Samowola budowlana grozi rozbiórką obiektu. Jeżeli jednak inwestor przedstawi liczne dokumenty i wniesie opłatę wynoszącą np. 50 tys. zł dla domu jednorodzinnego, to może zalegalizować swoją inwestycję.
Prawo budowlane nie zawiera definicji samowoli budowlanej. Przyjmuje się jednak, że jest nią budowa obiektu bez pozwolenia, bez zgłoszenia lub pomimo wniesienia sprzeciwu do zgłoszenia. W praktyce do samowoli budowlanych dochodzi często już w trakcie użytkowania obiektu.
Właściciele decydują się na jego nadbudowę lub rozbudowę (dobudowanie ganku, tarasu lub nawet piętra), nie występując o pozwolenie na budowę. Działania takie również są traktowane jak samowola.
Legalizacja
Jeżeli inwestor dopuści się samowoli, to inspektor nadzoru budowlanego powinien nakazać rozbiórkę obiektu. Ta reguła nie jest jednak bezwzględna i prawo budowlane przewiduje wyjątki. Wcześniej jednak musi być przeprowadzone postępowanie legalizacyjne.
Z możliwości zalegalizowania samowoli można skorzystać, jedynie gdy określona budowa jest zgodna z przepisami o zagospodarowaniu i planowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
466 samowoli budowlanych zalegalizowano w 2011 r.
Budowa nie może też naruszać przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu lub jego części do stanu zgodnego z prawem.
Potrzebne dokumenty
Inwestor, którego obiekt spełnia te wymagania, może zalegalizować swoją samowolę. Musi jednak przedstawić liczne dokumenty, które mu to umożliwią. Pierwszym jest zaświadczenie wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Jeśli takiego planu nie ma, to właściciel musi przedstawić ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a także cztery egzemplarze projektu budowlanego. Do nich trzeba dołączyć opinie, uzgodnienia, pozwolenia i inne dokumenty wymagane przez szczegółowe przepisy (np. prawo ochrony środowiska, ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami).
Wymagane jest także zaświadczenie, że osoby, które wykonywały projekt budowlany, są wpisane na listę odpowiedniego samorządu zawodowego, a więc mają stosowne uprawnienia budowlane.
W postępowaniu legalizacyjnym konieczne będzie również przedstawienie oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Nie oznacza to, że osoba chcąca dokonać legalizacji musi być właścicielem nieruchomości, jej użytkownikiem wieczystym lub dzierżawcą.
Kontrola nadzoru
Przedłożenie wszystkich wymaganych dokumentów w terminie traktuje się jako wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego lub zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych, jeżeli budowa nie została jeszcze zakończona.
Przed wydaniem takiej decyzji powiatowy inspektor nadzoru budowlanego sprawdza przede wszystkim zgodność projektu zagospodarowania działki z miejscowym planem lub warunkami zabudowy.
Inspektor skontroluje także kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń, jak również to, czy projekt budowlany wykonała osoba z wymaganymi uprawnieniami budowlanymi.
W przypadku stwierdzenia jakichkolwiek naruszeń inspektor nadzoru budowlanego nałoży na inwestora obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości w określonym terminie. Niedotrzymanie wyznaczonego terminu i niepoprawienie naruszeń będzie skutkowało wydaniem decyzji o nakazie rozbiórki samowoli.
Opłaty
Jeżeli kontrola inspektora nadzoru budowlanego zakończy się pomyślnie, to nałoży on na inwestora obowiązek uiszczenia opłaty legalizacyjnej. Wysokość tej opłaty jest uzależniona od rodzaju obiektu oraz jego kubatury. Za legalizację np. ogrodzenia działki musimy zapłacić 5 tys. zł., legalizacja garażu lub budynków gospodarczych kosztuje 25 tys. zł, a koszty legalizacji domu jednorodzinnego wynoszą aż 50 tys. zł.
5561 nakazów rozbiórki nielegalnych obiektów wydano w 2011 r.
Opłatę legalizacyjną inwestor musi wnieść w terminie siedmiu dni od dnia doręczenia postanowienia w przedmiocie jej ustalenia w kasie właściwego urzędu wojewódzkiego lub na rachunek bankowy tego urzędu.
Jeżeli w trakcie postępowania legalizacyjnego zostanie ustalone, że legalizowany obiekt jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, inwestor złożył odpowiednie dokumenty oraz uiścił opłatę legalizacyjną, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego może zalegalizować samowolę.
W tym celu powinien wydać decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót lub o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została już zakończona.
Podstawa prawna
Art. 48 i 49 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 243, poz. 1623 z późn. zm.).
