Zakup działki pod budowę domu od Agencji Nieruchomości Rolnych może wiązać się z większymi kosztami, niż się nam wydaje. Od siedmiu lat obowiązują przepisy, które odstraszają od użytkowania tych gruntów.
Ile płaci użytkownik / DGP
Zgodnie z art. 17b ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (t.j. Dz.U. z 2007 r. nr 231, poz. 1700 z późn. zm. – dalej u.n.r.s.p.) opłata za użytkowanie wieczyste gruntów z zasobu nieruchomości rolnych Skarbu Państwa, jeżeli wykorzystywane są na cele mieszkaniowe, wynosi 1 proc. wartości nieruchomości. Dla innych celów opłata ta to 3 proc.
Legislacyjne niechlujstwo
Problem w tym, że ani doktryna, ani orzecznictwo nie wypracowały jednolitego stanowiska, jak owo wykorzystywanie na cele mieszkaniowe należy rozumieć.
W rezultacie Agencja Nieruchomości Rolnych od lat interpretuje przepis bardzo ściśle, twierdząc, że o tym, czy dany obiekt wykorzystywany jest na cele mieszkaniowe, świadczy faktyczne z niego korzystanie.
Tym samym osoby posiadające na terenach ANR działki, które w planach miejscowych są zakwalifikowane jako tereny budownictwa mieszkaniowego, nie mają co liczyć na preferencyjny wymiar stawki. Podobnie podmioty, które wybudowały już obiekt, ale nie oddały go do użytkowania.
– Artykuł 17b u.n.r.s.p. był kilkakrotnie nowelizowany. Obecnie stawki opłat z tytułu użytkowania wieczystego tych nieruchomości są uzależnione od celu ich wykorzystywania. Stawkę 1 proc. dla celów mieszkaniowych wprowadzono ustawą z 29 lipca 2005 r. Przed nowelizacją, w latach 2004 – 2005 obowiązywała stawka 3 proc., której konstytucyjność była podawana w wątpliwość – przypomina adwokat Jan Wszołek z kancelarii WKB Wierciński, Kwieciński, Baehr.
I dodaje, że ANR nadal jednak próbuje pobierać opłatę z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości 3 proc., mimo zmiany przepisów, przyjmując wąską interpretację pojęcia „wykorzystywanie na cele mieszkaniowe”.
– Utrzymywanie 3-proc. stawki opłaty rocznej przez ANR pozostaje w oczywistej sprzeczności z przepisami prawa. To są działania przeciwkonstytucyjne. W ten sposób agencja de facto wyłudza dodatkowe opłaty od inwestorów – oburza się jeden z naszych czytelników, użytkownik wieczysty gruntów ANR.
I dodaje, że mimo wielokrotnych zmian politycznych od 2004 r. do dziś ustawodawca nie podjął żadnych kroków, by unormować te rozbieżności. On sam procesuje się z agencją od 2004 roku. Żadne z postępowań nie zostało do dziś zakończone.
– Takie wątpliwości nie powinny być zostawione do rozstrzygnięcia praktyce orzeczniczej. Prawo musi być jasne. Nie powinno się dawać agencji możliwości nadużywania przepisów po to tylko, by ściągała większe pieniądze. Legislator powinien zapisać, że przy ustalaniu stawki opłaty chodzi zarówno o cel, jak i późniejsze wykorzystywanie nieruchomości – stwierdza prof. Genowefa Grabowska, konstytucjonalista z Uniwersytetu Śląskiego.



SN swoje, a SKO swoje
Tymczasem prawnicy poproszeni o analizę przepisów wskazują na sprzeczne rozstrzygnięcia.
– Sąd Najwyższy w orzeczeniu o sygn. akt I CSK 397/09 wyjaśnił, że o wykorzystywaniu na cele mieszkaniowe, w rozumieniu art. 17b ust. 1 pkt 2a u.n.r.s.p. można mówić najwcześniej od chwili rozpoczęcia prac budowlanych w oparciu o pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego – wskazuje Michał Gruca, adwokat w kancelarii Schoenherr.
