Prawo mieszkaniowe Jan K. na własny koszt urządził w mieszkaniu łazienkę. Właściciel budynku nie wyraża zgody, aby potrącił on wydatki z czynszu. Czy może odmówić zapłaty bez obawy o utratę lokalu? Kiedy może skutecznie żądać obniżenia czynszu?

– Zanim najemca wprowadzi ulepszenia, np. zrobi łazienkę w mieszkaniu, które jej nie miało, powinien uzyskać zgodę wynajmującego. Strony muszą wówczas sporządzić umowę na piśmie i określić sposób rozliczeń z tego tytułu – mówi prawnik Jacek Stanisławski z Kancelarii Olczyk & Kubicki. Na przykład mogą ustalić, że część kosztów remontu lokator potrąci co miesiąc z czynszu albo dokonają rozliczeń dopiero po opróżnieniu lokalu. Wartość poczynionych nakładów ustalą wówczas, uwzględniając stopień zużycia według stanu na dzień zwolnienia mieszkania – dodaje Jacek Stanisławski.

Natomiast lokator nie może skutecznie dokonywać potrąceń czynszu, gdy właściciel budynku nie wyraził na to zgody.

Gmina obniży wysokość

Tylko najemcy lokali komunalnych, które wchodzą w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, mogą wystąpić z wnioskiem o obniżenie czynszu. Takie uprawnienie przysługuje osobom, których średni dochód w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego nie przekracza poziomu określonego w uchwale organu stanowiącego gminy lub w zarządzeniu wojewody. Obniżka udzielana jest na 12 miesięcy, a jej wysokość powinna być zróżnicowana w zależności od wysokości dochodu gospodarstwa domowego najemcy. Gdy niski dochód będzie nadal się utrzymywał, obniżka czynszu może zostać udzielona na kolejne 12 miesięcy.

Ubiegający się o nią najemca powinien przedstawić deklarację o wysokości dochodów osób, które prowadzą razem z nim gospodarstwo domowe. Gdyby właściciel miał wątpliwości co do wiarygodności danych zawartych w deklaracji, może się domagać, aby najemca przedstawił zaświadczenie od naczelnika urzędu skarbowego o wysokości dochodów najemcy oraz członków jego gospodarstwa domowego.

Właściciel może odmówić obniżenia czynszu, gdy przeprowadzi wywiad środowiskowy i ustali, że występuje rażąca dysproporcja między niskimi dochodami wykazanymi w deklaracji a faktycznym stanem majątkowym wnioskodawcy. Chodzi o taką sytuację, która wskazuje, że może on płacić nieobniżony czynsz, wykorzystując własne środki i zasoby finansowe.

Odmowa podwyżki

Właściciel może podwyższyć czynsz, wypowiadając na piśmie (pod rygorem. nieważności) jego dotychczasową wysokość najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego. Termin wypowiedzenia wynosi trzy miesiące, pod warunkiem że strony w umowie nie ustaliły innego.

Natomiast lokator w ciągu 2 miesięcy od wypowiedzenia ma prawo odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki. Wówczas stosunek prawny, na podstawie którego najemca zajmuje lokal, zostanie rozwiązany z upływem okresu wypowiedzenia (trzymiesięcznego albo określonego w umowie).

Pozew do sądu

Zamiast odmowy loka- tor może zakwestionować podwyżkę i wnieść do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo należy ją określić w innej wysokości. Wtedy udowodnienie przed sądem zasadności podwyżki ciąży na właścicielu.

Aż do rozwiązania stosunku prawnego lub uprawomocnienia się wyroku sądu najemca płaci czynsz w dotychczasowej kwocie. Natomiast gdy nie skorzysta z prawa do odmowy lub zakwestionowania podwyżki, to po upływie terminu wypowiedzenia zapłaci wyższy czynsz.

Aby płacić mniej za mieszkanie, trzeba:

● wystąpić do gminy o obniżenie czynszu w mieszkaniu komunalnym,

● zakwestionować podwyżkę czynszu w sądzie i zażądać, aby właściciel ją uzasadnił,

● negocjować z właścicielem potrącenie z czynszu wydatków na modernizację i ulepszenia w lokalu,

● zamienić dotychczasowe mieszkanie na lokal z niższym czynszem.

Podstawa prawna

Art. 7 – 8 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (tj. Dz.U. nr 31 z 2005 r., poz. 266 z późn. zm.).