Powierzchnia nieruchomości wpisana do księgi wieczystej może się różnić od rzeczywistej nawet o kilkaset metrów.
Część map w polskiej ewidencji gruntów została sporządzona ponad 100 lat temu. Mimo to metraż gruntów jest obliczany na podstawie takich właśnie pomiarów.
– Mapy na południu Polski pamiętają Franciszka Józefa. Obowiązuje tam jeszcze kataster austriacki – mówi dr Anna Wieczorek, ekspert Centrum im. Adama Smitha.
Różnice w metrażu na mapie a tym rzeczywistym wynoszą nawet kilkaset metrów.
– Musimy się liczyć z tym, że po dokładnych pomiarach geodezyjnych jakiejś działki w ogólne nie będzie. Pojawią się również tereny, które będą bez właściciela – dodaje dr Anna Wieczorek.

Dotkliwe konsekwencje

Konsekwencje błędów w ewidencji są dotkliwe. Nasz kraj musi zwrócić 92 mln euro z dopłat dla rolników, wypłaconych w latach 2006–2007. Zdaniem Komisji Europejskiej, Polska nie zweryfikowała danych wpisanych przez rolników do wniosku o dopłaty z faktycznymi pomiarami w gospodarstwie. Subwencje były naliczane w oparciu o system ewidencji gruntów, a nie tak, jak wymagała Komisja – na podstawie zdjęć lotniczych. KE uważa, że polska ewidencja działek rolnych jest za mało dokładna, by na tej podstawie wypłacać pieniądze. Resort rolnictwa zapowiedział, że zaskarży decyzję Komisji do Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości.



Prawidłowa skala

– Na południu Polski mapy w ewidencji cały czas są w skali 1:2880 – mówi dr Anna Wieczorek.
Według rozporządzenia ministra gospodarki przestrzennej i budownictwa z 21 lutego 1995 r. w sprawie rodzaju i zakresu opracowań geodezyjno-kartograficznych oraz czynności geodezyjnych obowiązujących w budownictwie (Dz.U. nr 25, poz. 133) skala map działek budowlanych nie powinna być mniejsza niż 1:500, skala map zespołów obiektów budowlanych oraz terenów budownictwa – 1:1000, a skala map rozległych terenów z obiektami budowlanymi o dużym rozproszeniu może wynosić 1:2000.
– Wciąż jesteśmy w sytuacji, gdy inwestując na rynku nieruchomości kupuje się kota w worku – mówi Andrzej Sadowski, wiceprezydent Centrum im. Adama Smitha.
Centrum zwróciło się więc do rzecznika praw obywatelskich, Najwyższej Izby Kontroli, Helsińskiej Fundacji Praw Człowieka, żeby przyjrzeli się planom geodezyjnym pod kątem dokładności danych dotyczących powierzchni.



Nie wierzmy mapom

– Chciałam znieść współwłasność działki odziedziczonej po rodzicach. Sąd wyznaczył biegłego geodetę. Okazało się, że działka jest mniejsza niż wynika z zapisu w księdze wieczystej aż o 200 m. Nieruchomość miała mieć 0,5 ha – skarży się internautka. Takich spraw są niestety tysiące.
Ustawa z 4 marca 2010 r. o infrastrukturze informacji przestrzennej przewiduje utworzenie internetowego rejestru, który będzie umożliwiał gromadzenie, aktualizowanie i udostępnianie danych dotyczących m.in. podziału kraju na potrzeby ewidencji gruntów i budynków. Ustawa ma wdrożyć unijną Dyrektywę 2007/2/WE INSPIRE.
– Najgorsze, co możemy w tej chwili zrobić, to wprowadzić do nowego systemu nieprecyzyjne dane. Najpierw powinny one zostać dokładnie zweryfikowane. W przeciwnym razie nie będą w żaden sposób porównywalne – dodaje dr Anna Wieczorek
Przed kupnem działki lepiej skorzystać z usług geodety. Osoby, które już nabyły grunt o innej powierzchni niż ta, jaką deklarował sprzedawca, mogą żądać obniżenia ceny lub nawet odstąpienia od umowy.
– Nabywcy przysługują przeciwko sprzedającemu, który błędnie wskazał powierzchnię, roszczenia z tytułu rękojmi – zauważa adwokat Marcin Ropiak z kancelarii Mamiński & Wspólnicy.
Aby zachować prawa z rękojmi, należy zgłosić sprzedającemu błąd w obliczeniu metrażu w ciągu trzech lat od sprzedaży.
Z raportu Najwyższej Izby Kontroli
Ewidencja gruntów należących do Skarbu Państwa
● 20 proc. wójtów nie prowadzi ewidencji gruntów należących do gminy
● 30 proc. ewidencji gruntów gminnych nie spełniała wymogów określonych ustawą o gospodarce nieruchomościami