Właściciele zalegający z czynszami mogą stracić mieszkania. Wspólnoty mieszkaniowe, dysponując nakazem zapłaty, żądają egzekucji z nieruchomości.
Nie tylko raty kredytów, lecz także zaległości czynszowe na rzecz spółdzielni czy wspólnot mieszkaniowych spędzają sen z powiek ich członkom. Coraz częściej wspólnoty mieszkaniowe muszą bowiem dochodzić należności na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej w sądzie.
– Z roku na rok przybywa właścicieli lokali, którzy niesystematycznie regulują opłaty czynszowe. Coraz częściej w imieniu wspólnot kierujemy również pozwy o zapłatę zaległych należności. Gdy mimo wydania sądowego orzeczenia właściciel lokalu nie płaci, sprawę kierujemy do komornika – mówi Olga Wieczorek, wspólnik i licencjonowany zarządca wspólnot mieszkaniowych z W-Z Zarządzanie Nieruchomościami s.c. w Warszawie. We wnioskach do komornika wspólnoty zwracają się nie tylko o wyegzekwowanie długów z rachunków bankowych czy ruchomości właścicieli, ale również jego nieruchomości.

Obowiązki właścicieli

Zgodnie z ustawą o własności lokali każdy członek wspólnoty mieszkaniowej zobowiązany jest do wpłacania zaliczek na pokrycie kosztów zarządu i utrzymanie części wspólnych nieruchomości. Na koszty zarządu składają się w szczególności wydatki na remonty, bieżącą konserwację oraz utrzymanie porządku i czystości. Opłacane są z nich faktury za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę. W końcu służą one regulowaniu należności z tytułu ubezpieczenia budynku, podatków i innych opłat publicznoprawnych, jak również wynagrodzenia członków zarządu lub zarządcy. Ustawy wymaga, aby zaliczki te właściciel mieszkania przekazał na konto wspólnoty do 10. dnia każdego miesiąca.

Brak zapłaty

W przypadku gdy właściciel zalega z opłatami, sprawa najczęściej trafia do sądu. Jeżeli wspólnota mieszkaniowa uzyskała przeciwko właścicielowi lokalu prawomocny nakaz zapłaty lub wyrok, to może ona wystąpić o nadanie tym orzeczeniom klauzuli wykonalności. Po ich uzyskaniu wystąpić do komornika o wszczęcie postępowania egzekucyjnego. Zgodnie z przepisami kodeksu postępowania cywilnego we wniosku o przeprowadzenie egzekucji należy wskazać świadczenie, które ma być spełnione, oraz sposób egzekucji. Do wniosku lub żądania należy dołączyć tytuł wykonawczy.
– Jeżeli dysponuje prawomocnym orzeczeniem sądowy na korzyść wspólnoty mieszkaniowej, to składam wniosek do komornika i najczęściej wnoszę o przeprowadzenie egzekucji z rachunków bankowych, ruchomości i nieruchomości – tłumaczy Katarzyna Jachacy, adwokat z Warszawy specjalizujący się w prawie mieszkaniowym. Dodaje, że komornik, w pierwszej kolejności przeprowadza egzekucję w jak najmniej inwazyjny sposób. – Jeżeli to nie daje żadnego efektu, to rozpoczyna procedurę egzekucji z nieruchomości. To postępowanie jest jednak najbardziej skomplikowane i najbardziej finansowo obciążająca wierzyciela. Natomiast nie ma żadnych przeszkód, żeby przykładowo za kwotę 1500 zł zaległości czynszowych sprzedać mieszkanie – tłumaczy Katarzyna Jachacy.

