Nie ma przeszkód do przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności, nawet gdy zabudowana nieruchomość wykorzystywana jest zarówno na cele mieszkaniowe, jak i działalność gospodarczą
Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wymienia kilka kategorii podmiotów, które mogą się ubiegać o przekształcenie. Są wśród nich osoby fizyczne (lub ich następcy prawni), którzy w dniu wejścia w życie ustawy (tj. 13 października 2005 r.) byli użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę, a także rolnych.

Zasady przyznania bonifikaty

Osoba składająca wniosek może także skorzystać z bonifikaty przy wykupie nieruchomości. Wymogi dotyczące bonifikat zawarte są w ustawie albo w uchwale rady gminy. Ustalając podstawę prawną wniosku o udzielenie bonifikaty, trzeba przeanalizować oba akty, a w razie zbiegu praw do bonifikat stosuje się jedną, korzystniejszą dla użytkownika wieczystego. Ustawa przewiduje trzy rodzaje bonifikat:
● 90 proc., jeśli dochód miesięczny na jednego członka rodziny w gospodarstwie domowym wnioskodawcy nie przekracza przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej za ostatnie półrocze roku poprzedzającego rok, w którym wystąpiono z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, ogłaszanego przez prezesa Głównego Urzędu Statystycznego,
● 50 proc., jeśli wnioskujący o udzielenie upustu uzyskał prawo użytkowania wieczystego przed dniem 5 grudnia 1990 r.,
● 50 proc., jeśli nieruchomość lub jej część wpisana jest do rejestru zabytków, niezależnie od tego, kiedy wnioskodawca uzyskał prawo użytkowania wieczystego.
Każda jednostka samorządu terytorialnego ma również prawo do innego ustalenia zasad przyznawania bonifikat obowiązujących przy przekształceniu. Przykładowo, w Warszawie obowiązująca uchwała przewiduje jeden rodzaj bonifikaty. Wynosi ona 60 proc., lecz dodatkowo może być powiększona o 1 proc. za każdy rok trwania użytkowania wieczystego, licząc do dnia wydania decyzji o przekształceniu. W sumie nie może jednak przekroczyć 95 proc. Bonifikatę stosuje się na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości wtedy, gdy nie korzysta on z rozwiązań przewidzianych w ustawie. Uchwała wymienia jeszcze inne warunki, które muszą być spełnione, by prezydent miasta mógł udzielić bonifikaty. Przede wszystkim nieruchomość musi być zabudowana i wykorzystywana wyłącznie w celach mieszkaniowych. Dodatkowo użytkownik nie może zalegać ze zobowiązaniami pieniężnymi z tytułu użytkowania wieczystego oraz ponieść koszty związane z przekształceniem, w tym koszty wyceny rzeczoznawcy majątkowego.

Przekształcenie a działalność gospodarcza

W praktyce pewne problemy mogą powstać, gdy osoba, która ubiega się o przekształcenie, prowadzi działalność gospodarczą, a budynek będący przedmiotem przekształcenia jest jednocześnie siedzibą firmy. Ustawa wskazuje, że wprawdzie o przekształcenie mogą ubiegać użytkownicy wieczyści nieruchomości zbudowanych w celach mieszkaniowych, nie wynika jednak z niej, że cel mieszkaniowy musi być wyłączny. Oznacza to, że nie ma podstaw prawnych do odmowy przekształcenia, jeśli zabudowana nieruchomość jest wykorzystywana zarówno w celach mieszkaniowych, jak celach działalności gospodarczej.
Inaczej sprawa wygląda jednak, gdy chodzi o przyznanie bonifikaty. Zarówno ustawa, jak i uchwała obowiązująca w Warszawie uzależniają przyznanie upustu przy przekształceniu od celu, w jakim wykorzystywana jest nieruchomość. Z tego przywileju mogą skorzystać wyłącznie nieruchomości wykorzystywane w celach mieszkaniowych. Dodatkowo same warunki uprawniające do skorzystania z bonifikaty muszą zostać spełnione na dzień wydania decyzji o przekształceniu.



