Jeśli ktoś przez wiele miesięcy nie płaci za mieszkanie oraz media i muszą go utrzymywać sąsiedzi, powinien stracić lokal – takie jest założenie przygotowywanej w rządzie reformy.
Nadchodzi koniec patologicznych sytuacji, gdy ogół mieszkańców wspólnoty musi utrzymywać tych, którzy od lat nie płacą. To jedno z naczelnych założeń nowelizacji ustawy o własności lokali, nad którą pracuje Ministerstwo Rozwoju. Jak przyznają eksperci, zmiana jest potrzebna, bo dziś wielu dłużników nie ponosi żadnych konsekwencji i bez skrupułów żyje na koszt swoich sąsiadów.
Artykuł 16 ustawy o własności lokali pozwala wspólnocie mieszkaniowej żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji, jeśli właściciel zalega długotrwale z zapłatą należnych opłat. Co istotne, osobie, której mieszkanie zostało sprzedane, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.
Szkopuł w tym, że nie do końca wiadomo, co znaczy „długotrwale”. Sądy najczęściej odmawiają zgody na sprzedaż, uznając, że mieszkanie jest warte o wiele więcej niż kwota zadłużenia, a pozbawienie kogoś dachu nad głową to ostateczność. Rozwiązanie, które chce zaproponować resort rozwoju, ma przede wszystkim chronić wywiązujących się z obowiązku płacenia należności w terminie sąsiadów dłużnika. Z założenia zaległość pozwalająca na licytację ma wynosić równowartość co najmniej dziewięciomiesięcznych opłat. W każdym przypadku ostateczną decyzję podejmowałby sąd, który mógłby nie zgodzić się na zlicytowanie mieszkania, gdyby okazało się, że ktoś nie płaci na przykład z powodu ciężkiej choroby.
Wielu dłużników nie ponosi żadnych konsekwencji
Prawnicy pomysł ministerstwa chwalą. Ich zdaniem zbyt często zdarzają się przypadki wykorzystywania ogółu mieszkańców wspólnoty przez jednostki. Zarazem jednak postulują, by wskazać w ustawie również próg kwotowy, od którego możliwa byłaby licytacja. Tak, by nie pozbawić kogoś malutkiego mieszkania za zaległość w wysokości np. 3 tys. zł.
Tak jest choćby w Niemczech, gdzie jako zaległość umożliwiającą licytację traktuje się równowartość co najmniej trzymiesięcznych opłat, która zarazem stanowi powyżej 3 proc. wartości mieszkania.
Nowelizacja ustawy o własności lokali, nad którą pracuje obecnie Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii, ma być uchwalona w 2021 r. Najważniejsza z punktu widzenia większości mieszkańców wspólnot zmiana dotyczy sposobu traktowania dłużników. Dookreślone zostanie, po jakim czasie będzie można licytować ich mieszkania. Co – patrząc na obecną praktykę – powinno stanowić duże wsparcie dla ludzi, na których wielu dłużników żeruje.
Bat na dłużników
Artykuł 16 ust. 1 ustawy o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1910) stanowi, że jeśli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub
nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Przepis kolejny – że właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.
Tyle że
sądy niezwykle rzadko zgadzają się na sprzedaż czyjegoś mieszkania. W orzecznictwie dominuje pogląd, że to absolutna ostateczność, a zadłużenie musi być naprawdę duże. Często jego wysokość wiąże się z kondycją finansową wspólnoty, przez co sądy zgadzają się na licytację mieszkań dłużników dopiero wówczas, gdy dług poważnie zagraża funkcjonowaniu kooperatywy.
Wiele osób zdaje sobie z tego sprawę. I nie uiszczają opłat nie dlatego, że nie mają pieniędzy, lecz z powodu świadomości, że z reguły nic im za to nie grozi.
Coraz częściej zwraca się na to uwagę w doktrynie. Przykładowo w komentarzu do ustawy pod red. Huberta Izdebskiego Tymoteusz Barański spostrzega, że art. 16 ust. 1 ma wiele słabości legislacyjnych. Jedną z nich jest fakt, iż przesłanka długotrwałego zalegania przez właściciela z zapłatą należnych od niego opłat jest nieostra.
„Przepis jawi się jako nadmiernie restrykcyjny, ale jednocześnie jego przydatność jako narzędzia dyscyplinowania członków wspólnoty mieszkaniowej w zakresie terminowego uiszczania przypadających na nich opłat w praktyce jest ograniczona” – wskazuje Barański.
