Odrębne zgłoszenie o zmianie sposobu użytkowania budynku nie będzie potrzebne, jeśli planowana zmiana wymaga wykonania robót budowlanych, na które trzeba uzyskać pozwolenie na budowę.
Zdarza się, że w części budynku, w którym mieściły się biura, ma zostać otwarta przychodnia lekarska. Albo na przykład w lokalu mieszkalnym właściciel chce otworzyć biuro. Inwestorzy często zastanawiają się: czy taka zmiana sposobu użytkowania wymaga zgłoszenia organom administracji architektoniczno-budowlanej i jakich formalności powinni dopełnić, by dokonać takiej zmiany.

Obowiązek zgłoszenia

Podstawowym przepisem regulującym tę kwestię jest art. 71 prawa budowlanego z 7 lipca 1994 r. Zgodnie z tym przepisem zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia właściwemu organowi, czyli staroście. Przez taką zmianę rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.
Warto zwrócić uwagę, że powołany przepis zawiera zwrot „w szczególności”, a zatem nie wskazuje wyczerpująco sytuacji, w których wymagane jest zgłoszenie zmiany. Skąd wiadomo, czy w danej sytuacji jest to konieczne? Odrębne zgłoszenie na pewno nie będzie potrzebne, jeśli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga wykonania robót budowlanych, w odniesieniu do których trzeba uzyskać pozwolenie na budowę. W takich przypadkach rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania jest dokonywane w pozwoleniu na budowę. Jeśli natomiast zamierzona zmiana wymaga wykonania robót budowlanych, w odniesieniu do których nie ma obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, lecz jedynie ich zgłoszenia, trzeba będzie zgłosić zmianę sposobu użytkowania, a do takiego zgłoszenia będą miały zastosowanie wskazane w prawie budowlanym przepisy dotyczące zgłoszenia robót budowlanych.
W innych sytuacjach pewnych wskazówek dostarcza orzecznictwo (zob. ramka orzecznictwo), wszystko zależy jednak od okoliczności konkretnej sprawy.



30 dni na sprzeciw

Zgodnie z prawem budowlanym zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części trzeba zgłosić przed dokonaniem takiej zmiany. Samo złożenie zgłoszenia w odpowiednim urzędzie nie załatwia jeszcze sprawy. W myśl powołanego powyżej przepisu zmiana może nastąpić, jeśli właściwy organ nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia. Zmiana taka może nastąpić nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia.
Zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania po jej dokonaniu nie wywołuje skutków prawnych. Taka zmiana będzie zatem samowolną zmianą sposobu użytkowania. W takiej sytuacji organ nadzoru budowlanego po pierwsze może wstrzymać użytkowanie obiektu, a po drugie nałożyć obowiązek dostarczenia dokumentów, które powinny być dołączone do zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania. Jeśli dokumenty zostaną dostarczone, organ ustala wysokość opłaty legalizacyjnej. Jej wysokość zależy od kategorii i wielkości obiektu budowlanego. Co do zasady stanowi ona iloczyn (i) dziesięciokrotności stawki 500 zł, (ii) współczynnika kategorii obiektu i (iii) współczynnika wielkości obiektu. Te dwa ostatnie współczynniki określone są w prawie budowlanym.
Natomiast w przypadku niewykonania powyższych obowiązków albo dalszego użytkowania obiektu lub jego części pomimo jego wstrzymania, jak również w przypadku zmiany sposobu użytkowania pomimo, że po dokonaniu zgłoszenia właściwy organ wniósł sprzeciw, organ nadzoru budowlanego powinien decyzją administracyjną nakazać przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania.

Jakie dokumenty

Wymagane elementy zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wskazane zostały w art. 71 ust. 2 prawa budowlanego. Przede wszystkim w zgłoszeniu trzeba wskazać zarówno zamierzony, jak i dotychczasowy sposób użytkowania. Do zgłoszenia należy też załączyć odpowiednie dokumenty, tj.:
● opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;
● zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;
● oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
● zaświadczenie o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo, w przypadku braku takiego planu, ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
● w przypadku gdy zmiana sposobu użytkowania polega na podjęciu bądź zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń – ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności;
● w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami (np. pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków lub pozwolenie wodnoprawne).
Jak wskazano powyżej, w pewnych przypadkach do zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania będą miały zastosowanie przepisy dotyczące zgłoszenia robót budowlanych i wówczas potrzebne mogą być inne dokumenty.



Z orzecznictwa
Zintensyfikowanie sposobu użytkowania
Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia właściwemu organowi (ust. 2 art. 71 p.b.). Przez zmianę wymagającą pozwolenia właściwego organu należy rozumieć nie tylko przeznaczenie obiektu do innego rodzaju użytkowania, lecz także zintensyfikowanie dotychczasowego sposobu użytkowania obiektu, jeżeli wywołuje to skutki określone w art. 71 ust. 1 p.b.
Wyrok WSA w Warszawie z 2 grudnia 2009 r. VIII SA/Wa 440/09 (LEX nr 583654)
Chłodnia w piwnicy
1. Przystosowanie pomieszczenia piwnicznego do pełnienia roli chłodni służącej przechowywaniu artykułów mięsnych i wędliniarskich stanowi zmianę sposobu użytkowania części obiektu budowlanego.
2. Właściwy organ administracji jest władny samodzielnie orzekać, na podstawie materiału dowodowego, zebranego w danej sprawie, czy zamierzona lub samowolnie dokonana zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego wyczerpuje dyspozycję art. 71 ust. 1 p.b.
Wyrok WSA w Łodzi z 19 czerwca 2009 r. II SA/Łd 242/09
Nowy rodzaj produkcji
Podjęcie nowego rodzaju produkcji, i to po długiej przerwie, nawet jeśli nastąpiło w tej samej, a tylko zmodyfikowanej (dostosowanej) instalacji, wymaga akceptacji właściwego organu architektoniczno-budowlanego podjętej na podstawie wyników przeprowadzonej procedury z dziedziny ochrony środowiska.
Wyrok NSA z 30 grudnia 2008 r. II OSK 1718/07
Prowadzenie przedszkola
Podjęcie w budynku mieszkalnym działalności polegającej na prowadzeniu przedszkola stanowi zmianę sposobu użytkowania obiektu w rozumieniu przepisu art. 71 ust. 1 pkt 2 p.b.
Wyrok WSA w Warszawie z 26 lutego 2008 r. VII SA/Wa 1860/07