Gdy inwestor zamierza przeprowadzić budowę, remont, modernizację budynku a nie posiada odpowiednio wykwalifikowanego personelu zleca inwestorowi zastępczemu prowadzenie wszelkich spraw związanych z inwestycją.
Zatrudnienie inwestora zastępczego przez jednostkę zobowiązaną do stosowania przepisów ustawy Prawo zamówień publicznych powinno nastąpić w jednym z trybów określonych przepisami wskazanej ustawy.

Proces inwestycyjny

Inwestor zastępczy może w imieniu inwestora (zamawiającego) przeprowadzić cały proces inwestycyjny związany z realizacją obiektu budowlanego. Możliwe jest również zatrudnienie inwestora zastępczego do realizacji specjalistycznych zakupów np. aparatury medycznej, pomiarowej itp.
Poniżej przedstawiam zasadnicze etapy procesu inwestycyjnego oraz zakres prac, jakie może wykonywać inwestor zastępczy przy robotach budowlanych.
Etap przygotowania i projektowania:
1) Przeprowadzenie etapu projektowania w formie nadzoru nad pracami projektowymi, kontroli uzgodnień międzybranżowych i zewnętrznych, terminowości, kompletności spływu dokumentacji.
2) Uregulowanie spraw własnościowych oraz terenowo – prawnych.
3) Wycena nieruchomości.
Etap przetargowy:
1) Przygotowanie dokumentacji przetargowej (specyfikacji istotnych warunków zamówienia, wzoru umowy z generalnym wykonawcą itp.) oraz prowadzenie przetargu w oparciu o dokumentację techniczną i przyjęte zasady (np. FIDIC – Międzynarodowa Federacja Inżynierów Konsultantów).
2) Analiza ofert z przedstawieniem inwestorowi, do akceptacji, dokonanego wyboru generalnego wykonawcy lub wykonawców poszczególnych grup robót.
Etap wykonawczy:
1) Wprowadzenie wykonawcy na budowę.
2) Przygotowanie harmonogramu zadania w uzgodnieniu z wykonawcami i przy akceptacji inwestora.
3) Pełnobranżowa kontrola techniczna budowy w zakresie stosowania właściwych materiałów i urządzeń, wykonania prac zgodnie ze sztuką budowlaną i obowiązującymi polskimi normami we wszystkich branżach występujących na budowie.
4) Pełnobranżowa koordynacja robót.
5) Kontrola stanu zaawansowania prac i płatności za wykonane prace.
6) Monitorowanie postępu robót w wymiarze finansowym.
7) Egzekwowanie uzgodnionego harmonogramu prac.
8) Prowadzenie kierownictwa budowy w formie inwestora zastępczego.
9) Pełna obsługa geodezyjna budowy.
10) Pełna obsługa administracyjna budowy.
Etap odbiorów:
1) Przeprowadzenie odbiorów wewnętrznych z kontrolą wykonania wymaganych badań i prób oraz wyegzekwowanie od wykonawców odpowiednich certyfikatów, deklaracji i oświadczeń.
2) Zorganizowanie i prowadzenie odbiorów robót zanikających i zewnętrznych z organami wymienionymi w Prawie Budowlanym.
3) Nadzór nad wykonawstwem lub opracowaniem dokumentacji powykonawczej.
4) Końcowe rozliczenie budowy wraz z wystawieniem stosownych dokumentów.
5) Opracowanie wniosków o uzyskanie zezwolenia na eksploatację poszczególnych obiektów lub zadania w całości.

Wartość szacunkowa

W przypadku, gdy wartość zamówienia, którego przedmiotem jest pełnienie funkcji inwestora zastępczego, przekracza równowartość kwoty 14 tys. euro zamawiający (spełniający podmiotowy warunek stosowania ustawy Prawo zamówień publicznych) zmuszony jest wyłonić inwestora zastępczego w drodze procedur przewidzianych UoZP.
Sytuacja ta wynika z faktu, że pełnienie funkcji inwestora zastępczego jest usługą na rzecz zamawiającego (inwestora). Zatem spełniony jest określony, w art. 3 ust. 1 ustawy o zamówieniach publicznych, przedmiotowy warunek stosowania tej ustawy. Wartością zamówienia na wyłonienie inwestora zastępczego nie jest wartość inwestycji, którą będzie prowadził wybrany podmiot. Przyjęcie tego typu stanowiska prowadziłoby do sytuacji gdzie wybrany inwestor zastępczy de facto finansuje ze swoich środków wszystkie roboty wchodzące w zakres planowanej inwestycji.
Wartość zamówienia stanowi wynagrodzenie, jakie otrzyma podmiot pełniący funkcję inwestora zastępczego za wykonanie wszystkich prac wskazanych w umowie o zastępstwo inwestycyjne.
Z praktyki wynika, iż najczęściej wynagrodzenie inwestora zastępczego wynosi od 0,5 proc. do 3 proc. wartości inwestycji, jaką będzie prowadził w imieniu zamawiającego (inwestora).

Jaki tryb wybrać

Zgodnie z art. 4 pkt. 8 Prawa zamówień publicznych do zamówień, których wartość nie przekracza wyrażonej w złotych równowartości kwoty 14 tys. euro, przepisów ustawy się nie stosuje. Oznacza to, że zamawiający może wybrać w dowolny sposób podmiot, który będzie pełnił funkcję inwestora zastępczego. Jednak w większości przypadków wynagrodzenie inwestora zastępczego znacznie przekracza równowartość kwoty 14 tys. euro.
Jeżeli szacunkowa kwota wynagrodzenia dla inwestora zastępczego (ustalona jako np. 1,5 proc. wartości inwestycji) przekracza równowartość 14 tys. euro zamawiający powinien dla jego wyłonienia zastosować jeden z trybów określonych art. 13 ustawy o zamówieniach publicznych.
Ze względu na możliwość precyzyjnego określenia przedmiotu zamówienia najwłaściwszy wydaje się podstawowy tryb udzielenia zamówienia publicznego tj. tryb przetargu nieograniczonego.
W mojej ocenie trudne do uzasadnienia będzie wykorzystanie trybu zamówienia z wolnej ręki dla wyboru inwestora zastępczego. Przesłanki określone w art. 67 ust. 1 wskazanej powyżej ustawy nie zostaną raczej wyczerpane w odniesieniu do analizowanego przedmiotu zamówienia. Przykładowo za trudne do uzasadnienia należy uznać zaistnienie okoliczności technicznych (art. 67 ust. 1 pkt. 1 PZP) powodujących, iż zastępstwo inwestycyjne może być wykonywane tylko przez jednego wykonawcę. Również ze względu na możliwość sprecyzowania przedmiotu zamówienia przed wszczęciem postępowania, co do zasady przesłanki zastosowania trybów negocjacyjnych nie zostaną raczej wyczerpane. W konsekwencji najsprawniejszym i najwłaściwszym dla wyboru inwestora zastępczego jest tryb przetargu nieograniczonego.
Podstawa prawna
Ustawa z 29 stycznia 2004 r. Prawo zamówień publicznych (tekst jednolity: Dz. U. z 2010r. Nr 113 poz. 759 ze zm.)