Stąd ministerialna propozycja, by wskazać termin, po upływie którego zaległości w opłatach za lokal mogą być podstawą do żądania w trybie procesu sprzedaży lokalu w celu zaspokojenia należności wspólnoty. Wersja robocza jest taka, by były to zaległości za co najmniej dziewięć miesięcy.
Jednocześnie nadal to sąd będzie decydował o możliwości licytacji. Nie będzie więc tak, że ktoś, kto ciężko zachorował i z tego względu popadł w finansowe tarapaty, zostanie pozbawiony dachu nad głową.
Większa ochrona
Eksperci uważają, że rządowy pomysł jest słuszny, choć wymaga doprecyzowania. Piotr Jarzyński, partner w kancelarii Jarzyński i Wspólnicy, uważa, że bez wątpienia dojdzie do uproszczenia w dochodzeniu roszczeń przez wspólnoty mieszkaniowe. Warto jednak zastanowić się nad limitem kwotowym, który umożliwiałby licytację.
– Dziewięciomiesięczna zaległość w opłatach może być niewielka w stosunku do wartości lokalu – zauważa.
Dodaje, że inaczej sprawy wyglądają przy mieszkaniach o powierzchni 100 mkw., a inaczej przy małych kawalerkach. W tym drugim przypadku mogłoby się okazać, że bez ustanowienia limitu kwotowego pozbawiony lokalu zostałby ktoś z długiem kilku tysięcy złotych.
Piotr Jarzyński wskazuje jednak, że we wspólnotach najczęściej zalegają z opłatami te osoby, które posiadają wiele mieszkań.
– Proponowana zmiana może zatem zdyscyplinować dłużników. Będą oni wiedzieli, że jeżeli zaległości w opłatach przekroczą dziewięć miesięcy, to wspólnota mieszkaniowa będzie uprawniona wystąpić do sądu o przymusową sprzedaż lokalu – zauważa ekspert.
O tym, że pozytywnie należy ocenić ideę utworzenia realnego mechanizmu dochodzenia roszczeń wspólnocie, mówi też adwokat Łukasz Jaśkowiak, partner zarządzający w kancelarii Jaśkowiak Nadra Adwokaci. Przyznaje, że wysokie kwoty zaległości w opłatach, które mieszkańcy powinni cyklicznie uiszczać, są zjawiskiem powszechnym.
– Długi jednego mieszkańca potrafią sięgać setek tysięcy złotych, a zdarza się, że wspólnota ma kilku takich dłużników. Cierpi na tym rzecz jasna bezpośrednio fundusz gromadzony na potrzeby bieżących czynności utrzymania wspólnej nieruchomości – przyznaje mec. Jaśkowiak.
Jego wątpliwości budzi jednak sposób określenia granicy na uruchomienie mechanizmu, który w pewnym sensie można nazwać mechanizmem egzekucyjnym.
– Nie do końca właściwe wydaje się wyznaczenie momentu wszczęcia tego mechanizmu za pomocą okresu narastania zaległości. Bardziej adekwatne byłoby określenie konkretnego pułapu kwotowego, który pozwalałby wspólnocie na podjęcie konkretnych działań wobec danego dłużnika – mówi Jaśkowiak. Bo, jak przekonuje, określenie granicy egzekucyjnego zadłużenia członka wspólnoty zniwelowałoby zagrożenie pozbawiania kogoś własności lokalu w związku z długiem w wysokości kilku tysięcy złotych.
Zdaniem prawnika ustawodawca powinien rozważyć również utworzenie skutecznego mechanizmu windykacyjnego stosowanego przed rozpoczęciem czynności pozbawiających własności lokalu. Możliwość rozłożenia długu na raty i ugodowego rozwiązania sprawy byłaby często adekwatna w sytuacji trudności finansowych właściciela lokalu. Tymczasem dziś w wielu wspólnotach takich rozwiązań się nie stosuje.
Przepis art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali budził poważne zastrzeżenia konstytucyjne. Część ekspertów uważała, że narusza on prawo własności. Bądź co bądź, możliwe jest sprzedanie czyjegoś mieszkania z powodu długu wynoszącego ułamek wartości lokalu. Sprawą zajmował się jednak Trybunał Konstytucyjny. 29 lipca 2013 r. uznał, że przepis w zakresie, w jakim przewiduje możliwość wystąpienia wspólnoty mieszkaniowej z żądaniem licytacyjnej sprzedaży lokalu należącego do członka tej wspólnoty długotrwale zalegającego z wnoszeniem należnych od niego opłat, jest zgodny z konstytucyjnymi normami przyznającymi obywatelom prawo własności (sygn. akt SK 12/12).
