Jeśli kupujemy mieszkanie od dewelopera, do uzyskania prawa własności nie wystarczy podpisanie u notariusza umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży. Konieczny jest jeszcze wpis własności w księdze wieczystej.
Odrębna własność lokalu powstanie, dopiero kiedy sąd wieczystoksięgowy założy dla nowo wyodrębnionego lokalu księgę wieczystą i wpisze do niej prawo własności na rzecz nabywcy. Z tym że ustawa o odrębnej własności lokali stanowi, iż prawo własności lokalu powstaje z mocą wsteczną. To znaczy z dniem, w którym wniosek został złożony, a nie z dniem, kiedy sąd założył księgę wieczystą i dokonał w niej wpisu. Często okres od złożenia wniosku do dokonania wpisu trwa nawet kilka miesięcy. Dlatego może powstać problem w przypadku kiedy osoba, która kupiła lokal, chce sprzedać mieszkanie, zanim jeszcze sąd wpisał ją w księgę wieczystą. Zanim sąd nie dokona wpisu w księdze wieczystej, nabywca nie jest w sensie prawym właścicielem lokalu. Ale jeśli sąd rozpozna wniosek o wpis, osoba ta stanie się właścicielem. Nabycie własności nastąpi jednak od daty złożenia wniosku o wpis prawa własności w księdze wieczystej. Kupno mieszkania, zanim sąd wpisze poprzedniego właściciela, może się okazać transakcją niekorzystną dla nabywcy. Zdarzyć się może, że sąd z jakichś względów oddali wniosek o wpis. W takim przypadku nie powstanie prawo własności po stronie osoby, która chce sprzedać mieszkanie. Wtedy nie powstanie również własność po stronie osoby, która je kupiła.
Taki stan oczekiwania prawnego nazywa się ekspektatywą odrębnej własności lokalu. W przypadku jej sprzedaży nabycie odrębnej własności lokalu zawiesza się do czasu wpisu odrębnej własności na rzecz zbywcy. Sama umowa zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu nie przenosi jej własności na kupującego. Ma zatem tylko skutek zobowiązujący. Nabywca uzyska własność mieszkania dopiero w momencie, kiedy sąd wpisze własność lokalu na rzecz zbywcy. Zasada, że prawo własności mieszkania powstaje nie na skutek zawarcia umowy, tylko na skutek wpisu w księdze wieczystej, ma zastosowanie tylko w przypadku, kiedy następuje po raz pierwszy wyodrębnienie danego lokalu w budynku. Czyli np. kiedy kupowane jest mieszkanie albo lokal od dewelopera. Powyższe zasady nie mają zastosowania, jeśli odrębna własność lokalu została już wpisana do księgi wieczystej i jej właściciel sprzedaje mieszkanie, np. wcześniej deweloper wyodrębnił już lokal i założył dla niego księgę wieczystą.
PRZYKŁAD
Czy ekspektatywę odrębnej własności lokalu można darować innej osobie
Osoba, która zawarła umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży, nie została jeszcze wpisana w księdze wieczystej. Chce jednak darować mieszkanie swojej córce. Jest to możliwe, ponieważ umowa darowizny ogółu praw wynikających z ekspektatywy odrębnej własności lokalu stanowi postawę wpisu własności w księdze wieczystej na rzecz obdarowanego.
Podstawa prawna
Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 1994 r. nr 85, poz. 388 ze zm.).