Podzielone stanowiska

Z taką interpretacją przepisów nie zgadza się Jacek Szostek, prawnik z Opola. Jego zdaniem stoi temu na przeszkodzie art. 16 ustawy o własności lokali. – Żądania sprzedaży lokalu należącego do niezdyscyplinowanego właściciela pozostali właściciele lokali mogą dochodzić w drodze procesu. W takim przypadku w pozwie żąda się wydania orzeczenia o sprzedaży lokalu – tłumaczy Jacek Szostek.
Nie zgadza się z tym Katarzyna Jachacy. Jej zdaniem egzekucję należności na rzecz wspólnoty komornik wykonuje na podstawie prawomocnego wyroku sądu zaopatrzonego w klauzulę wykonalności, a dodatkowo na podstawie wniosku wierzyciela, który wskazuje przedmioty, z których egzekucja ma być przeprowadzona. Takie stanowisko podzielają również inni prawnicy. W ocenie Andrzeja Króla, radcy prawnego z Warszawy, własność to nie tylko prawo, ale również pewne obowiązki. – Takim obowiązkiem jest uiszczanie opłat. W przypadku gdy jeden z członków wspólnoty nie płaci, muszą to robić pozostali właściciele – tłumaczy Andrzej Król. Dodaje, że egzekucja z nieruchomości w praktyce zdarza się rzadko, komornik najczęściej zarządza sprzedaż nieruchomości, kiedy dług wspólnoty nie jest jedynym zobowiązaniem dłużnika. Przykładowo chodzi o sytuacje, kiedy właściciel mieszkania nie tylko zalega z należnościami na rzecz wspólnoty, ale również nie spłaca zaciągniętego na jego zakup kredytu.
Takie stanowisko potwierdzają również aktualne dane z resortu sprawiedliwości dotyczące egzekucji (nie ewidencjonują one osobno egzekucji z nieruchomości lokalowych – red.). Wynika z nich, że w 2009 r. komornicy zajęli 74 225 nieruchomości, a w trybie licytacji publicznej sprzedali 4062 nieruchomości. Z kolei w pierwszym półroczu 2010 r. doszło do 48 828 zajęć i odpowiednio 1906 sprzedaży.



Martw przepis

Zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali (art. 16), jeżeli właściciel zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący przeciwko porządkowi domowemu, to wspólnota może w procesie żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji. Realia korzystania z tego przepisu są jednak inne.
– Przepis ten jest martwy. Nie korzystałem z niego ani razu, ale nie dlatego, że nie ma powodów, tylko dlatego że przepis ten jest bardzo zbiurokratyzowany i powoduje wysokie koszty sądowe – wyjaśnia Olga Wieczorek. Dodatkowo, jak podkreślają prawnicy, aby wspólnota mogła zastosować to rozwiązanie, to uchybienia właściciela lokalu muszą mieć szczególny ciężar gatunkowy. Ich wykazanie spoczywa na wspólnocie.
Postępowanie egzekucyjne chroni głównie interesy wierzyciela
dr Jarosław Świeczkowski | prezes Krajowej Rady Komorniczej
Statystyki pokazują, że egzekucja jest długotrwała. Czy żeby tę sytuację poprawić, należy zmienić przepisy?
Nieruchomości są z reguły najcenniejszym składnikiem majątku dłużnika, a egzekucja skierowana do tego składnika majątkowego w opinii wierzycieli daje możliwość realnego ich zaspokojenia. Prowadzenie egzekucji z nieruchomości jest długotrwałe, a wynika to przede wszystkim z faktu, że regulacje dotyczące tego sposobu egzekucji (a także innych sposobów) obowiązują w niezmienionym kształcie od 1932 r. W tym miejscu należy zaznaczyć, że obowiązujący kodeks postępowania cywilnego z 1964 r. jest niemalże odwzorowaniem rozwiązań przyjętych w kodeksie z 1932 r. Istnieje potrzeba zmian regulacji w tych kwestiach.
Z jakimi kosztami wiąże się egzekucja z nieruchomości?
Egzekucja z nieruchomości, oprócz opłat charakterystycznych dla każdego postępowania egzekucyjnego niesie ze sobą także dodatkowe wydatki. Przykładowo należałoby wskazać koszty związane z dokonaniem opisu i oszacowania nieruchomości zajętej nieruchomości po upływie terminu określonego w wezwaniu dłużnika do zapłaty długu. Takie oszacowanie przeprowadza biegły, który posiada prawo do wynagrodzenia za stawiennictwo i wykonaną pracę. Z egzekucją z nieruchomości wiąże się także obowiązek umieszczenia obwieszczeń o licytacji, a to kolejne koszty.
W jaki sposób dłużnik może bronić się przed utratą mieszkania?
Dłużnik, chcąc zapobiec utracie nieruchomości, może zwrócić się do wierzyciela o zastosowanie innego sposobu egzekucji, z tym zastrzeżeniem, że skierowanie egzekucji do innego składnika majątkowego musi doprowadzić do zaspokojenia wierzyciela. Egzekucja powinna doprowadzić do realizacji tytułu wykonawczego i chroni interesy wierzyciela, dlatego też ma on prawo do wykorzystania wszelkich sposobów egzekucji. Nie jest to jednak prawo nieograniczone. Zgodnie z art. 799 par. 1 k.p.c. wierzyciel może w jednym wniosku wskazać kilka sposobów egzekucji. Spośród kilku sposobów egzekucji wierzyciel powinien zastosować najmniej uciążliwy dla dłużnika.