Klienci, którzy podpisali z deweloperem umowę przedwstępną i mieszkali w niewyodrębnionym lokalu, mają problem. Po wydzieleniu lokali i zawarciu ostatecznej umowy sprzedaży okazało się, że muszą ponieść dodatkowe koszty zarządu za tzw. okres deweloperski.
Problem jest o tyle istotny, że po podpisaniu umowy przedwstępnej płacili rachunki przesyłane przez firmę zarządzającą wynajętą przez dewelopera, teraz jednak okazuje się, że kwoty te nie były wystarczające na pokrycie wszystkich kosztów.
– Po roku od wyodrębnienia pierwszego lokalu zarządca sporządził i przesłał mieszkańcom sprawozdanie finansowe z rozliczenia okresu deweloprskiego i podzielił powstały niedobór na właścicieli mieszkań – mówi czytelnik pan Marcin z Warszawy.
W sprawozdaniu przedstawiono koszty zarządu i wskazano, że zaliczki płacone przez mieszkańców nie były wystarczające na ich pokrycie. Ponadto wszyscy mieszkańcy zostali obciążeni takimi samymi sumami, niezależnie od czasu zamieszkiwania.
Zamieszkiwanie w niewyodrębnionym lokalu jest powszechną praktyką, choć zdaniem ekspertów nieprawidłową z punktu widzenia obowiązujących przepisów.

Nieprawidłowa praktyka

– Umowa przedwstępna przyznaje nabywcy jedynie ekspektatywę prawa własności, a nie samo prawo. Do nabycia własności lokalu niezbędne jest bowiem zaświadczenie o jego samodzielności, wydane po uzyskaniu dla nieruchomości pozwolenia na użytkowanie, oraz przeniesienie prawa własności i wpis w księdze wieczystej – tłumaczy Anna Piecuch, radca prawny, szef Departamentu Prawa Zamówień Publicznych i Prawa Budowlanego.
Wraz z przeniesieniem własności na nabywcę przechodzą korzyści i ciężary związane z utrzymaniem lokalu i zarządem nieruchomością wspólną.
– Do tego czasu zobowiązanym do ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości jest deweloper – dodaje Anna Piecuch.

Umowa przedwstępna

Z drugiej strony kluczowe znaczenie w tej kwestii ma umowa przedwstępna.
– Tylko bowiem szczegółowe postanowienia umowy przedwstępnej dotyczące refundacji kosztów korzystania z lokalu w tzw. okresie deweloperskim są podstawą do domagania się przez dewelopera bądź zarządcę zwrotu kosztów poniesionych w tym okresie – tłumaczy Przemysław Wierzbicki, wspólnik zarządzający w Rak Wierzbicki & Wspólnicy.
Jeżeli w takiej umowie nie zawarto wyraźnego zapisu w kwestii rozliczeń za ten okres, deweloper bądź działający w jego imieniu zarządca nie będzie mógł domagać się ich zwrotu.
– Dlatego jeśli umowa przedwstępna przewiduje zobowiązanie przyszłych właścicieli do rozliczania okresu deweloperskiego, to nie mają oni wyjścia – muszą płacić – dodaje Przemysł Wierzbicki.
Jego zdaniem bardzo istotne jest wcześniejsze dokładne przyjrzenie się umowie przedwstępnej i wynikającym z niej obowiązkom spoczywającym na nabywcach, zwłaszcza w zakresie rozliczeń finansowych.



