Sędzia komisarz może zawsze wypowiedzieć umowę najmu lub dzierżawy, nawet gdy przepisy na to nie zezwalają lub upadły przedsiębiorca otrzymał czynsz z góry.
Znowelizowane przepisy prawa upadłościowego i naprawczego zmieniły zasady rozwiązywania umowy najmu wówczas, gdy stroną jest upadły przedsiębiorca.
Korzysta on z ochrony przed wypowiedzeniem umowy najmu lub dzierżawy lokalu albo nieruchomości. Nowelizacja zmieniła też zasady wypowiedzenia umowy najmu lub dzierżawy przez syndyka wówczas, gdy przedmiot umowy przed ogłoszeniem upadłości został wydany najemcy lub dzierżawcy.

Upadły najemca

Wynajmujący lub wydzierżawiający nieruchomość bez zgody rady wierzycieli nie może wypowiedzieć umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości, w których upadły prowadzi swoje przedsiębiorstwo w tym czasie, gdy trwa postępowanie upadłościowe. Zakaz ten obowiązuje aż do umorzenia tego postępowania lub zawarcia układu bądź zmiany sposobu jego prowadzenia. Zakazy takie nie godzą w interesy wynajmującego i wydzierżawiającego, ponieważ będą oni zaspokajani przez dłużnika z dochodów uzyskanych z działalności gospodarczej natomiast utrata lokalu wykorzystywanego do prowadzenia działalności gospodarczej uniemożliwiłaby dalsze funkcjonowanie.

Umowa najmu wiąże strony

Jeżeli wynajmujący lub wydzierżawiający upadnie, to umowa najmu lub dzierżawy wiąże strony wówczas, gdy przedmiot umowy przed ogłoszeniem upadłości został wydany najemcy lub dzierżawcy. Syndyk nie może od niej odstąpić, lecz może ją wypowiedzieć na zasadach ogólnych. Wypowiedzieć umowę może też dzierżawca lub najemca, ale z zachowaniem terminów wskazanych w umowie, a w razie nieuregulowania ich w niej, to z zachowaniem terminów ustawowych.



Gdyby nawet upadły przed ogłoszeniem upadłości pobrał z góry czynsz najmu na czas dłuższy niż trzy miesiące, a czynsz dzierżawny za czas dłuższy niż sześć miesięcy, to musi przekazać go do masy upadłości. Taki obowiązek ciąży na nim nawet wówczas, gdy rozporządził już tymi pieniędzmi, na przykład dokonując przelewu, wykonując przelew na zabezpieczenie, zrzekając się czynszu, odraczając płatność lub ustanawiając ograniczone prawo rzeczowe takie jak zastaw albo zastaw rejestrowy. Okres trzech lub sześciu miesięcy liczy się od dnia ogłoszenia upadłości.

Kiedy syndyk wypowie umowę

Syndyk może wypowiedzieć umowę najmu lub dzierżawy nieruchomości upadłego z zachowaniem trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia. Robi to na podstawie postanowienia sędziego komisarza nawet wówczas, gdy wypowiedzenie tej umowy przez upadłego nie było możliwe. Takie postanowienie sędzia komisarz wydaje wówczas, gdy trwanie umowy utrudnia likwidację masy upadłości albo gdy czynsz najmu lub dzierżawy odbiega od przeciętnych czynszów za najem lub dzierżawę nieruchomości tego samego rodzaju.
Natomiast druga strona rozwiązanej umowy może dochodzić w postępowaniu upadłościowym odszkodowania z powodu rozwiązania umowy najmu lub dzierżawy, zgłaszając te wierzytelności sędziemu komisarzowi.
WAŻNE!
3-miesięczny czynsz za najem i 6-miesięczny czynsz za dzierżawę pobrany przed ogłoszeniem upadłości musi zostać przekazany do masy upadłościowej
TERMINY WYPOWIEDZENIA UMOWY NAJMU
Jeśli w dniu ogłoszenia upadłości przedmiot najmu lub dzierżawy nie został jeszcze wydany upadłemu, każda ze stron może odstąpić od umowy, którą zawarł upadły. Oświadczenie o odstąpieniu od umowy należy złożyć w ciągu dwóch miesięcy od ogłoszenia upadłości. Nie pociąga to za sobą obowiązku wypłacenia odszkodowania.
Gdyby przedmiot najmu lub dzierżawy w dniu ogłoszenia upadłości był już wydany upadłemu, to syndyk może wypowiedzieć tę umowę nawet wówczas, gdyby przepisy nie dawały takiego uprawnienia upadłemu. Jeżeli umowa dotyczy nieruchomości, w której prowadzone było przedsiębiorstwo upadłego, to obowiązuje sześciomiesięczny termin wypowiedzenia.
Umowa nie może zostać rozwiązana przed upływem terminu, za który czynsz zapłacono z góry. Tylko wyjątkowo taką umowę może wypowiedzieć syndyk przed terminem.