Właściciele lokali lub lokatorzy mieszkań komunalnych nie są bezradni wobec osób uporczywie lub rażąco zakłócających spokój. Mogą nawet doprowadzić do ich eksmisji.

Czy można eksmitować chuligana

W naszym domu jeden z właścicieli mieszkań notorycznie urządza spotkania towarzyskie, w czasie których i on, i goście – bez względu na porę – wrzeszczą, głośno przeklinają, wyrzucają za okno różne przedmioty i włączają hałaśliwą muzykę. Nierzadko dochodzi przy tym do bijatyk na klatce schodowej i podwórku. Czy wspólnota mieszkaniowa może z tym skończyć, powodując eksmisję chuligana, skoro nie pomagają prośby ani groźby?
Jeżeli właściciel lokalu zakłóca spokój w sposób rażący lub uporczywy, wykracza przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota może wnieść przeciwko niemu sprawę do sądu. Wolno wówczas żądać sprzedaży lokalu chuligana w drodze licytacji.
Zanim jednak wspólnota zacznie się procesować, inni mieszkańcy, zarząd albo administrator budynku powinni uświadomić uciążliwemu sąsiadowi, że jeśli nie zmieni zwyczajów, to współmieszkańcy podejmą próbę pozbycia się go z tego domu. Warto również w czasie, kiedy libacje zaczynają być kłopotliwe, wzywać policję lub straż miejską.
Gdyby z kolei uciążliwy sąsiad lub jego goście zniszczyli wspólne mienie, trzeba poprosić go o zwrot pieniędzy za naprawę lub uzupełnienie braków. Najlepiej na piśmie. W razie odmowy warto wszcząć proces o zapłatę. W ten sposób niepokojeni właściciele innych mieszkań we wspólnocie uzyskają dowody na to, że nie są gołosłowni. Jednocześnie powinni uprzytomnić niesubordynowanemu sąsiadowi, że jeśli jego mieszkanie zostanie po procesie sprzedane, nie będzie miał prawa do lokalu zamiennego.
Wytoczenie powództwa o zlicytowanie właścicieli lokalu wymaga uchwały właścicieli.
Podstawa prawna
Art. 16 ust. 1 i 2 w zw. z art. 13 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903).

Czy konieczny jest regulamin porządku domowego

W naszej wspólnocie nie ma żadnego dokumentu, w którym zostałyby spisane reguły porządku domowego. Czy oznacza to, że mieszkańcy i zarząd są bezsilni wobec zakłócających spokój właścicieli i najemców lokali?
Brak spisanych zasad przyzwoitego zachowania nie oznacza, że nie trzeba przestrzegać porządku domowego. Każda wspólnota może uchwalić swój własny regulamin, ale nie musi. W takiej uchwale wolno ustalić np., w jakich godzinach obowiązuje cisza nocna, co powinni zrobić ci, którzy zamierzają urządzić huczne przyjęcie lub duży remont zakłócający spokój sąsiadów. Jeśli jednak spisanego regulaminu porządku domowego nie ma, wówczas należy brać pod uwagę miejscowe zwyczaje i stosunki dobrosąsiedzkie. I chociaż przepisy powszechnie obowiązującego prawa nie definiują np. ciszy nocnej, to jednak zawsze trzeba kierować się zdrowym rozsądkiem.
Trzeba także pamiętać, że wszystkich obowiązują zasady zapisane w ustawach. Właściciel nieruchomości powinien więc przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które zakłócałyby ponad przeciętną miarę korzystanie z sąsiednich nieruchomości, czyli również mieszkań. Ci zaś, którzy krzykiem, hałasem, alarmem, względnie innymi wybrykami zakłócają spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołują zgorszenie w miejscu publicznym, podlegają zgodnie z prawem wykroczeń karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny. Dlatego wspólnota bez regulaminu porządku domowego ma takie same uprawnienia wobec zakłócających spokój właścicieli jak ta, która bardzo szczegółowo uchwaliła, co, komu, kiedy wolno.
Podstawa prawna
Art. 144 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).
Art. 51 ustawy z 20 maja 1971 r. – Kodeks wykroczeń (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 46, poz. 275 ze zm.).
Art. 13 ust. 1 i 16 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903).

Czy da się wpłynąć na decyzję urzędników

Chcielibyśmy mieć możliwość oprotestowania zasiedlenia lokalu położonego w naszym domu, a należącego do gminy. Mieszkanie ma zająć rodzina, o której powszechnie wiadomo, że jej członkowie piją i awanturują się. Czy w takim razie nasza wspólnota może mieć wpływ na to, komu gmina wynajmie mieszkanie?
Wspólnota mieszkaniowa może i powinna zarządzać wyłącznie nieruchomością wspólną. Reprezentuje więc interesy wszystkich właścicieli jedynie w zakresie związanym z tą częścią budynku i terenu. Nie jest natomiast uprawniona do ingerowania w sferę praw właściciela któregokolwiek lokalu położonego w jej domu. I dotyczy to wszystkich, a więc zarówno właścicieli lokali już wyodrębnionych, czyli sprzedanych dotychczasowym najemcom, jak i właściciela pierwotnego, czyli w tym wypadku gminy. Wspólnota nie ma wobec tego wpływu na to, komu wynajmie mieszkanie czy to gmina, czy pan Iksiński, który także jest właścicielem innego lokalu.
Tym samym dopóki najemca nie zacznie zakłócać porządku domowego, wspólnota nie ma wpływu na to, kto nim został. Dopiero gdyby niechciani lokatorzy swoim nagannym zachowaniem zaczęli utrudniać życie pozostałym mieszkańcom, wykraczając w sposób rażący lub uporczywy przeciwko zasadom spokojnego korzystania ze wspólnego domu, każdy właściciel – a więc także wspólnota reprezentująca wszystkich, jak i inni lokatorzy gminnych mieszkań – mógłby podjąć stosowne kroki. Wówczas należałoby zawiadomić gminę o niewłaściwym zachowaniu najemców czy najemcy. A gdyby okazało się to bezskuteczne, każdy lokator lub właściciel lokalu w tym budynku miałby prawo wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego awanturnika do używania lokalu i o jego eksmisję.
Podstawa prawna
Art. 140 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).
Art. 13 ust. 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266).
Art. 4 ust. 1 zd. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903).

