Długotrwałe zakłócanie porządku domowego przez lokatora i dopuszczanie się przez niego aktów wandalizmu może być podstawą do eksmisji.
Z lokatorami zakłócającymi porządek domowy i niszczącymi części wspólne nieruchomości mogą walczyć nie tylko właściciele wynajmowanych lokali, lecz także ich sąsiedzi. Prawo pozwala im na wytoczenie powództwa o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.
Podstawą do orzeczenia eksmisji z powodu nagannego zachowania lokatora jest art. 13 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z nim zmuszony do opuszczenia lokalu może zostać jedynie ten lokator, który wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku. Lokatorem, w stosunku do którego można wytoczyć powództwo o eksmisję, jest nie tylko najemca lokalu, ale także każda osoba korzystająca z mieszkania na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Pozew można złożyć przeciw osobie, której przysługuje spółdzielcze własnościowe lub lokatorskie prawo do mieszkania. Z pozwem może wystąpić sąsiad, który jest właścicielem innego lokalu w tym budynku, lub inny lokator, a nawet współlokator dzielący mieszkanie z osobą zakłócającą porządek.
Zarówno najemcy, jak i osoby korzystające z mieszkania na podstawie spółdzielczego lokatorskiego czy własnościowego prawa do lokalu, a także używający nieruchomości na podstawie innych tytułów prawnych, mają obowiązek stosowania się do norm, które zostały przyjęte w danej zbiorowości mieszkańców. Są one nazywane normami porządku domowego.
W pozwie o eksmisję sąsiad musi wykazać, że zakłócanie porządku domowego jest rażące (o dużym nasileniu złej woli) lub uporczywe (często powtarzające się mimo upomnień). Dodatkowo musi pokazać, w jaki sposób utrudnia to zamieszkiwanie. Taka uciążliwość nie musi jednak oznaczać całkowitej niemożliwości zamieszkiwania.
Osoby zamieszkujące w sąsiadujących lokalach muszą pamiętać, że interwencja u właściciela mieszkania wynajmowanego uciążliwym lokatorom nie może skutkować natychmiastowym zakończeniem najmu i eksmisją. O rozwiązaniu stosunku prawnego nie decyduje w tym przypadku właściciel, ale sąd, który jako jedyny może ocenić, czy przyczyny, na które powołują się sąsiedzi, są rażące i uporczywie powtarzane.
W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.
PRZYKŁAD
Sąsiedzi uciążliwego lokatora mogą się domagać jego eksmisji
Zenon K. przez kilka lat awanturował się i urządzał nocne zabawy. W dodatku pod wpływem używek zdarzało mu się zanieczyszczać klatkę schodową. Jego zachowanie było wielokrotnie powodem interwencji policji, które kończyły się mandatami karnymi albo wizytami w izbie wytrzeźwień. Mający dość tego zachowania sąsiedzi zdecydowali się wnieść pozew o eksmisję. Na skutek wyroku Zenon K. musiał wyprowadzić się do matki, gdyż posiadał udział we własności jej domu. Stracił możliwość korzystania z przysługującego mu udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu.
Podstawa prawna
Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).