Umowa przedwstępna dotycząca dożywotniej renty nie będzie zawierana przed notariuszem.
Przeniesienie własności nieruchomości w zamian za dożywotnią rentę i prawo do zamieszkiwania aż do śmierci przewiduje Ministerstwo Gospodarki w projekcie założeń do ustawy, który chce jeszcze w czerwcu przekazać rządowi.
Umowę o przeniesienie własności nieruchomości za dożywotnią rentę będzie mogła zawrzeć jedynie spółka z o.o. lub akcyjna z kapitałem zakładowym co najmniej 50 tys. euro, która nie świadczy innych usług. Powinna przy tym uzyskać zezwolenie Komisji Nadzoru Finansowego.

Dwie umowy

Projekt nakłada na spółkę obowiązek zawierania dwóch umów: przedwstępnej i przyrzeczonej w odstępie czasu nie krótszym niż 30 dni. W tym czasie – zdaniem autorów projektu – właściciel nieruchomości będzie mógł ponownie namyślić się i ewentualnie wycofać z transakcji bez płacenia odszkodowania i ponoszenia konsekwencji prawnych. Musiałby tylko zwrócić świadczenia, które dostał po zawarciu umowy przedwstępnej, a przed zawarciem przyrzeczonej. Dopiero po zawarciu umowy przyrzeczonej własność nieruchomości zostanie przeniesiona na spółkę.
Projekt przewiduje, że umowa przedwstępna nie musi mieć nawet formy aktu notarialnego, co spowoduje uniknięcie dodatkowych kosztów. Propozycje te krytykują jednak prawnicy.
– Kodeks cywilny przewiduje obowiązek zawarcia w formie aktu notarialnego umów związanych z obrotem nieruchomościami, m.in. umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, jak i umowy przenoszącej tę własność – przypomina adwokat Ewa Załęga z Kancelarii Załęga i Partnerzy.
Natomiast adwokat Michał Kosiński z Kancelarii Kosiński i Wspólnicy zwraca uwagę na konieczność wprowadzenia do ustawy zapisu wykluczającego choćby możliwość dokwaterowania świadczeniobiorcy lokatora przez spółkę, która stała się właścicielem jego mieszkania.

Możliwość odstąpienia

Zanim właściciel podpisze umowę przedwstępną, spółka powinna mu przekazać na papierze, na innym trwałym nośniku albo w formie elektronicznej informację, na czym polega konstrukcja przeniesienia własności w zamian za rentę z zapewnieniem prawa zamieszkania, a także w jakich warunkach owo przeniesienie własności nastąpi.
Przedsiębiorca musi też wskazać przewidywaną wysokość renty, biorąc pod uwagę stan, wielkość i położenie nieruchomości, wiek i płeć klienta, oraz wyrównanie dla spadkobierców. Informacja musi też określać możliwość odstąpienia od umowy przedwstępnej oraz od umowy właściwej w razie zaprzestania wypłacania renty.

Wypłata wyrównania

Projekt przewiduje również zadośćuczynienie dla spadkobierców. Po śmierci rencisty spółka wypłaci im wyrównanie, które będzie stanowiło różnicę między wartością nieruchomości w chwili otwarcia spadku a sumą zwaloryzowanych wypłaconych świadczeń wraz z marżą i kosztami administracyjnymi.
Projekt ma też zabezpieczyć świadczeniobiorcę w razie upadłości spółki. Proponuje, aby syndyk znajdował inny podmiot, który przejmie obowiązki upadłego.
– Znalezienie innego przedsiębiorcy może być bardzo trudne, bo zależeć będzie od aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości – wskazuje Mirosław Kamiński, syndyk licencjonowany.
Gdy w ciągu 60 dni od ogłoszenia upadłości syndyk nie znajdzie nowego przedsiębiorcy, będzie musiał wypowiedzieć umowę przeniesienia własności nieruchomości. Świadczeniobiorca mógłby wówczas odzyskać własność pod warunkiem, że zwróci wypłacone mu kwoty.
W przeciwnym wypadku utraci prawo do zamieszkiwania w domu czy mieszkaniu. Jednak przysługiwać mu będzie wówczas roszczenie o wypłatę różnicy między wartością nieruchomości a sumą wypłaconych świadczeń powiększonych o marże.
Obecnie dwa resorty: finansów i gospodarki, w dwóch odrębnych projektach założeń chcą uregulować przekazywanie mieszkania przez właściciela w zamian za rentę. Ministerstwo Finansów przygotowało projekt założeń do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym.
Wicepremier Waldemar Pawlak uważa jednak, że tylko łączne wprowadzenie w życie obu instytucji zabezpieczy interesy osób zainteresowanych skorzystaniem z tego typu ofert.

Etap legislacyjny
Projekt założeń