Gmina ma prawo odmówić sprzedaży mieszkania najemcy i przyznania bonifikaty. Także spółdzielnia może nie przenieść prawa własności w razie nieuregulowania stanu prawnego.
Wyłącznie gmina decyduje o tym, czy sprzeda mieszkanie komunalne najemcy oraz o wysokości bonifikaty, na jaką może on liczyć. Wysokość bonifikaty za takie samo mieszkanie nawet w sąsiednich gminach może być inna.
Nawet wówczas, gdy lokator zajmuje mieszkanie kilkanaście lat lub dłużej, nie może zmusić gminy, aby zezwoliła na jego wykupienie. Zdarza się również, że część mieszkań w budynku jest już wykupiona, a potem gmina wstrzyma sprzedaż. Takie sytuacje występują w przypadku nieruchomości warszawskich, gdy z roszczeniami do budynku zgłasza się dawny właściciel albo jego spadkobiercy.

Kto może nabyć

Nawet jeżeli gmina przeznaczyła do wykupu mieszkania w konkretnym budynku, to nie wszyscy najemcy mogą zostać właścicielami zajmowanych lokali. Możliwość nabycia z bonifikatą mają wyłącznie osoby, które zawarły z gminą umowę najmu na czas nieokreślony, nie mają zaległości czynszowych, a zajmowany przez nie lokal jest w dobrym stanie technicznym i ma uregulowaną sytuację prawną. Dlatego gdy np. toczy się postępowanie o zwrot kamienicy dawnemu właścicielowi, to gminy wstrzymują wykup mieszkań.
O tym, że konkretne mieszkania przeznaczone są do wykupu, gmina informuje najemców specjalnym pismem. Zainteresowany wykupem lokator, który go nie otrzymał, może sam zasięgnąć informacji w gminie co do możliwości zakupu i wysokości bonifikaty.

Formalności przy wykupie

W najlepszej sytuacji są lokatorzy, którzy otrzymali z gminy pismo z propozycją skorzystania z wykupu. Są w nim określone warunki, na jakich może dojść do transakcji. W terminie, który tam został wskazany (nie może być krótszy niż 21 dni od otrzymania pisma), lokator powinien złożyć w gminie wniosek oraz wymagane dokumenty. Wskazany termin powinien być dotrzymany przez najemcę, ponieważ w przeciwnym razie może on utracić pierwszeństwo do nabycia lokalu.
Do wniosku lokator powinien dołączyć:
● decyzję administracyjną o przydziale lokalu,
● umowę najmu,
● zaświadczenie o zameldowaniu,
● kserokopię dowodu osobistego.
Gdy mieszkanie znajduje się w budynku zabytkowym, gmina może zażądać dostarczenia dodatkowych dokumentów, na przykład zaświadczenia od konserwatora zabytków.
Gdy o wykup ubiegają się spadkobiercy najemcy, to wówczas powinni przedstawić akt zgonu lub akt małżeństwa bądź postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku.



Osoba ubiegająca się o wykup powinna też wskazać, w jakiej formie zapłaci za mieszkanie, np. czy uiści całą kwotę gotówką, czy wnioskuje o rozłożenie należności. Gmina może rozłożyć zapłatę na raty, ale nie na dłużej niż 10 lat.
Gminy często uzależniają wysokość bonifikaty od formy zapłaty. Większą dają wówczas, gdy ktoś zapłaci całą należność jednorazowo, w gotówce.
Po złożeniu wniosku i dokumentów gmina zleca rzeczoznawcy majątkowemu, aby ustalił wartość rynkową mieszkania (czyli nie tylko lokalu, ale także pomieszczeń do niego przynależnych oraz udziału w nieruchomości wspólnej). Dopiero od ustalonej w ten sposób wartości rynkowej mieszkania gmina ustala ewentualną bonifikatę. Oprócz lokalu gmina sprzedaje najemcy również udział w nieruchomości wspólnej. Gdy udziela mu bonifikaty, to obejmuje ona również i ten udział, a także prawo użytkowania wieczystego.
Po dopełnieniu tych formalności następuje ostatni etap, czyli zawarcie umowy w formie aktu notarialnego i wpis nowego właściciela mieszkania do księgi wieczystej.

W spółdzielni

Także członkowie spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, mogą je wykupić i przekształcić przysługujące im prawo w prawo własności. W tym celu muszą złożyć w spółdzielni pisemny wniosek o przeniesienie na nich własności lokalu.
Po otrzymaniu takiego wniosku spółdzielnia ma obowiązek zawrzeć ze spółdzielcą umowę o przeniesienie własności lokalu. Sporządza ją notariusz w formie aktu notarialnego po uiszczeniu przez członka wyliczonej przez spółdzielnię spłaty przypadających na lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową i odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami.
Spółdzielca musi też uregulować zadłużenie z tytułu opłat i kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości (chodzi o tę część, która przypada na konkretny lokal), a także związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni (kwoty te ustala się zgodnie z postanowieniami statutu). Pokrywa też wynagrodzenie notariusza, który sporządził w formie aktu notarialnego umowę o przeniesienie własności lokalu, i koszty wpisu do księgi wieczystej.
Zdarza się, że członek spółdzielni ma prawo do miejsca postojowego w garażu tzw. wielostanowiskowym. Wtedy spółdzielnia musi też przenieść na spółdzielcę przypadający na niego udział w garażu. Przyjmuje przy tym zasadę, że udziały w każdym miejscu postojowym są równe. Jednakże statut spółdzielni może sprawę tych udziałów unormować inaczej.
O przeniesienie własności lokalu spółdzielca nie może ubiegać się wówczas, gdy nie jest uregulowany stan prawny gruntu pod budynkiem lub gdy spółdzielnia nie ma prawa własności lub użytkowania wieczystego do niego.
W takim przypadku osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, może ubiegać się skutecznie w spółdzielni o przekształcenie go w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Aby doszło do takiego przekształcenia, spółdzielca powinien złożyć na piśmie wniosek do spółdzielni. Spółdzielnia nie może wówczas odmówić przekształcenia prawa.
Najczęstsze warunki uzyskania wysokiej bonifikaty
● gotowość wpłacenia całej należności jednorazowo, gotówką
● złożenie wniosku przez wszystkich najemców mieszkań komunalnych w budynku
● długi okres zajmowania mieszkań przez lokatorów