Rozmawiamy z MARKIEM GRUCHALSKIM, prawnikiem z kancelarii Nowakowski i Wspólnicy - Odszkodowanie za nieruchomość powinno być ekwiwalentne, a więc dawać wywłaszczonemu możliwość odtworzenia rzeczy przejętej przez państwo. Musi ono odpowiadać wartości rynkowej zabranego gruntu.
● Kiedy polskie prawo dopuszcza możliwość wywłaszczenia nieruchomości?
– W myśl konstytucyjnej zasady wywłaszczenie jest dopuszczalne, gdy dokonuje się go na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Oznacza to, iż słuszne odszkodowanie jest obok celu publicznego drugą podstawową przesłanką dopuszczalności wywłaszczenia.
● Co należy rozumieć przez słuszne odszkodowanie?
– Sądy wielokrotnie wyjaśniały, jak należy rozumieć tę zasadę. Trybunał Konstytucyjny w uzasadnieniu orzeczenia z 19 marca 1990 r. stwierdził, iż słuszne odszkodowanie to świadczenie ekwiwalentne w stosunku do wartości wywłaszczonej nieruchomości, pozwalające na odtworzenie przez właściciela rzeczy przejętej przez państwo.
● W praktyce warunek słusznego odszkodowania nie jest zawsze spełniany. Czy prawo na to pozwala?
– Organy administracji niechętnie stosują przepisy konstytucji bezpośrednio, wydając decyzję z pominięciem zasady słusznego odszkodowania. Tak było w jednej z ostatnich spraw z Torunia, gdzie wojewoda odmówił zastosowania zasady słusznego odszkodowania w postępowaniu w sprawie ustalenia odszkodowania dla dwóch przedsiębiorców, których nieruchomości zostały wywłaszczone w związku z budową drogi krajowej nr 1 z mostem przez Wisłę.
● Jaki był stan faktyczny tej sprawy?
– Wojewoda wywłaszczył nieruchomość, na której prowadziły działalność dwie spółki. Jedna docieplała budynki, druga produkowała styropian. Zatrudniały one 120 pracowników. Przejęcie gruntu przez państwo postawiło pod znakiem zapytania ich funkcjonowanie. W sprawie sporządzono operat szacunkowy, w którym określono wartość nieruchomości. Operat posłużył wojewodzie do ustalenia odszkodowania.
● Wydawałoby się więc, że wszystko było lege artis?
– Przedsiębiorcy nie zgodzili się z wysokością odszkodowania, gdyż w operacie nie została uwzględniona wartość, jaką stanowić będzie odtworzenie i uruchomienie firm. Przedstawili opinię rzeczoznawcy, w której wykazali, iż operat wskazywał zbyt niskie odszkodowanie, gdyż oparto się w nim o błędny sposób jego określenia. Wojewoda uznał jednak, iż brak jest podstaw do uznania roszczeń firm, a ustalenie odszkodowania za przedsiębiorstwa nie może być przedmiotem postępowania.



● Czy strony pogodziły się z takim rozstrzygnięciem?
– Nie. Przedsiębiorcy byli uparci. Wnieśli odwołanie do ministra infrastruktury, który utrzymał decyzję w mocy.
● Czyli wszystko było zgodnie z prawem. Przedsiębiorcy dostaną odszkodowanie, a że nie wystarczy ono na odbudowanie ich firm, to już problem natury konstytucyjnej, no i może wzrostu lokalnego bezrobocia? Czy w sprawie naruszono prawo?
– Przedsiębiorcy twierdzą, że sposób ustalenia odszkodowania jest sprzeczny z zasadą słusznego odszkodowania, gwarantowaną art. 21 ust. 2 konstytucji, która powinna być stosowana bezpośrednio – zgodnie z art. 8 konstytucji.
● Jak więc organ wywłaszczający powinien ustalać, zgodnie z konstytucyjną zasadą słusznego odszkodowania, jego wysokość?
– Podstawą ustalenia wysokości odszkodowania jest co do zasady wartość rynkowa nieruchomości. Jest nią najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania za nieruchomość na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych. W przypadku gruntu niezabudowanego, odszkodowanie powinno być wypłacone w takiej wysokości, aby wywłaszczony mógł nabyć grunt o podobnych cechach w innym miejscu. Problem zaczyna się wtedy, jeżeli wywłaszczenie dotyczy przedsiębiorstwa. Przepisy określają, iż odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości ustala się, uwzględniając element utraty wartości gruntu i jego części składowych. Jednakże zastosowanie takiego sposobu ustalania wysokości odszkodowania w przypadku wywłaszczenia zabudowanego gruntu, na którym jest prowadzona działalność gospodarcza, jest niewłaściwe w tym znaczeniu, iż stanowi złamanie konstytucyjnej zasady słusznego odszkodowania.
● Co oznacza wartość wywłaszczanych przedsiębiorstw?
Przede wszystkim w operacie powinna zostać określona wartość rynkowa przedsiębiorstw, rozumiana jako łączna wartość wszystkich zorganizowanych składników przeznaczonych do prowadzenia działalności, łącznie z gruntem.
● MAREK GRUCHALSKI
specjalista w zakresie prawa gospodarczego w kancelarii Nowakowski i Wspólnicy