Opłata za użytkowanie

Kolejny praktyczny problem dotyczy zasad rozliczania opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Chodzi o sytuację, gdy wnioskodawca złożył wniosek o przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności, a jednocześnie dokonał zapłaty za np. pięć lat z góry z tytułu użytkowania wieczystego.
Na gruncie poprzedniej regulacji w tym zakresie Sąd Najwyższy w uchwale z 8 grudnia 2004 r. (III CZP 47/04, OSNC 2005, nr 5, poz. 74) stwierdził, że w razie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności opłata roczna za użytkowanie wieczyste za rok, w którym nastąpiło przekształcenie, ulega zmniejszeniu proporcjonalnie do czasu trwania użytkowania wieczystego w tym roku.
W uzasadnieniu Sąd Najwyższy wskazał, że wygaśnięcie użytkowania wieczystego w ciągu roku, za który użytkownik wieczysty uiścił całą opłatę roczną, możliwe jest nie tylko przy przekształceniu tego prawa, lecz także w wyniku rozwiązania umowy, zrzeczenia się czy też wywłaszczenia. W razie zaś rozwiązania umowy zwraca się pierwszą opłatę wniesioną z tytułu użytkowania wieczystego oraz sumę opłat rocznych wniesionych z tego tytułu za niewykorzystany okres użytkowania wieczystego. Opłaty te podlegają waloryzacji. Maksymalna wysokość kwoty podlegającej zwrotowi nie może przekraczać wartości prawa użytkowania wieczystego określonej na dzień rozwiązania umowy.
Sąd Najwyższy nie stwierdził jednak, że skoro tylko w przypadku rozwiązania przez sąd umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste ustawodawca przewidział zwrot części opłaty za niewykorzystany okres użytkowania wieczystego, to milczenie ustawodawcy w tej kwestii oznacza, iż nie przysługuje zwrot takiej opłaty za okres po przekształceniu w prawo własności. Nieuzasadniona staje się też teza przeciwna, z której wynika, że skoro przy rozwiązaniu umowy przewidziano zwrot części opłaty, to tym bardziej zwrot taki ma podstawy prawne w sytuacji przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Z całą pewnością stwierdzić należy, że ustawodawca mając świadomość, iż użytkowanie wieczyste może wygasnąć w ciągu roku, za który użytkownik uiścił całą opłatę roczną, nie uregulował w ogóle kwestii zwrotu części opłaty za okres po wygaśnięciu użytkowania wieczystego. Mogłoby to przemawiać za poglądem, że nie ma związku między wysokością opłaty rocznej a rzeczywistym okresem trwania użytkowania wieczystego. Wolą ustawodawcy było nadanie opłatom za korzystanie z użytkowania wieczystego wyłącznie charakteru opłat rocznych, niezależnie od możliwości wygaśnięcia tego prawa w ciągu roku.

Cywilny charakter daniny

Niekwestionowany jest pogląd, że opłaty z tytułu użytkowania wieczystego mają charakter cywilnoprawny, i dotyczy to zarówno pierwszej opłaty, jak i opłat rocznych. Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego stanowi swoisty ekwiwalent pieniężny za możliwość korzystania przez użytkownika wieczystego, z wyłączeniem innych osób, z nieruchomości gruntowej skarbowej lub samorządowej, w granicach określonych przez ustawę i zasady współżycia społecznego oraz umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Podstawą prawną tego świadczenia jest więc umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, z którą ustawa wiąże obowiązek uiszczania opłaty rocznej. Konsekwentnie należy więc przyjąć, że jeśli prawo użytkowania wieczystego ustało na skutek wygaśnięcia, to odpadła podstawa prawna do świadczenia opłaty rocznej.
Czasowy charakter prawa użytkowania wieczystego przesądza na gruncie obowiązujących przepisów ścisły związek opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego z okresem trwania tego prawa w ciągu roku, za który właścicielowi nieruchomości przysługuje ta należność. Tylko takie rozwiązanie godzi interesy Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego z interesami dotychczasowych użytkowników wieczystych. Dodać należy także, iż Sąd Najwyższy w wyroku z 17 grudnia 2003 r. (IV CK 244/02, OSNC 2005, nr 1, poz. 14) uznał, że w razie nabycia własności nieruchomości na podstawie przepisów o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności opłata roczna za użytkowanie wieczyste podlega zmniejszeniu proporcjonalnie do czasu trwania prawa użytkowania wieczystego. Innymi słowy, skoro ustawodawca przyjął jako zasadę odpłatność przekształcenia, to należy uznać, że jego wolą było zrekompensowanie dotychczasowemu właścicielowi (Skarbowi Państwa czy gminie) z jednej strony utraty przysługującego mu do nieruchomości gruntowej prawa własności, a z drugiej stałego dopływu kwot z tytułu wynagrodzenia za korzystanie z cudzej rzeczy w postaci rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości. Nie ma przy tym znaczenia, że wnioskodawca uiścił opłatę jednorazowo za okres dłuższy niż jeden rok.
Brak natomiast odpowiedniej regulacji powoduje, że ewentualnego zwrotu nadpłaconej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego wnioskodawca może dochodzić jedynie na drodze cywilnoprawnej, a organ nie ma obowiązku decydować o tym w decyzji o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności.
Podstawa prawna
Ustawa z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (Dz.U. nr 175, poz. 1459 z późn. zm.).