ROZMAWIAMY z MARTĄ MACKIEWICZ, prawnikiem w kancelarii radców prawnych Stopczyk & Mikulski - Umieszczanie reklam na frontowych ścianach budynków, które zasłaniają okna, narusza społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa do lokali mieszkalnych poszczególnych właścicieli.
JERZY KOWALSKI
Czy można znaleźć w kodeksie cywilnym przepis, który wzmacnia pozycję osób niegodzących się na umieszczenie reklamy na swoich oknach w budynku wielomieszkaniowym?
MARTA MACKIEWICZ
Jest taki przepis, który koresponduje z prawem własności właścicieli poszczególnych mieszkań. Artykuł 140 kodeksu cywilnego stanowi, że w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Z pewnością wskutek umieszczania nośników reklam, np. na oknach, społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa do lokali mieszkalnych poszczególnych właścicieli jest naruszane.
Tak więc propozycja wprowadzenia do rozporządzenia ministra spraw wewnętrznych i administracji w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych zakazu ograniczania dostępu dziennego światła do lokali mieszkalnych w praktyce będzie chronić prawo własności?
Tak właśnie jest. Projektowana zmiana rozporządzenia przy pomocy środków administracyjnych ma w pośredni sposób zapewnić prawo do lokali. Chroni ona prawo własności poszczególnych właścicieli, nakładając obowiązki na zarządców (spółdzielnie mieszkaniowe) bądź właścicieli (wspólnoty mieszkaniowe).



Na kim spoczywa obowiązek przestrzegania budowlano-technicznych przepisów, do jakich niewątpliwie należy zakaz ograniczania dostępu światła do mieszkania?
Obowiązek przestrzegania przepisów techniczno-budowlanych spoczywa przede wszystkim na zarządcach i właścicielach obiektów budowlanych, którzy podlegają w tym zakresie kontroli i nadzorowi organów administracyjno-budowlanych, czyli powiatowym inspektorom nadzoru budowlanego jako organom pierwszej instancji. Zgodnie z art. 61 ustawy – Prawo budowlane właściciel lub zarządca obiektu jest obowiązany utrzymywać i użytkować go zgodnie z zasadami określonymi w art. 5 ust. 2 tej ustawy. Oznacza to, że powinien użytkować obiekt zgodnie z przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie wymagań techniczno-budowlanych.
Co będzie mógł zrobić inspektor nadzoru budowlanego, jeśli stwierdzi naruszenie przez wspólnotę lub spółdzielnię proponowanego zakazu?
Będzie mógł na przykład wydać decyzję, w której nakaże usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając przy tym termin ich usunięcia.
Jednocześnie przepisy karne prawa budowlanego w art. 91a przewidują grzywnę nie mniejszą niż 100 stawek dziennych, karę ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności, w przypadku naruszenia obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, obowiązku użytkowania obiektu w sposób zgodny z przepisami.
Zatem w ostateczności w przypadku braku reakcji zarządcy lub właścicieli nieruchomości na decyzję inspekcji nadzoru budowlanego możliwe jest zastosowanie wobec nich sankcji karnej.
Czy poszczególni właściciele mieszkań dysponują środkami ochrony prawnej, którymi będą mogli mogą posłużyć się w przypadku ograniczania im dostępu do światła dziennego przez reklamę wielkoformatową?
Właścicielom w przypadku umieszczenia nośnika reklamowego w sposób ograniczający oświetlenie ich mieszkań przysługuje powództwo negatoryjne, czyli o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszenia prawa własności, co wynika z art. 222 par. 2 kodeksu cywilnego.
Marta Mackiewicz
specjalista w zakresie prawa gospodarczego