Przedstawienie rachunków

Zarządca budynku przesyłając mieszkańcom sprawozdanie, wskazał tylko do kiedy trwał okres deweloperski, nie podał jednak daty jego rozpoczęcia. Poza tym w nie wskazał również na podstawie czego wylicza takie zaległości.
– Dodatkowo obciążono nas kosztami podatku od nieruchomości. Czy będziemy musieli ponieść te dodatkowe koszty – pyta zaniepokojony czytelnik.
Zdaniem prawników w takiej sytuacji właściciele mają prawo domagać się udostępnienia do wglądu wszelkich faktur i rachunków, z których wynika wysokość opłat, które mają ponieść. Każde bowiem roszczenie musi być udowodnione faktycznie i prawnie.
– Najlepszym rozwiązaniem będzie skierowanie w tym celu do zarządcy pisemnego żądania za potwierdzeniem odbioru przedstawienia powyższych dokumentów. Jeżeli zarządca odmówi okazania tychże dokumentów, co również warto uzyskać na piśmie, to może to sugerować, iż żądane kwoty są nienależne i nie mają podstaw w fakturach bądź innych dokumentach księgowych. Wówczas zobowiązani mogą odmówić zapłaty – radzi Przemysław Wierzbicki.
Anna Piecuch dodatkowo wyjaśnia, że dopóki osoba, która faktycznie zamieszkuje w niewyodrębnionym lokalu, nie będąc jego właścicielem ani też właścicielem udziału w części wspólnej, brak jest tytułu prawnego do obciążenia jej kosztami. Zwraca jednak uwagę, że co innego może wynikać z umowy przedwstępnej, choć i tutaj jej zdaniem należałoby rozważyć skuteczność takich zapisów.

Propozycje zmian

Omówionych problemów można byłoby uniknąć, gdyby istniała całościowa regulacja umów deweloperskich. Pracę nad takim aktem prowadzą obecnie posłowie Platformy Obywatelskiej. Nowe przepisy mają chronić osoby kupujące mieszkania przed działaniem nieuczciwych deweloperów. Zgodnie z propozycjami zawartymi w projekcie obligatoryjna dla umów przedwstępnych byłaby forma aktu notarialnego. Co więcej w przypadku zawarcia takiej umowy obowiązkowe byłoby także wpisanie wynikających z niej roszczeń kupującego do księgi wieczystej danej nieruchomości. Projektodawcy proponują także wprowadzenie zmian w zakresie zwiększonej ochrony środków, jakie deweloper otrzymywałby od nabywców. Według nowych zasad wpłacona przez kupującego lokal zaliczka musiałaby zatem zostać ubezpieczona.
Koszty ponosi lokator od momentu nabycia własności

Agnieszka Pietrzak, adwokat w KKPW

Kto ponosi koszty zarządu nieruchomością przed powstaniem wspólnoty mieszkaniowej?
Zgodnie z ustawą o własności lokali to dotychczasowy właściciel (deweloper) ponosi koszty związane z lokalami niewyodrębnionymi, jak również z tymi, które co prawda wyodrębnił, ale pozostają one jego własnością. Ustawa posługuje się pojęciem „właściciela lokalu” i „dotychczasowego właściciela '. Większość zawieranych tzw. umów przedwstępnych nabycia lokalu zawieranych jest w trybie art. 9 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy.
Kiedy następuje przeniesienie własności na nowego właściciela?
W każdym przypadku jednak do przeniesienia własności lokali na nowego właściciela dochodzi dopiero po wyodrębnieniu lokalu i jego sprzedaży przez dotychczasowego właściciela (dewelopera) i dopiero wówczas deweloper jest zwolniony z obowiązków ponoszenia kosztów utrzymywania lokalu oraz ponoszenia, odpowiadającej powierzchni tego lokalu w stosunku do powierzchni wszystkich lokali części ułamkowej, kosztów nieruchomości wspólnej.
Obowiązki ponoszenia kosztów utrzymania lokalu, jak również partycypowania w kosztach zarządu nieruchomością wspólną, ciążą na właścicielu lokalu od chwili, gdy stał się on właścicielem lokalu.
Czy przed podpisaniem umowy sprzedaży nabywca ponosi koszty zarządu?
Do czasu podpisania umowy przyrzeczonej ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży nie jest w oparciu o przepisy ustawy obowiązany do ponoszenia kosztów utrzymywania lokalu, jak również kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Postanowienie w umowie przyrzeczonej, iż „na kupującego przechodzą wszystkie korzyści i ciężary z powyższym nabyciem związane, a w szczególności prawa i obowiązki właściciela lokalu wynikające z ustawy o własności lokali”, nie może być podstawą do obciążenia nowego właściciela kosztami powstałymi przed wyodrębnieniem lokalu i sprzedażą.