Zawsze myślałem, że balkon, z którego korzystam, jest moją własnością, tymczasem wspólnota (48 lokali) w marcu postanowiła, że będzie robiła remont tej właśnie części budynku i tym samym nieruchomości wspólnej, jak to określono. No i odnowiono latem balkony. Zabezpieczono oraz pomalowano ich części zewnętrzne, które mogły poodpadać, ale położono także terakotę na podłodze wszystkich balkonów, której sobie nie życzyłem. Czy to prawidłowe?

Wszystko zależy od tego, jaki to balkon. Jeżeli jest częścią konstrukcyjną domu i wystaje poza budynek, to można założyć, że jest częścią nieruchomości wspólnej i decyzja należy do wspólnoty. Jeśli to loggia, to pewnie łatwiej ją uznać za część nieruchomości indywidualnej. Niemniej warto pamiętać, że nie ma zgody w literaturze, jak należałoby traktować balkony. Z jednej strony Sąd Najwyższy w wyroku z 3 października 2002 r. (sygn. akt III RN 153/2001) wypowiedział się, że balkon przylegający do lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służący do wyłącznego użytku jego właściciela stanowi część składową tego lokalu, a koszty jego utrzymania w należytym stanie, w tym także jego odtworzenia, nie obciążają wspólnoty, lecz właściciela mieszkania. Jednak - co też może stanowić pewną wskazówkę - w wykazie robót zaliczanych do remontu i modernizacji budynku mieszkalnego - w nieobowiązującym już rozporządzeniu ministra gospodarki przestrzennej i budownictwa z 1996 roku balkony i loggie zostały zaliczone do elementów konstrukcyjnych budynku.
Tak czy owak, sam fakt wyremontowania balkonów przez wspólnotę zawsze wart jest akceptacji, ponieważ zgodnie z obowiązującym prawem, a nie wskazówką interpretacyjną, za szkodę spowodowaną oderwaniem się części budowli, a więc np. gzymsu, balustrady czy zewnętrznej płyty odpowiada samoistny posiadacz budowli, a nie właściciel mieszkania (art. 434 kodeksu cywilnego). Przypomina o tym również wyrok Sądu Najwyższego z 22 listopada 1985 r. (sygn. akt II CR 378/85). Mimo to można się często upierać, że podłoga balkonu należy do właściciela lokalu. A jeśli tak, to mógł pan oczywiście protestować i nie pozwolić położyć sobie niechcianych kafelków. Niewykluczone jednak, że w pana budynku tę podłogę widać z ulicy i wspólnota podjęła uchwałę, zgodnie z którą remont objął również położenie terakoty identycznej na wszystkich balkonach m.in. po to, by nie szpecić elewacji rozmaitymi wykończeniami. W takiej sytuacji pana opór byłby bezpodstawny.
DNJ