Opieszałość sądów przy wpisywaniu hipoteki zwiększa koszty kredytu o 1 pkt proc. Długie oczekiwanie na wpis do księgi umożliwia dwukrotną sprzedaż tego samego lokalu. Sędziowie twierdzą, że opóźnienia spowodował lawinowy wykup mieszkań za złotówkę.
Kolejki w wydziałach ksiąg wieczystych nie maleją.
– Mimo informatyzacji w dalszym ciągu rozpatrzenie wniosku o dokonanie wpisu do księgi wieczystej trwa wiele miesięcy, w niektórych wypadkach prawie rok – sygnalizuje Janusz Kochanowski, rzecznik praw obywatelskich.
Sytuacja taka występuje nie tylko w dużych ośrodkach, ale także w małych miejscowościach, gdzie skala obrotu nieruchomościami, a co za tym idzie, zakres jego ewidencjonowania w księgach nie są znaczne.
Przewlekłość postępowania wieczystoksięgowego ogranicza pewność obrotu nieruchomościami i sprawia, że koszty kredytu hipotecznego są znacznie wyższe.

Winny ustawodawca

Zdaniem sędziów do opóźnień przyczynił się nie tylko wzmożony popyt na nieruchomości. Część winy ponosi także ustawodawca.
– Do opóźnienia wpisów w księgach wieczystych przyczyniła się lawina wniosków w sprawie przekształcenia mieszkań spółdzielczych za tzw. złotówkę. Ustawodawca nie przewidział, że tysiące osób, które miały mieszkania spółdzielcze własnościowe, zechcą je wykupić i wpisać do księgi. Sądy nie były w stanie sobie z tym poradzić – odpiera zarzuty Waldemar Żurek, sędzia Sądu Okręgowego w Krakowie.
Paradoksalnie opóźnienia powoduje również informatyzacja. Wszystkie księgi w formie papierowej muszą przybrać postać elektroniczną. To także zajmuje czas – tłumaczą sędziowie.



Prywatyzacja sądów

Informacje rzecznika praw obywatelskich na temat przewlekłości postępowań wieczystoksięgowych potwierdzają jednak nabywcy nieruchomości.
– W połowie lutego złożyłem wniosek o wpis do księgi wieczystej. Pod koniec czerwca wezwano mnie do jego uzupełnienia, więc sprawa z pewnością jeszcze się przeciągnie – skarży się nabywca mieszkania w Warszawie.
Rozwiązaniem problemu mogłaby być prywatyzacja wydziałów ksiąg wieczystych.
– Wydziały te powinny zostać sprywatyzowane. Nie widzę żadnych zagrożeń przy prywatyzacji wpisów do ksiąg wieczystych. Polski system sądowy ma dostatecznie wykształcone instancje kontrolne, aby nie dopuścić do nieprawidłowości – uważa Aleksander Scheller, prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

Droższy kredyt

Przewlekłość postępowania wieczystoksięgowego łączy się z niekorzystnymi skutkami dla kredytobiorców, których zobowiązania zabezpieczone są hipoteką.
– Praktyką powszechnie stosowaną przez banki jest naliczanie wyższego oprocentowania, najczęściej w ramach ubezpieczenia kredytu, do momentu wpisania do księgi wieczystej hipoteki na rzecz banku. Przewlekłość postępowania w tym przypadku naraża więc kredytobiorców na wyższe koszty uzyskania kredytu – wskazuje dr Radosław L. Kwaśnicki, radca prawny.
Koszt takiego ubezpieczenia zwykle sięga 1 pkt proc. wysokości kredytu. Czyli ktoś, kto pożycza 300 tys. zł, zamiast raty 2077 zł zapłaci 2285 zł. Na opieszałości sądu miesięcznie traci więc ponad 200 zł.
– Obywatele są bezradni wobec inercji władzy sądowniczej – komentuje Emil Szweda, analityk Open Finance.
Opieszałość sądów wieczystoksięgowych może narażać jednak na dużo większe straty. Powoduje utrzymywanie się stanu prawnego nieruchomości niezgodnego z jej stanem rzeczywistym. Może to skutkować dwojakiego rodzaju konsekwencjami. Po pierwsze – nabywca nieruchomości, pomimo że od wielu miesięcy może być formalnym jej właścicielem, wciąż nie będzie w stanie przedstawić dokumentu potwierdzającego przysługujące mu prawo. W związku z tym jest ograniczony w swoich uprawnieniach właścicielskich. Nie może na przykład dokonać zbycia czy obciążenia nieruchomości. Po drugie – nie korzysta z domniemań wynikających z rękojmi księgi wieczystej.
– Pojawiają się przypadki, w których osoby niekorzystające z usług doradcy prawnego, dokonują czynność w zaufaniu do treści księgi wieczystej. Nie mają świadomości, że w aktach znajduje się wniosek w istotny sposób osłabiający ich prawa. O pierwszeństwie wpisów decyduje bowiem data złożenia wniosku – mówi Krzysztof Wójcik, radca prawny z Kancelarii Stopczyk & Mikulski.



Dwukrotna sprzedaż

Opóźnione wpisy do księgi wieczystej stwarzają także poważne zagrożenia dla obrotu nieruchomościami.
– Możliwe są oszustwa polegające na kilkukrotnej sprzedaży tego samego lokalu przez jedną osobę legitymującą się księgą wieczystą z nieaktualnym już wpisem, zanim jeszcze informacje o poprzednich transakcjach zostały uaktualnione – mówi Marcin Mamiński, partner zarządzający w kancelarii Mamiński & Wspólnicy.
Sprzedaż dwa razy tego samego lokalu należy jednak do rzadkości.
– W akcie notarialnym musi być zawarty wniosek o wpis w księdze wieczystej zmian wynikających z zawartej umowy. Notariusz zobowiązany jest przesłać właściwemu sądowi wypis takiego aktu w terminie trzech dni od jego sporządzenia. Z momentem otrzymania wniosku sąd wprowadza w księdze wieczystej wzmiankę o wniosku, która dla ostrożnego kupującego stanowi sygnał, że wpisy w księdze mogą nie odpowiadać aktualnemu stanowi prawnemu – uspokaja Zbigniew Barwina z kancelarii KKPW, Kaczor Klimczyk Pucher Wypiór.
Jeżeli więc w księdze wieczystej brak jest wzmianek o wnioskach, czas istnienia ryzyka, że osoba wpisana w księdze jako właściciel już nim nie jest, ogranicza się do kilku dni.
Opóźnienia sądów stanowią także barierę dla procesu inwestycyjnego.
10 tys. zł grzywny może maksymalnie wymierzyć sąd właścicielowi, który nie zgłosił zmiany stanu prawnego nieruchomości