W regulaminie wspólnoty mieszkaniowej istnieje zapis pozwalający występować zarządowi samodzielnie w jej imieniu do sądu z powództwem o zasądzenie zaległych opłat. Czy jest on legalny, czy konieczna jest każdorazowa uchwała wspólnoty udzielająca pełnomocnictwa do wytoczenia powództwa o zapłatę? – pyta pan Janusz. – A jeśli zarząd uzyska korzystny dla siebie wyrok, to czy może wystąpić do komornika o przeprowadzenie egzekucji z wyroku bez odrębnej uchwały wspólnoty udzielającej mu pełnomocnictwa do wystąpienia? – zastawia się czytelnik. Wspólnota nie podjęła też uchwały odnośnie do zawarcia umowy przez zarząd z adwokatem na reprezentację procesową jej spraw. – Czy taka umowa nie przekracza zakresu zwykłego zarządu, a jeśli tak, to czy adwokat występujący w sprawie powoduje nieważność postępowania? – pyta.
Rolą zarządu jest kierowanie sprawami wspólnoty i reprezentowanie jej na zewnątrz oraz w stosunkach pomiędzy wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Ustawa o własności lokali rozróżnia czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające jego zakres. Te pierwsze zarząd podejmuje samodzielnie, drugie wymagają uchwały właścicieli lokali, wyrażającej zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu.
Czynności zwykłego zarządu mają na celu utrzymanie rzeczy wspólnej w należytym stanie i zwykłą jej eksploatację. Przyjmuje się, że jest to np. załatwianie bieżących spraw związanych z normalną eksploatacją, konserwacja i administracja lub pobieranie pożytków i dochodów. Zakwalifikowanie danej czynności do zwykłego zarządu nie zostało jednak w przepisach szczegółowo uregulowane, więc ich rozróżnienie bywa utrudnione. W pewnych okolicznościach ta sama czynność może przekraczać zarząd zwykły, a w innych nie i odwrotnie.
Przykładowe czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu są wymienione w ustawie o własności lokali. Są nimi w szczególności: ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej, przyjęcie rocznego planu gospodarczego, rozporządzenia, a więc np. zbycie nieruchomości wspólnej, jej podział i przebudowa lub obciążenie hipoteką, a także połączenie dwóch lokali będących odrębną nieruchomością w jeden. Lista (zawarta w art. 22 ust. 3 i 4 ustawy) nie jest jednak wyczerpująca, więc brak na niej danej czynności niekoniecznie oznacza, że należy ona do zwykłego zarządu. Każdy przypadek należy więc rozpatrywać indywidualnie w zależności od konkretnej sytuacji.
W ubiegłym roku Sąd Najwyższy rozstrzygnął, do której grupy kwalifikuje się wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową z pozwem przeciwko jej członkowi zalegającemu z opłatami na rzecz wspólnoty. Czynność ta została uznana za czynność zwykłego zarządu, a więc nie wymagającą uchwały właścicieli lokali.
Kiedy konieczne jest powołanie zarządu
Właściciele zobowiązani są do powołania zarządu, gdy w budynku mieszkalnym jest więcej niż siedem lokali. Może się on składać z jednej bądź kilku osób fizycznych wybranych przez nich. Najczęściej wspólnoty mieszkaniowe wybierają do pełnienia tej funkcji przedstawicieli spośród mieszkańców: właścicieli lokali lub członków ich rodzin, ale przepisy pozwalają, by były to również osoby fizyczne spoza ich grona.
Podstawa prawna
Art. 6, art. 20-21 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U z 2000 r. nr 80, poz. 903 z póź. zm.).Uchwała Sądu Najwyższego z 18 października 2013 r. (sygn. III CZP 42/13)
OPINIA EKSPERTA
Zgodnie z ustawą o własności lokali czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Czynnościami zwykłego zarządu są czynności związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i z jej bieżącą administracją. Można więc do nich zaliczyć wszelkie czynności zachowawcze związane z ochroną wspólnych praw, w tym powództwo o zapłatę należnych opłat z tytułu kosztów zarządu nieruchomością. W konsekwencji wydaje się, iż zarząd wspólnoty nie potrzebował odrębnej uchwały właścicieli, aby wytoczyć powództwo o zapłatę opłat z tytułu kosztów zarządu nieruchomością. Podobnie należy traktować wystąpienie z wnioskiem o wszczęcie postępowania egzekucyjnego na podstawie prawomocnego orzeczenia sądu wydanego w sprawie o zapłatę opłat. Jest ono naturalną konsekwencją braku dobrowolnej spłaty przez pozwanego członka wspólnoty zobowiązania stwierdzonego orzeczeniem sądowym, a wszczęcie postępowania egzekucyjnego jest również czynnością zachowawczą zmierzającą do ochrony wspólnych praw współwłaścicieli.
Ustanowienie pełnomocnika procesowego przez zarząd wspólnoty bez uprzedniej uchwały wspólnoty może być dyskusyjne. Wydaje się, iż możliwość wystąpienia do sądu przez zarząd samodzielnie uprawnia także do skorzystania z pomocy profesjonalnego pełnomocnika. Z drugiej strony, zarząd zawiera umowę z pełnomocnikiem dotyczącą usługi zastępstwa procesowego, która w zależności od jej postanowień może być uznana za przekraczającą zwykły zarząd, a więc wymagającą uchwały wspólnoty. Niezależnie od wybranej interpretacji można próbować podnosić przed sądem zarzut nieważności postępowania w związku z brakiem uchwały wspólnoty umocowującej zarząd wspólnoty do zawarcia umowy z pełnomocnikiem i udzielenia pełnomocnictwa, a jego skuteczność zależy od sądu rozpoznającego sprawę.