RPO zwróciła się do Premiera RP w kwestii trudnej sytuacji prawnej grupy najemców byłych mieszkań zakładowych sprywatyzowanych przed dniem 7 lutego 2001 r., czyli przed dniem wejścia w życie ustawy o zasadach sprzedaży mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych.

Wystąpienie RPO spowodowane jest licznymi skargami najemców byłych mieszkań zakładowych, sprywatyzowanych przed dniem 7 lutego 2001 r. Skargi te, wynikały z niepokoju o zachowanie uprawnień do zajmowanych lokali, oraz działaniami obecnych właścicieli, którzy często utrudniają korzystanie lub wręcz wymuszające opuszczenie lokali. RPO zwróciła uwagę na brak odpowiednich działań organów państwa.

Wspomniani najemcy odczuwają dyskomfort w postaci braku poczucia trwałości stosunku najmu oraz brakiem możliwości nabycia zajmowanych mieszkań za cenę dostosowaną do obecnych możliwości finansowych najemców. Sytuacja taka powstała poprzez zaniechanie należytego, uwzględniającego zasady sprawiedliwości społecznej, ustawowego uregulowania sprawy tzw. mieszkań zakładowych w latach 90-tych.

Zdaniem Rzecznik, zasadne wydaje się udzielenie obecnie przez państwo pomocy gminom w nabywaniu od prywatnych właścicieli zasiedlonych, byłych budynków zakładowych bądź przyjęcie innych rozwiązań prawnych regulujących przedmiotowe kwestie.

Na potrzebę uregulowania tego problemu poprzednicy obecnej RPO zwracali uwagę w wystąpieniach z dnia: 29 czerwca 2005 r., 29 listopada 2005 r., 22 marca 2006 r., 8 czerwca 2006 r. i 14 listopada 2006 r. skierowanych do kolejnych Prezesów Rady Ministrów oraz w wystąpieniu z dnia 28 stycznia 2008 r. skierowanym do obecnego Ministra Infrastruktury.

Zmiany zasad dotyczących sprzedaży mieszkań zakładowych na przestrzeni lat

W momencie rozpoczęcia przemian ustrojowych i gospodarczych, w Polsce obowiązywały jednolite zasady, dotyczące sprzedaży mieszkań zakładowych. Stosownie do art. 128 § 1 k.c. w brzmieniu obowiązującym do dnia 1 lutego 1989 r. własność ogólnonarodowa czyli państwowa, przysługiwała niepodzielnie państwu. Państwowe osoby prawne (w tym przedsiębiorstwa państwowe), w granicach swojej zdolności prawnej, wykonywały jedynie w imieniu własnym, względem zarządzanej przez nie części mienia ogólnonarodowego, uprawnienia płynące z własności państwowej.

Istotne zmiany w tym zakresie wprowadziła dopiero ustawa z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. Nr 79, poz. 464 ze zm.), która przyznała przedsiębiorstwom państwowym prawo własności do budynków oraz lokali, znajdujących się na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa lub gminy, będących w dniu wejścia w życie ustawy (w dniu 5 grudnia 1990 r.) w zarządzie tych przedsiębiorstw. Dokonane z mocy samego prawa uwłaszczenie przedsiębiorstw państwowych, miało decydujący wpływ na zasady i tryb sprzedaży budynków i lokali mieszkalnych będących własnością zakładów pracy. Do tej sprzedaży nie miały już zastosowania przepisy ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. z 1991 r, Nr 30, poz. 127 ze zm.).

Precyzyjniej kwestia sprzedaży mieszkań stanowiących własność przedsiębiorstw państwowych została uregulowana przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 5 października 1993 r. w sprawie zasad organizowania przetargu na sprzedaż środków trwałych przez przedsiębiorstwa państwowe oraz warunków odstąpienia od przetargu (Dz. U. Nr 97, poz. 443 ze zm.). Stosownie do przepisów wskazanego rozporządzenia w brzmieniu ustalonym rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 4 sierpnia 1999 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie zasad organizowania przetargu na sprzedaż środków trwałych przez przedsiębiorstwa państwowe oraz warunków odstąpienia od przetargu (Dz. U. Nr 70, poz. 780) przedsiębiorstwo państwowe mogło sprzedawać środki trwałe bez przeprowadzenia przetargu w przypadku, gdy przedmiotem sprzedaży były mieszkania zakładowe, a sprzedaż następowała za cenę nie niższą niż 50 % ich wartości rynkowej na rzecz najemcy lub stale z nim zamieszkującej osoby bliskiej.

Cenę tę określało się z uwzględnieniem, że przedmiotem sprzedaży są lokale zajęte, a wartość ulepszeń dokonanych przez najemcę zalicza się na poczet ceny lokalu. Analogiczne rozwiązania prawne zostały przewidziane w odniesieniu do przedsiębiorstw poddanych procesowi komercjalizacji. Znalazły one swój wyraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 26 sierpnia 1997 r. w sprawie określenia szczegółowych zasad i trybu organizowania przetargu publicznego na sprzedaż majątku trwałego lub oddania mienia do odpłatnego korzystania innym podmiotom przez spółkę powstałą w wyniku komercjalizacji oraz warunków, w których dopuszcza się odstąpienie od przetargu (Dz. U. Nr 108, poz. 696 ze zm.).

