Developer, zajmujący się sprzedażą mieszkań w nowo powstałych budynkach, nie może w umowach z konsumentami posługiwać się niejasnymi sformułowaniami, które wywołują rażąca nierówność stron na niekorzyść kupującego. W przeciwnym razie podobne postanowienia umowne zostaną uznane za klauzule abuzywne.

Krakowskie Przedsiębiorstwo Budownictwa Przemysłowego KRAKBUD prowadziło działalność developerską polegającą na sprzedaży i oferowaniu mieszkań w nowo powstających budynkach a następnie ustanawianiu odrębnej własności lokali.

Przedsięwzięciami spółki zainteresował się Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta i wyniku przeprowadzonego postępowania Prezes decyzją stwierdził iż, zgodnie z art. 385¹ KRAKBUD posługuje się w umowach, ustanawiających odrębną własność lokali, niedozwolonymi klauzulami. Nie uzgadnia bowiem postanowień umowy, indywidualnie z konsumentami ,rażąco naruszając ich interesy. Organ zakazał ich stosowania.

Postanowienia określające świadczenie główne, czyli cenę nie musza być wprawdzie w powyższy sposób ustalane, jednakże powinny być sformułowane jasno i precyzyjnie. Deweloper nie stosuje również wskazanej praktyki, gdyż cena oczywiście był klarowna, ale w umowach pojawiały się zapisy pozwalające zmieniać ją na wyższą, w przypadku gdy różnica w metrażu zamawianych mieszkań wyniesie ponad 3%.Korekta ceny mogła nastąpić również w przypadku gdy wspomniana różnica stanowić będzie -3%.

Powyższa klauzula została uznana decyzją Prezesa UOKiK za abuzywną, podobnie jak postanowienia dotyczące odstąpienia od umowy gdyż niewątpliwie zostały one sformułowane na niekorzyść kontrahentów . Inne bowiem konsekwencje przewidziano dla sprzedającego a inne dla kupującego. Profity w przypadku zaistnienia powyższej sytuacji niewątpliwie odnosił tylko developer, gdyż niejasno została sformułowana kwestia zadatku, który mógł zostać zatrzymany przez sprzedającego w przypadku odstąpienia od umowy kontrahenta. Z zapisów nie wynikało natomiast czy w przypadku rezygnacji developera, był on zobowiązany zwracać wspomnianą sumę. Z pewnością jednakże kupujący nie mógł się domagać żadnej kary pieniężnej w powyższej sytuacji.

Kolejnym niedozwolonym postanowieniem stosowanym w umowie była kwestia różnicy terminów, która rażąco działała na niekorzyść kupującego. W przypadku bowiem uchybienia przez niego terminowi ze spłatą chociażby jednej raty, sprzedający miał prawo odstąpić od umowy. Natomiast mógł ze swojej strony poczynić powyższy krok gdy zwłoka z realizacją umowy przez przedsiębiorcę wynosi więcej niż 90 dni. Wskazany okres jest czasem w jakim mogło nastąpić opóźnienie z wykonaniem zobowiązania z powodów niezależnych od sprzedającego. Okolicznościami wyłączającymi były sytuacja administracyjno- prawne oraz przyczyny losowe i w wyniku ich zaistnienia termin 90-dniowy mógł być bowiem przedłużany bez końca przez sprzedającego Konsument de facto pozbawiony był możliwości egzoneryjnych gdyż nie wiedział w jakich przypadkach może kwestionować wydłużanie wspomnianego okresu. Notabene developer jest profesjonalistą działającym na rynku w powinien mieć wiedzę jakie zaistniałe okoliczności mogą przedłużać budowę.

Od decyzji Prezesa UOKiK przedsiębiorca odwołał się do sądu okręgowego w Warszawie. Sędziowie poczynili jednakże identyczne ustalenia i dokonał takiej samej oceny prawnej jaka legła u podstaw rozstrzygnięcia Prezesa.

Z wyrokiem sądu pierwszej instancji pozwany odwołał się do sądu apelacyjnego w Warszawie, wnosząc o zmianę zaskarżonego wyroku lub ewentualnie uchylenie go i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania pierwszej instancji.

Sąd oddalił apelację, uznający wyrok sągu okręgowego za słuszny. Pokreślił także iż ma informacje iż strona pozwana już nie posługuje się zakazanymi klauzulami.

Sygn.Akt VI ACa 400/08

Katarzyna Żółkowska