Gmina, która z opóźnieniem uchwaliła plan zagospodarowania, nie może pobrać renty planistycznej. Właściciele nieruchomości, którzy niesłusznie uiścili opłatę, do 16 marca mogą wystąpić o jej zwrot. W każdym przypadku gminy będą musiały wydać z budżetów od kilku do kilkuset tysięcy złotych.
Właściciele nieruchomości, którzy na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zapłacili opłatę za wzrost wartości nieruchomości – tzw. rentę planistyczną, mogą teraz wystąpić do gmin o ich zwrot. Na złożenie skarg o wznowienie postępowań w tych sprawach mają oni czas tylko do 16 marca.
Wyrok Trybunału
Skąd ta możliwość? To efekt ostatniego rozstrzygnięcia Trybunału Konstytucyjnego z 9 lutego 2010 r. W wyroku tym Trybunał uznał, że gmina, która z opóźnieniem uchwaliła nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, gdyż stary utracił moc obowiązującą, nie może pobierać opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Zakaz pobierania renty planistycznej obejmuje jednak wyłącznie te sytuacje, gdy gmina w nowym planie nie zmieniła faktycznego przeznaczenia nieruchomości.
– Brak aktywności gminy w uchwalaniu lub zmianie miejscowego planu przy jednoczesnym pobraniu opłaty prowadzi do zróżnicowania sprzedających nieruchomości. Takie różnicowanie właścicieli nie jest w żaden sposób uzasadnione – mówił Marek Mazurkiewicz, sędzia sprawozdawca z TK.
Właściciele nieruchomości musieli ponosić negatywne konsekwencje i płacić za opieszałość gminy, która zwlekała z uchwaleniem planu.
– Gminy nakładały opłaty planistyczne, traktując te tereny tak jak te, dla których plany zagospodarowania nigdy nie istniały – wyjaśnia Marcin Walczak, ekspert ds. społeczno-gospodarczych Konfederacji Pracodawców Polskich.
Skarga do wójta
Rozstrzygnięcie Trybunału ma bardzo duże znaczenie dla właścicieli nieruchomości, którzy zapłacili rentę planistyczną. Mogą oni bowiem wystąpić do wójta, burmistrza, prezydenta miasta ze skargą o wznowienie postępowania w tej sprawie.
– Zgodnie z art. 145a kodeksu postępowania administracyjnego każdy może żądać wznowienia postępowania, w przypadku gdy Trybunał Konstytucyjny orzekł o niezgodności aktu normatywnego z konstytucją, na podstawie którego została wydana decyzja – mówi Ewelina Stobiecka, radca prawny i partner zarządzający Kancelarią Prawną enwc.
Na złożenie swoich skarg właściciele mają tylko miesiąc od dnia wejścia w życie orzeczenia Trybunału. W przypadku zwrotu renty planistycznej termin ten mija 16 marca. Skargi złożone w późniejszym terminie będą bezskuteczne.
– Skarga powinna zawierać informacje o osobie, od której pochodzi, oraz zwięźle opisywać żądanie, najlepiej z podaniem informacji o zaskarżanej decyzji i postępowaniu – tłumaczy Ewelina Stobiecka.
Właściciele, którzy dotrzymają marcowego terminu i wystąpią do gmin o zwrot nienależnie pobranych opłat, mogą dużo zyskać. W sprawie, która trafiła do Trybunału, właścicielki nieruchomości – Anna C. i Danuta B. niesłusznie zapłaciły 10 tys. zł. Teraz mogą odzyskać te pieniądze. To jednak i tak nie najwyższa opłata.
– Miałam działkę w Warszawie, która pierwotnie posiadała funkcję mieszkaniową, a po uchwaleniu nowego planu mieszkaniowo-usługową. Kiedy sprzedałam ją dwa lata po uchwaleniu planu, gmina nałożyła na mnie opłatę w wysokości 120 tys. zł – pisze do DGP Halina z Warszawy, która chce wystąpić o zwrot pieniędzy.
Budżety gmin
Wyrok Trybunału nie powinien zbyt negatywnie wpłynąć na budżety gmin, które będą musiały zwracać pieniądze. Nie da się dziś oszacować, jaka kwota wróci z powrotem do właścicieli nieruchomości. W przypadku małych gmin dochody z opłat za wzrost wartości nieruchomości są niewielkie i sięgają od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych. Duże miasta mogą zarabiać na tym od kilkuset tysięcy do kilku milionów rocznie.
– Z punktu widzenia gmin znaczenie renty planistycznej oraz dochody z tego tytułu są niewielkie. Właściciele nieruchomości bardzo często bowiem nie zbywają swoich nieruchomości w terminie pięciu lat i w ten sposób nie muszą uiszczać renty. Dodatkowo wielu inwestorów występuje z wnioskiem o zmianę planu i obniżenie wysokości renty i również jej nie płaci – mówi Jerzy Tokajuk, ekspert z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego, który przez wiele lat pracował w Urzędzie Miasta Białystok.
Dodatkowo problem zwrotu pieniędzy obejmie tylko część gmin.
– Renta planistyczna nakładana jest w przypadku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wiele gmin tych planów nie uchwala, co powoduje, że problem renty w ogóle nie istnieje, bowiem nie może być ona nałożona w takiej sytuacji – wyjaśnia Zbysław Suchożebrski, naczelnik Delegatury Biura Gospodarki Nieruchomościami Dzielnicy Mokotów w Warszawie.
Wyceny rzeczoznawców
Wyrok TK będzie miał też duży wpływ na pracę rzeczoznawców majątkowych i wycenę nieruchomości.
– Obecnie rzeczoznawca nie musi sprawdzać przeznaczenia nieruchomości w starym planie. Rzeczoznawca uwzględnia przeznaczenie nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu, ale jeśli w ciągłości planu była luka, to przyjmuje sposób wykorzystywania nieruchomości – mówi Krzysztof Urbańczyk, rzeczoznawca majątkowy, prezydent Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.
– Teraz nie będzie można tego zrobić w sytuacji gdy zarówno w nowym, jak i starym planie przeznaczenie nieruchomości było takie samo. Punktem odniesienia będzie stary plan – wyjaśnia Krzysztof Urbańczyk.
30 proc. wzrostu wartości nieruchomości maksymalnie może wynieść renta planistyczna