W minione wakacje wyjechaliśmy całą rodziną na wieś, na wczasy pod gruszą. Było wspaniale. I nam, i dzieciom takie obcowanie z naturą spodobało się na tyle, że zapragnęliśmy w czasie całego roku organizować sobie wypady za miasto i w związku z tym postanowiliśmy kupić działkę. Jesteśmy właśnie w trakcie poszukiwania odpowiedniej dla nas. Jednak poruszamy się trochę po omacku i chcielibyśmy wiedzieć, na co powinniśmy uważać, by wymarzone miejsce na weekendowy i wakacyjny wypoczynek nie okazało się pułapką zastawioną przez naciągaczy – piszą Małgorzata i Stanisław.
Dziennik Gazeta Prawna
Przede wszystkim trzeba pochwalić takie podejście do problemu. Zakup działki, jako że jest to nieruchomość, powinien być poprzedzony wnikliwą analizą, by nie wyrzucić pieniędzy – nierzadko dużych – w błoto. Dobra lokalizacja i piękne widoki nie wystarczą, by cieszyć się upragnionym wypoczynkiem w wybranym przez siebie miejscu.
Kluczowe wydaje się wykonanie dwóch czynności – sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości oraz tego, jak będzie można ją wykorzystać w przyszłości. Pierwszej z nich dokonamy, zaglądając do księgi wieczystej danej działki. Dzięki temu dowiemy się, czy nie kupujemy kota w worku. Można to zrobić całkowicie bezpłatnie za pośrednictwem zinformatyzowanego Podsystemu Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych (www.ekw.ms.gov.pl), do którego zostało już przeniesione 90 proc. istniejących w kraju ksiąg. Jedyna trudność polega na tym, że aby to zrobić, trzeba dysponować numerem księgi wieczystej. Najprościej będzie o niego poprosić sprzedawcę działki. Jeśli nie ma nic do ukrycia, nie powinien robić trudności w jego przekazaniu.
Ponadto warto się dowiedzieć, co będziemy mogli z przyszłą działką zrobić. Trudno mówić o dobrej inwestycji, jeśli na kupionej w celach wypoczynkowych działce nie będziemy mogli sobie potem postawić domku. Zazwyczaj tę kwestię rozstrzyga miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (patrz porada eksperta). Jeżeli dla danego obszaru takowego nie przyjęto, a to może się zdarzyć, jeśli działka jest położona w dużej odległości od najbliższych zabudowań, wtedy przed zakupem warto postarać się we właściwym urzędzie gminy o wydanie warunków zabudowy. Jest to możliwe, bo decyzję taką wójt (burmistrz, prezydent miasta) wydaje nawet osobom, które nie mają tytułu prawnego do nieruchomości. Jeśli organ odmówi wydania decyzji w opisywanym zakresie, to znaczy, że na danym terenie nie można budować. Co ciekawe, jeżeli sprzedawca działki już wcześniej uzyskał w gminie decyzję o warunkach zabudowy, to w ramach transakcji możemy się postarać o jej przeniesienie na nas.
Powinniśmy również dokładnie ocenić, czy działka ma dostęp do drogi publicznej oraz infrastruktury technicznej. Trzeba się dowiedzieć, czy w pobliżu niej znajdują się słupy energetyczne oraz czy przyłączenie kolejnej nieruchomości do sieci nie spowoduje jej przeciążenia, co nawet w XXI w. nie jest ewenementem na obszarach wiejskich. Jest to niezwykle ważne, bo brak dostępu do mediów może utrudnić uzyskanie pozwolenia budowlanego.
Ostatnią z bardziej istotnych formalności dokonywanych w ramach zakupu ziemi jest sfinalizowanie transakcji w formie aktu notarialnego. Taki sposób, choć kosztowny, jest najbezpieczniejszy. Dzięki temu zyskujemy pewność, że prawidłowo przejmujemy władanie nad działką.
Podstawa prawna
Art. 59–67 ustawy z 27 marca 2005 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 647 z późn. zm.).
Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2013 r poz. 707 z późn. zm.).

PORADA EKSPERTA

Zakup nieruchomości letniskowo-rekreacyjnej, jak każdej innej, powinniśmy poprzedzić sprawdzeniem jej stanu prawnego. Niezbędna w tym celu będzie analiza wpisów w prowadzonej dla niej księdze wieczystej, a w niej przede wszystkim danych właściciela, wpisanych hipotek, praw lub roszczeń. Dobrze jest sprawdzić dane działek wpisane w ewidencji gruntu.
Bardzo ważna jest informacja o charakterze nieruchomości, czy jest ona rolna, budowlana czy leśna. Od tego zależy, czy na działce będziemy mogli w przyszłości bez przeszkód wybudować dom, czy też będzie konieczne jej wcześniejsze odrolnienie. Należy pamiętać, że w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej (nie mniejszej niż 5 ha) przez osobę fizyczną lub inną osobę prawną Agencja Nieruchomości Rolnych będzie miała prawo jej pierwokupu. Niezwykle istotne jest zapoznanie się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku jego braku – ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Jeśli na działce letniskowej chcemy wybudować dom, ważne jest, żeby nieruchomość ta znajdowała się w obszarze o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową. To, czy plan przewiduje np. zabudowę mieszkaniowo-rekreacyjną, czy mieszkaniową jednorodzinną, wpływa na późniejsze wymogi dotyczące wznoszonego budynku.
Jeśli na danym obszarze nie ma uzgodnionego planu, dobrze byłoby wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Nie bez znaczenia może się okazać sprawdzenie, czy poprzedni właściciel uzyskał pozwolenie na budowę. Należy także pamiętać, że możliwość budowy bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę (lub po uprzednim zgłoszeniu) jest zgodnie z prawem budowlanym bardzo ograniczona.
Ponadto sprawdzić powinniśmy, czy nasza wymarzona działka (lub jej część) nie leży w specjalnych strefach ochronnych (ustalonych wzdłuż brzegu jeziora lub rzeki), obszarach ochronnych lub strefie szczególnego zagrożenia powodzią. Takie położenie powoduje ograniczenia lub zakazy dotyczące użytkowania tego terenu, w tym całkowite wyłączenie go spod zabudowy.