Osoba, która gospodaruje na cudzej działce, ma prawo żądać od właściciela przeniesienia na niego własności działki zajętej pod budowę. Musi jednak w tym celu wykazać, że włada taką nieruchomością faktycznie jak właściciel
Osoba ta musi wykazać także swoją dobrą wiarę, a także fakt, że wzniosła na powierzchni lub pod powierzchnią nieruchomości budynek lub inne urządzenie o wartości znacznie przewyższającej wartość zajętej pod budowę działki.
Konieczną przesłanką roszczenia posiadacza jest posiadanie zabudowanej działki, bowiem utrata posiadania powoduje wygaśnięcie roszczenia. Dlatego też nie ulega ono przedawnieniu, gdyż funkcje przedawnienia zastępuje w tym wypadku utrata posiadania, powodując wygaśnięcie roszczenia o wykup. Samo roszczenie samoistnego posiadacza o wykup działki gruntu, na której wzniósł on budynek, przechodzi zarówno na jego spadkobiercę (art. 922 par. 1 kodeksu cywilnego), jak i na nabywcę z mocy czynności prawnej. Jednak w obydwu przypadkach do przejścia roszczenia na następcę prawnego niezbędne jest przejście posiadania zajętej pod budowę działki gruntu.
Roszczenie o wykup (art. 231 par. 1 k.c.) przysługuje tylko temu, kto dokonał budowy, władając zabudowanym gruntem jak właściciel (posiadacz samoistny), a nie jak najemca, zastawnik, dzierżawca czy użytkownik lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). Zatem samoistny posiadacz musi tylko udowodnić, że włada zajętą pod budowę działką, a ten, kto temu zaprzecza, powinien przeprowadzić dowód obalający domniemanie ustawowe (art. 6 k.c.).
Warto wskazać, że w praktyce dla oceny charakteru samoistnego posiadania rozstrzygająca jest chwila wzniesienia budynku lub innego urządzenia. Późniejsza zmiana posiadania samoistnego na zależne nie wyłącza dopuszczalności realizacji roszczenia o wykup. Również przeniesienie posiadania obejmuje roszczenie o wykup.
Zatem roszczenie o wykup przysługuje posiadającemu niewłaścicielowi przeciwko nieposiadającemu właścicielowi, a także przeciwko użytkownikowi wieczystemu nieruchomości.
Pojęcie dobrej wiary definiuje się poprzez określenie złej wiary jako pozytywnej wiedzy o niezgodności z rzeczywistym stanem prawnym albo jako niewiedzy spowodowanej niewykorzystaniem możliwości łatwego dowiedzenia się o rzeczywistym stanie prawnym (art. 6 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).
Zdaniem Sądu Najwyższego (uchwała SN (7) z 6 grudnia 1991 r., III CZP 108/91) osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze. Jednak w ciągu wielu lat ukształtował się w orzecznictwie Sądu Najwyższego kierunek, według którego decydujące znaczenie przy wykładni roszczenia o wykup z art. 231 k.c. odgrywają zasady słuszności i uczciwości przemawiające za uwzględnieniem wszystkich okoliczności faktycznych konkretnej sprawy.
To znaczy w drodze wyjątku można traktować na równi z posiadaczem w dobrej wierze – samoistnego posiadacza, który zdając sobie sprawę z tego, że nie nabył własności gruntu – dokonał jego zabudowy. Zatem zgodnie z ustalonym orzecznictwem przepis art. 231 k.c. może mieć w wyjątkowych okolicznościach zastosowanie także do posiadacza w złej wierze, jeżeli zasady współżycia społecznego za tym przemawiają.
PRZYKŁAD
Kiedy przysługuje roszczenie o wykup nieruchomości od właściciela
Jarosław W. zawarł ze swoim kuzynem Krzysztofem W., za odpowiednią opłatą, nieformalną umowę mającą na celu przeniesienie własności nieruchomości położonej w Bielsku-Białej. Wkrótce potem Jarosław W., będąc przekonany, że jest właścicielem przedmiotowej nieruchomości, wybudował luksusową, trzypiętrową willę, przeznaczoną pod prestiżowy hotel-zajazd górski dla turystów, której wartość znacznie przewyższała wartość zajętej pod budowę działki. W takiej sytuacji, biorąc pod uwagę wszystkie okoliczności faktyczne sprawy, a przede wszystkim fakt, że Jarosław W. był przekonany, że jest właścicielem nieruchomości – sąd wyjątkowo mógłby potraktować Jarosława W. za samoistnego posiadacza w dobrej wierze, któremu przysługuje roszczenie o wykup nieruchomości od właściciela Krzysztofa W.
Pozostało
88%
treści
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A. Kup licencję
Reklama
Reklama