Czy procedury załatwiania spraw budowlanych są sprawne? Jak działa nadzór budowlany i administracja architektoniczno-budowlana? Jakie zmiany w procedurach budowlanych postulują inwestorzy?
Od kilku lat postuluje się uproszczenie i ułatwienie procesu inwestycyjnego w Polsce. Pomimo licznych nowelizacji prawa nadal przejście i pomyślne zakończenie procesu inwestycyjnego może się jawić jako droga przez mękę, którego czasu trwania, a często i rezultatu nie można przewidzieć. Rozwiązanie części problemów inwestorów może zostać dokonane poprzez usprawnienie administracji i zmianę praktyki. Przykładem można być sytuacja, w której wiele organów administracyjnych w praktyce nie wydaje decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, a wręcz poucza inwestorów, że odrolnienie jest wymagane dopiero po uzyskaniu pozwolenia na budowę, a przed faktycznym rozpoczęciem robót budowlanych. Mając na uwadze, że uzyskanie pozwolenia na budowę nie musi oznaczać, czy w ogóle i kiedy dana inwestycja się faktycznie rozpocznie, należałoby rozważyć wprowadzenie przepisu umożliwiającego uzyskanie decyzji odrolnieniowej po uzyskaniu pozwolenia na budowę, a przed faktycznym rozpoczęciem budowy, jako usankcjonowanie obecnej praktyki.
Jedną z podstawowych bolączek każdego inwestora jest długotrwałość procedury uzyskania wszystkich niezbędnych decyzji i zaświadczeń. W tym zakresie Polska jest na szarym końcu wśród państw europejskich. W szczególności nagminne jest nadużywaniem przez organy budowlane przepisów pozwalających na wydłużanie terminu załatwienia sprawy poprzez wyszukiwanie jakichkolwiek uchybień w złożonej dokumentacji i wzywanie inwestora do jej uzupełnienia w ostatnim dniu terminu na załatwienie sprawy (zamiast w ciągu kilku pierwszych dni od dnia złożenia wniosku). Ponadto brak jest sprawnej komunikacji pomiędzy organami uczestniczącymi w wydawaniu poszczególnych decyzji i uzgodnień (przykładem jest praktyka komunikowania się listami poleconymi pomiędzy departamentami znajdującymi się w jednym budynku), częste pomijanie przez organy faktów znanych z urzędu (co może mieć zastosowanie m.in. do danych wynikających z ewidencji gruntów), brak należytego przygotowania i kwalifikacji pracowników organów, zbyt długie okresy na uzyskiwanie uzgodnień i opinii innych organów (np. od 14 dni w odniesieniu do pozwolenia na budowę, do nawet 30 dni w odniesieniu do decyzji środowiskowej). Wiele organów powtarza też te same czynności w ramach różnych procedur (np. zarówno na etapie wydawania decyzji środowiskowej, jak i pozwolenia budowlanego).
Należałoby zatem uprościć procedurę budowlaną poprzez, np. jak w modelu szwedzkim, wprowadzenie rozwiązań, aby to obowiązkiem organu było dokonanie wszystkich niezbędnych uzgodnień adminitracyjnoprawnych, w tym z zakresu ochrony przeciwpożarowej, konserwacji zabytków, ochrony środowiska z jednoczesnym usprawnienie komunikacji pomiędzy organami oraz skróceniem terminów na uzgodnienia (do maksymalnie 7 dni). Może to być nawet połączone z odpłatnością pozwolenia budowlanego w odniesieniu do inwestycji komercyjnych (odpłatność pozwolenia budowlanego ma miejsce np. w Szwajcarii). Pozwoliłoby to zbliżyć nasz system do modeli innych państw europejskich, gdzie inwestor jest przede wszystkim odpowiedzialny za stronę finansową, organizacyjną oraz techniczną przedsięwzięcia, a jednocześnie jest odciążony od strony administracyjnej.
Kolejną palącą kwestią jest nadmierna łatwość wzruszania prawomocnej decyzji pozwolenia na budowę bez ograniczeń czasowych, co szczególnie związane jest z nadmiernie szerokim interpretowaniem przesłanek pozwalających unieważnić decyzję administracyjną, w tym pojęcia rażącego naruszenia prawa w stosunku do nieistotnych uchybień proceduralnych, których naruszenie nie wpływa na merytoryczne rozpatrzenie sprawy. W rezultacie inwestor lub nabywca obiektu budowlanego nawet wiele lat po zakończeniu inwestycji nie ma pewności co do tego, czy pozwolenie na budowę zostanie unieważnione, a w rezultacie, czy obiekt budowlany nie stanie się samowolą budowlaną. W związku z czym można by wprowadzić ograniczenia w tym zakresie, np. że niedopuszczalne jest unieważnienie decyzji po upływie dwóch lat od uzyskania prawomocnego pozwolenia na użytkowanie (albo odpowiednio dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy). Innym rozwiązaniem może być wprowadzenie kwalifikacji przedmiotowej, tj. że stwierdzenie nieważności pozwolenia na budowę po upływie określonego okresu może nastąpić tylko w przypadku zagrożenia szczególnie chronionych dóbr, jak środowisko, zdrowie i życie ludzkie, bezpieczeństwo ludzi i mienia. Analogiczne rozwiązania mogłyby zostać wprowadzone w odniesieniu do decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na użytkowanie.
AGNIESZKA KONIEWICZ, radca prawny w Departamencie Nieruchomości kancelarii Linklaters