Właścicielka jednorodzinnego budynku mieszkalnego część domu przeznaczyła na prowadzenie niewielkiego prywatnego przedszkola. Nadzór budowlany postanowieniem wstrzymał użytkowanie części budynku. Zarzucił jej, że nie zgłosiła zmiany jego użytkowania. Czy powinna zgłosić zmianę użytkowania części budynku polegającej na prowadzeniu w nim małego przedszkola?

Obowiązek zgłoszenia zmiany użytkowania budynku (lub jego części) ciąży na właścicielu lub zarządcy budynku, gdy wskutek nowej działalności w szczególności zmieniły się warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń (art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane). Nie zawsze jednak w konkretnej sprawie dochodzi do zmiany użytkowania budynku.

Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) w wyroku z 5 maja 2011 r. (II OSK 785/10, www.orzeczenia.nsa.gov.pl) wskazał, że brak jest podstaw do przyjęcia, że każda działalność opiekuńczo-wychowawcza, a w tym prowadzenie małego przedszkola w części domu jednorodzinnego (mieszkaniu), powinna być zakwalifikowana jako zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Prowadzenie działalności opiekuńczej czy wychowawczej nad niewielką grupką dzieci, zdaniem NSA, nie nakłada na właściciela obowiązku zgłoszenia zmiany użytkowania budynku. W domu jednorodzinnym może przecież zamieszkiwać liczna, nawet wielopokoleniowa rodzina, a więc liczba dzieci mieszkających w takim domu, którymi opiekuje się rodzina, a nawet niekiedy osoby obce, także może być porównywalna z liczbą dzieci przebywających w niewielkim przedszkolu. NSA nie zgodził się z poglądem wyrażonym przez sąd I instancji, że w rozpatrywanej sprawie uległy zmianie wymogi w zakresie wartości obciążeń budowli. Według oceny sądu I instancji inne są bowiem wymogi dla pomieszczeń mieszkalnych w domach indywidualnych, a inne dla pokoi biurowych, sal lekcyjnych szkolnych, za jakie powinny być potraktowane pomieszczenia dla prowadzenia działalności wychowawczej. Zdaniem NSA nie można jednak porównywać sytuacji małej placówki opiekuńczej z obiektami wymagającymi specjalnych sal lekcyjnych.

Ustawodawca nie zdefiniował pojęcia zmiany przeznaczenia obiektu. W orzecznictwie podkreślano, że żeby mówić o zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego, należy stwierdzić wykonanie zasadniczych, radykalnych zmian przeznaczenia obiektu budowlanego lub jego części w stosunku do stanu dotychczasowego (por. np. wyrok NSA z 27 września 2002 r.; IV SA 2147/2000; ONSA 2003/4/137). W wyroku z 19 czerwca 2009 r. WSA w Łodzi stwierdził, że przystosowanie pomieszczenia piwnicznego do pełnienia roli chłodni, służącej przechowywaniu artykułów mięsnych i wędliniarskich, stanowi zmianę sposobu użytkowania części obiektu budowlanego (II SA/Łd 242/09, Lex nr 563880). Taką zmianę stanowi także np. podjęcie działalności polegającej na przetwórstwie krwi i pierza, gdy wcześniej prowadzona działalność polegała na produkcji spożywczych przetworów mięsno-warzywnych (wyrok WSA w Poznaniu z 3 grudnia 2008 r., II SA/Po 390/08, Lex nr 528061). WSA w Warszawie wyjaśnił, że przy badaniu sprawy dotyczącej zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części niezbędne jest ustalenie pierwotnego sposobu użytkowania obiektu oraz porównanie tych ustaleń z nową działalnością, która ma być w nim prowadzona, lub porównanie tych ustaleń ze zintensyfikowniem dotychczasowego sposobu użytkowania obiektu, z punktu widzenia oddziaływania zmian na warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkości lub układu obciążeń (wyrok z 12 września 2008 r., VII SA/Wa 355/08, Lex nr 521308).

Ważne!

Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia organ nadzoru budowlanego nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji, i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia



Podstawa prawna

Art. 71 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 243, poz. 1623).