Użytkownicy ogródków działkowych będą mogli korzystać z działek na dotychczasowych zasadach lub jako właściciele. Opłata za przekształcenie użytkowania ogrodu we własność ma wynosić tyle, ile wolnorynkowa cena gruntu. Bonifikaty dla działkowców za odpłatne uwłaszczenie mogą jednak sięgać nawet 99 proc. wartości działki.
Szykuje się kolejna bitwa o rodzinne ogrody działkowe – marszałek Sejmu skierował poselski projekt ustawy o ogrodach działkowych do pierwszego czytania w Sejmie. Najwięcej emocji budzą zasady uwłaszczenia działkowców, które przewidują możliwość odpłatnego przekształcenia prawa użytkowania działki w prawo własności. Każdy obecny użytkownik działki będzie miał dwa lata od chwili wejścia w życie ustawy na złożenie wniosku do wójta (burmistrza, prezydenta), starosty lub marszałka województwa albo w przypadku działki stanowiącej własność Skarbu Państwa do starosty. Oni też podejmą decyzje o uzyskaniu przez wnioskodawcę tytułu własności. Ostateczne decyzje urzędów mają stanowić podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Nie całkiem za darmo

– Działkowcy, otrzymując tytuł prawny do ogrodu, uzyskają, może nie kapitał, ale pewność korzystania z niego. Konstrukcja projektowanego rozwiązania nie jest nowa. Jest to kalka z przepisów o wspólnotach mieszkaniowych. Tak jak właściciele mieszkań tworzą wspólnotę, tak właściciele działek staną się wspólnotą ogrodów. Uzyska ona zdolność pozywania i bycia pozywanymi – wyjaśnia Jędrzej Kondek, adwokat z kancelarii Barylski Olszewski Brzozowski.
W przypadku niezłożenia wniosku w ciągu dwóch lat roszczenie działkowca o przekształcenie prawa użytkowania w prawo własności wygaśnie. Będzie mu przysługiwało pierwszeństwo do zawarcia w drodze bezprzetargowej umowy o oddanie działki w użytkowanie, najem lub dzierżawę.
– Użytkownik otrzyma prawo do uzyskania własności działki. To nie żaden przywilej. Biorąc pod uwagę nawet przepisy o zasiedzeniu, to użytkownik działki ma i dziś prawo do wystąpienia o tytuł jej własności do gminy. Nie wyobrażam sobie, żeby gmina mogła skutecznie odmówić przekształcenia użytkowania we własność – podnosi Andrzej Dera, poseł reprezentujący posłów wnioskodawców.
Działkowcy, po przyjęciu przez Sejm projektu ustawy, uzyskają uprawnienie wyboru formy korzystania z zajmowanego ogrodu. Będą mogli pozostać przy prawie do użytkowania działki albo wybrać drogę przekształcenia tego uprawnienia we własność. Uwłaszczenie nie będzie bezpłatne. Wysokości kosztów nie da się oszacować dla wszystkich uprawnionych, gdyż zależą one od ceny działki, długości jej użytkowania, wartości nakładów, uprawnień emerytalnych działkowca, okresu użytkowania ogrodu przez bliskich wnioskodawcy.
Do ustalenia ceny działki powinny być stosowane przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Oznacza to, że cenę gruntu ustala się na podstawie jego wartości rynkowej oraz że może zostać rozłożona na raty. Autorzy projektu zakładają, że wnioskodawca będzie mógł prosić o rozłożenie opłaty na czas nie dłuższy niż pięć lat.



Wysokie bonifikaty

Zgodnie z projektem cenę działki, czyli opłatę za przekształcenie jej we własność, pomniejsza się o 10 proc. za każdy rok jej użytkowania przez osobę uprawnioną oraz o wartość nakładów poczynionych przez działkowca. Maksymalna obniżka opłaty nie może jednak przekroczyć 99 proc. ceny. Szczególne preferencje mają mieć emeryci, renciści (wdowy, wdowcy) – otrzymają oni bonifikatę w wysokości 99 proc., czyli zapłacą tylko 1 proc. ceny działki.
– Procedura stosowania bonifikat funkcjonuje już np. przy nabywaniu mieszkań komunalnych. Nie jest też tak, że nowe rozwiązania będą służyć, jak niektórzy się obawiają, deweloperom – mówi Jędrzej Kondek.
Zdaniem adwokata działkowicz, który otrzyma prawo własności działki, nie sprzeda jej następnego dnia deweloperowi, który zaplanował wybudowanie na niej osiedla mieszkaniowego.
– Nawet jak działkowicz sprzeda działkę, to tylko swoją. Na 300 metrach kwadratowych deweloper nie wybuduje nie tylko osiedla, ale nawet bliźniaka z powodów czysto technicznych. Nie otrzyma też pozwolenia budowlanego. Projekt mówi też, w jakich okolicznościach ogród można zlikwidować. To jest możliwe tylko w określonych rygorystycznie warunkach i sama procedura likwidacji jest trudna – wyjaśnia Jędrzej Kondek.
Podobnie twierdzą posłowie – autorzy projektu. Ich zdaniem nie będzie możliwości wybudowania na wykupionych działkach domu. Nie zostaną one przeznaczone pod budownictwo. Pozostaną miejscem rekreacji i wypoczynku. Ogród działkowy po przekształceniach pozostanie nadal wyodrębnioną jednostką.
– Projektodawcy nie zdają sobie sprawy z chaosu prawnego, jaki może zaistnieć po wejściu w życie proponowanych zmian. Ustawa doprowadzi do rozdrobnienia własności na małym obszarze, co w przyszłości może skutkować zablokowaniem inwestycji, także publicznych – uważa z kolei prawnik Łukasz Guratowski z kancelarii Baker & McKenzie.
Proponowane rozwiązanie zakłada też, że do okresu użytkowania działki, od którego zależy pomniejszenie opłaty, wlicza się także okres użytkowania przez poprzedniego użytkownika, który zmarł, a uprawniony był bliską wobec niego osobą.
W myśl projektu właściwy organ będzie mógł żądać zwrotu kwoty równej udzielonej i odpowiednio zwaloryzowanej bonifikacie, jeżeli uprawniony przed upływem pięciu lat od dnia jej nabycia zbył lub wykorzystał działkę na inne cele niż te, które stanowiły podstawę bonifikaty.

Związek działkowców protestuje

Projekt uderza w Polski Związek Działkowców (PZD), który w myśl projektowanego art. 32 ma zostać zlikwidowany z dniem wejścia przepisów w życie. PZD w oświadczeniu stwierdził, że proponowane rozwiązania są kolejną próbą nie uwłaszczenia działkowców, ale ich wywłaszczenia i udostępnienia ogrodów inwestorom.
– Projekt jest niekonstytucyjny, gdyż zakłada uwłaszczenie na majątku gmin, delegalizację społecznej organizacji bez podstaw wymienionych w art. 13 konstytucji oraz nacjonalizację jej majątku – podnoszą działacze PZD.
JERZY KOWALSKI