remontów, ograniczenie praw właścicieli jest wskazane. Ale niech to wynika wprost z ustawy – dodaje.
Jednocześnie jednak zastępca RPO Stanisław Trociuk w piśmie do ministra infrastruktury i rozwoju stwierdza, że nie ma podstaw, aby uważać, iż spółdzielnia mieszkaniowa jest uprawniona także do czynności przekraczających zwykły zarząd.
Zdaniem RPO każdy ze współwłaścicieli – czyli właściciele mieszkań – powinien brać udział w podejmowaniu decyzji.
W Senacie złożony został projekt nowelizacji, który ma doprecyzować przepisy.
– Niestety, przy obecnym brzmieniu projektu problemy interpretacyjne wcale nie znikną – ubolewa Kamilla Dołowska.
I jako przykład podaje brak regulacji co do trybu procedowania przez współwłaścicieli nad podejmowaniem uchwał.