Brak ustaleń dotyczących prawa pierwszeństwa nabycia

Wskazane wyżej przepisy nie przewidywały prawa pierwszeństwa najemców w nabywaniu mieszkań zakładowych. Przedsiębiorstwa te nie miały więc obowiązku przedstawienia najemcom w pierwszej kolejności oferty zakupu lokali mieszkalnych i mogły lokale te zbyć na rzecz osób trzecich z pominięciem najemców.
Natomiast w przypadku przekształcenia przedsiębiorstwa państwowego w spółkę prawa handlowego sprzedaż mieszkań odbywała się na podstawie wewnętrznych regulaminów ustalających często dość dowolne zasady sprzedaży mieszkań zakładowych.

Sprzedaż budynków osobom z zewnątrz

Spółki z udziałem Skarbu Państwa nie wyrażały zgody na sprzedaż mieszkań swoim pracownikom, pomimo ofert składanych przez tych pracowników, a następnie sprzedawały całe kompleksy budynków mieszkalnych na bardzo korzystnych zasadach cenowych osobom z zewnątrz. Osoby te zaś, w bardzo krótkim czasie po zawarciu transakcji, oferują sprzedaż lokali w tych budynkach ich najemcom po cenach o wiele wyższych niż cena zakupu od spółki z udziałem Skarbu Państwa.

W swoich listach do Rzecznika skarżący wskazywali, iż w minionych latach aktywnie uczestniczyli w wytworzeniu państwowego majątku, który stał się przedmiotem prywatyzacji. Mieszkania zakładowe były budowane ze środków zakładowego funduszu mieszkaniowego (por. ustawa z 24 października 1986 r. o zakładowych funduszach socjalnym i mieszkaniowym w jednostkach gospodarki uspołecznionej - Dz. U. z 1990 r. Nr 58, poz. 343 ze zm.). Jednak jedynie wybrane grupy obywateli mogły korzystać przy nabywaniu mieszkań z ulg i przywilejów w postaci prawa pierwszeństwa, inne zaś grupy albo zostały pozbawione w ogóle możliwości nabycia mieszkań albo musiały ponosić pełne koszty ich nabycia.

W ocenie Rzecznika prywatyzacja zasobów mieszkaniowych prowadzona była w sposób przypadkowy i nie istniała żadna spójna koncepcja owej prywatyzacji. Przypadkowe i nieskoordynowane działania legislacyjne w tym zakresie doprowadziły zaś do sytuacji, w której obowiązujące prawo postrzegane było i nadal jeszcze jest przez zainteresowanych obywateli jako głęboko niesprawiedliwe.

Ostatecznie, zasady sprzedaży mieszkań zakładowych częściowo uregulowała wskazana wyżej ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa. Niestety, dla znacznej części najemców mieszkań, ustawa ta ukazała się za późno. Wiele budynków zakładowych zostało już wcześniej zbytych na rzecz różnych podmiotów.

Jak wskazują nadsyłane do Rzecznika skargi wykupione przez osoby trzecie lokale mieszkalne czy też budynki często zostały nabyte dla osiągnięcia zysku.
W związku z tym, w ocenie Rzecznika słuszne są obawy najemców wykupionych mieszkań zakładowych, co do tego, że nowy prywatny właściciel poprzez żądanie wysokiego czynszu, (którego nie będą w stanie płacić), a co jak wskazują nadsyłane do Rzecznika skargi nie jest zjawiskiem odosobnionym, może w konsekwencji doprowadzić do utraty przez nich tytułów prawnych do zajmowanych mieszkań. Zgodnie z art. 11 ust. 2 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów zwłoka z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności może stanowić podstawę wypowiedzenia stosunku prawnego z terminem miesięcznym.

Konieczność podjęcia działań legislacyjnych

W ocenie Rzecznik, na organach władzy publicznej spoczywa obecnie obowiązek podjęcia wysiłku legislacyjnego w celu stworzenia możliwości zagwarantowania najemcom sprywatyzowanych mieszkań zakładowych należytej ochrony prawnej, w szczególności zapewnienia stabilnej sytuacji mieszkaniowej. Opisana sytuacja jest, zdaniem Rzecznik, jaskrawym przykładem na to, że działania państwa - zgodne z obowiązującym prawem - mogą jednocześnie pozostawać w sprzeczności z zasadą sprawiedliwości społecznej.

Rzecznik zwróciła się do Premiera o spowodowanie podjęcia odpowiednich działań, których celem byłoby usunięcie opisanego wyżej stanu niesprawiedliwości społecznej w stosunku do tej szczególnej grupy najemców byłych mieszkań zakładowych.

RO/źródło:RPO

Zobacz także:

RPO: Przewoźnicy kolejowi nie wypełniają swoich obowiązków

RPO w sprawie zasad oceny zdolności kredytowej