Czy o zakończeniu najmu decyduje gmina

W naszej wspólnocie kilka mieszkań należy do pierwotnego właściciela budynku, czyli gminy. Jak możemy spowodować wyprowadzkę ich najemców, skoro nie reagują na upomnienia i notorycznie zakłócają spokój? Czy powinniśmy doprowadzić do licytacji gminnych lokali albo prosić urzędników o wypowiedzenie pijakom stosunku najmu?
Licytacja zarządzona przez sąd powoduje odebranie uprawnień do lokalu uciążliwemu właścicielowi, ponieważ inaczej nie da się go wyprowadzić z jego własnego mieszkania, żeby ukrócić zakłócanie spokoju. Jeśli z kolei przeciwko porządkowi domowemu występuje lokator gminy, to wystarczy spowodować jego eksmisję. Bez ingerencji w prawo własności. Dlatego inny lokator, sąsiad właściciel, albo wspólnota mogą wystąpić do sądu o rozwiązanie stosunku prawnego uprawniającego awanturnika do zajmowania lokalu, a także o nakazanie jego opróżnienia. Jest to również forma ochrony najemców przed samowolą i gminy, i złośliwych sąsiadów. O zakończeniu najmu nie decyduje bowiem wynajmujący, czyli gmina, ani pozostali właściciele, czyli wspólnota mieszkaniowa, lecz sąd.
Podstawa prawna
Art. 13 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266).

Czy możemy wypowiedzieć najem lokalu użytkowego

Czy mamy prawo wypowiedzieć ze skutkiem natychmiastowym umowę najmu zawartą na dwadzieścia lat? Ma to doprowadzić do wyprowadzki przedsiębiorcy z lokalu użytkowego, dlatego że właściciele mieszkań przylegających do jego warsztatu skarżą się na brak spokoju.
Ale tylko w określonych sytuacjach. Wynajmujący, czyli wspólnota, może natychmiast wypowiedzieć umowę najmu, jeżeli najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową albo niezgodnie z jego przeznaczeniem. Trzeba jednak wcześniej upomnieć takiego przedsiębiorcę: umowę można zerwać, dopiero kiedy winowajca nie zastosuje się do prośby wynajmującego. Do rozważenia pozostaje jednak w tego rodzaju sytuacjach, czy właściciele mieszkań skarżą się, ponieważ przedsiębiorca zgodnie z umową miał prowadzić biuro rachunkowe, a urządził warsztat ślusarski i hałasuje, czy też od początku było wiadomo, że przez 8 godzin w dni powszednie będzie włączał głośne maszyny, i za to właśnie wspólnocie płaci.
Nie da się wypowiedzieć ze skutkiem natychmiastowym umowy najmu, tłumacząc, że przedsiębiorca uporczywie zakłóca korzystanie z innych lokali, jeżeli nie jest prawdą, że prowadząc przedsiębiorstwo, rażąco wykracza on przeciwko porządkowi domowemu. Wówczas trzeba znaleźć inne argumenty i wypowiedzieć umowę, dotrzymując terminu na to przewidzianego i wszelkich dodatkowych warunków.
Podstawa prawna
Art. 667 par. 1, 683, 685 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).

Czy eksmisja może towarzyszyć rozwodowi

Czy jeśli mąż jest pijakiem i zakłóca porządek, a żona, która się z nim właśnie rozwodzi, funkcjonuje normalnie, to lepiej zostawić sprawę wyprowadzki uciążliwego lokatora sądowi rodzinnemu?
Wspólnota – żeby nie mnożyć procesów – nawet jeżeli ma powód, by wystąpić do sądu o eksmisję trudnego lokatora, powinna w takiej sytuacji się wstrzymać, bo sąd rodzinny może orzec eksmisję nękającego rodzinę pozwanego męża.
W wypadku lokatorów mieszkań komunalnych zawsze jest to możliwe w sytuacjach, w których jeden z małżonków swym rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie. Potrzebne jest jednak do tego żądanie drugiego małżonka. Eksmisja nie jest natomiast możliwa, kiedy mieszkanie jest wyłączną własnością awanturnika, tzn. należy do jego majątku odrębnego. Wówczas pozostaje tylko wniosek wspólnoty o licytację mieszkania. Musiałoby to jednak doprowadzić także do wyprowadzki żony chuligana i ich dzieci. O ile jednak w tej sprawie sąd nie orzeknie w wyroku rozwodowym o eksmisji męża, a ten nie przestanie rażąco zakłócać spokoju, żona będzie miała prawo domagać się w kolejnym procesie orzeczenia jego eksmisji.
Podstawa prawna
Art. 58 par. 2 ustawy z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 788).