Wspólnota mieszkaniowa może żądać od najemcy niewydzielonego lokalu mieszkalnego przywrócenia do stanu poprzedniego kształtu i rozmiaru otworów okiennych w budynku położonym na nieruchomości wspólnej – orzekł Sąd Najwyższy.

Sprawa będąca przedmiotem orzeczenia sądu wniesiona przez spółdzielnię dotyczyła działań pozwanej, które naruszyły integralność wizualną elewacji nieruchomości wspólnej. Pozwana była najemcą niewydzielonego lokalu mieszkalnego znajdującego się w budynku należącym do wspólnoty. Przeprowadzone zmiany nie były konsultowane, ani ze wspólnotą mieszkaniową, ani z właścicielem lokalu.

Wynikiem działań pozwanej było zmniejszenie rozmiaru otworów okiennych (na wysokość dwóch cegieł) oraz wyglądu i koloru stolarki okiennej. Zgodnie z zarzutami spółdzielni mieszkaniowej, zmiany te naruszyły ogólny wygląd elewacji budynku. Wspólnota zwróciła się do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, zgłaszając naruszenie prawa budowlanego. Organ ten nie dopatrzył się jednak nieprawidłowości i polecił wystąpienie na drogę sądową.

Spółdzielnia mieszkaniowa jako podstawę roszczenia wskazała art. 222 § 2 k.c. Po przeprowadzonej analizie Sąd Rejonowy stwierdził, że pomimo faktycznie dokonanych zmian w postaci wymiany okien oraz dokonania podmurówki nie nastąpiła ingerencja w elementy konstrukcyjne budynku. Pozew został oddalony, a spółdzielnia obciążona została kosztami postępowania.

Sąd I instancji orzekł, że powództwo oparte o treść art. 222 § 2 k.c., przysługuje wyłącznie właścicielowi rzeczy. Co więcej stwierdzono, że zgodnie z zawartym w art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali przepisie, że wspólnota mieszkaniowa nie dysponuje tytułem własności do części nieruchomości, w której zmian dokonała pozwana. Fakt ten pozbawił powódkę legitymacji procesowej. Powołano się na orzecznictwo Sądu Najwyższego (uchwała z 7.03.2008 r. III CZP 10/08 OSNCC 2009/4/51, wyrok z 3.10.2002 III RN 153/01 OSNP 2003/18/423) oraz orzecznictwo sądów administracyjnych (np. wyrok z 7.06.2011 II OSK 486/10 LEX 992591) odmawiające przyjęcia, że okna konkretnego mieszkania są częścią wspólną budynku.

Od opisanego wyroku spółdzielnia wniosła apelację, zarzucając błędną ocenę otworu okiennego, wedle której nie jest on częścią wspólną nieruchomości. Nie zgodziła się również z uznaniem, że zmniejszenie otworów okiennych nie stanowiło ingerencji w ścianę budynku. Podważyła także fakt bezkrytycznego przyjęcia opinii Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego.

Prawo do legitymacji procesowej uzasadniła faktem, że elewacja budynku jest dobrem wspólnym i nie jest obojętnym dla całej wspólnoty, jeśli wykonywane prace mają negatywny wpływ na wygląd budynku.

Sąd rozpatrując apelację stwierdził, że niezbędne do rozwiązania niniejszej sprawy jest rozstrzygnięcie, czy naruszenie dotyczy praw wynikających ze współwłasności części wspólnych czy też praw wynikających z prawa własności lokalu.

Powstała zatem wątpliwość, czy pomimo tego, że prace polegające na wymianie okien nie dotyczyły nieruchomości wspólnej – wspólnocie mieszkaniowej nie służy jednak w rozpatrywanej sprawie roszczenie z art.222 § 2 k.c. Sąd wysuwając niniejszy wniosek, wziął pod uwagę podniesioną w apelacji okoliczność, że elewacja budynku jest dobrem wspólnym, a jej zmiany mające negatywny wpływ na wygląd budynku nie są obojętne dla wspólnoty.
Niniejszym sąd stwierdził, że w okoliczności badanej sprawy, żądanie pozwu odnosi się nie do naruszenia prawa własności poprzez prace przy wymianie okien, lecz do rezultatów tych prac w postaci zaburzeń w wyglądzie elewacji budynku. Jedynym bowiem żądaniem spółdzielni jest nienaruszanie poczucia estetyki i ładu architektonicznego.

Z tych względów SN orzekł, że wspólnota mieszkaniowa może żądać od pozwanej przywrócenia do stanu poprzedniego kształtu i rozmiaru otworów okiennych w budynku położonym na nieruchomości wspólnej.

Podstawa prawna

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2013 r.

Sygnatura akt: III CZP 65/13