Z taką analizą zgadza się dr Dominik Sypniewski z kancelarii Góralski & Goss Legal. Jego zdaniem muszą zostać spełnione dwie przesłanki, aby można było powiedzieć, że nieruchomość jest „wykorzystywana na cele mieszkaniowe".
– Po pierwsze, realizowana inwestycja musi prowadzić do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, co obejmuje zarówno etap budowy, jak i użytkowania budynku mieszkalnego. Po drugie, muszą zostać podjęte czynności zmierzające do realizacji inwestycji – argumentuje doktor Sypniewski.
W obrocie można jednak spotkać także odmienne wykładnie.
– Na przykład Samorządowe Kolegium Odwoławcze we Wrocławiu w orzeczeniu z 22 października 2009 r. (SKO 4114/945/09) stwierdziło, że decyzja zezwalająca na użytkowanie wybudowanych budynków mieszkaniowych warunkuje prawną dopuszczalność przystąpienia do korzystania z budynków, a tym samym wyznacza najwcześniejszy możliwy termin przystąpienia do mieszkaniowego sposobu korzystania z nieruchomości, umożliwiając wiązanie z tym skutków prawnych – zauważa mecenas Gruca.
Inwestor ma płacić
Taką interpretację przyjęła właśnie Agencja Nieruchomości Rolnych, twierdząc, że 1–proc. stawka ma charakter szczególny i w przypadku wykorzystywania nieruchomości na cele mieszkaniowe powinna dotyczyć jedynie mieszkańców, a nie osób wznoszących obiekt, np. deweloperów, którzy budują budynek mieszkalny wyłącznie w celach zarobkowych.
– Zdaniem agencji grunt wykorzystywany na cele mieszkaniowe to grunt, na którym użytkownik wieczysty zamieszkuje. Natomiast deweloper zabudowuje grunt w celu zysku, prowadząc budowę w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. W takim przypadku, zdaniem agencji, wykorzystywanie na cele mieszkaniowe może się rozpocząć najwcześniej od uzyskania pozwolenia na użytkowanie – argumentuje Agnieszka Sitarz, radca prawny w Agencji Nieruchomości Rolnych.
– Agencja tym samym traktuje dewelopera jako pośrednika i chce od niego złupić pieniądze. Umożliwienie dopiero przyszłym mieszkańcom budynku wnoszenia opłaty w wysokości 1-proc. stawki wydaje się nierównym traktowaniem – kontruje prof. Grabowska.
Jej zdaniem ANR nadinterpretuje przepisy, stosując niezrozumiałe konstrukcje prawne i pobierając do pewnego momentu wyższą stawkę za ten sam grunt, a później ją obniżając na wniosek użytkownika.
– W sytuacji bowiem gdy dana osoba chce kupić mieszkanie w niedokończonej inwestycji, musi ponosić dodatkowe obciążenia, w tym wyższe opłaty, aż do momentu oddania budynku do użytkowania. Taki stan rzeczy nie tylko jest nadinterpretacją przepisów, ale i zbyt daleko posuniętą ingerencją w prawa obywatelskie – puentuje prof. Grabowska.
Rozwiązania problemu nie można również szukać w regulacjach ustawy o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.), gdzie ustawodawca postanowił jasno, że już samo oddanie w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe daje prawo do zastosowania stawki 1 proc.
– W ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa ustawodawca nie mówi o celu, a o wykorzystywaniu nieruchomości, a więc nie o hipotetycznym, lecz o faktycznym wykorzystywaniu nieruchomości. Wykorzystywanie, o którym mowa w u.n.r.s.p., to nie czynności użytkownika wieczystego zmierzające do odmiennego wykorzystywania nieruchomości, a faktyczna zmiana jej wykorzystywania – twierdzi mecenas Sitarz.