Umowę dzierżawy można wypowiedzieć na pół roku przed upływem roku dzierżawnego, a w przypadku dzierżawy gruntu rolnego – z rocznym wyprzedzeniem. Zgodnie z Kodeksem cywilnym istnieją jednak okoliczności, gdy może ona zostać rozwiązana ze skutkiem natychmiastowym.
Na czym polega umowa dzierżawy
Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków. Dzierżawca z kolei zobligowany jest do zapłaty z tego tytułu umówionego czynszu. Przedmiot umowy mogą stanowić rzecz (ruchoma lub nieruchomość i części składowe, inwentarz żywy) albo prawo przynoszące pożytki.
Ustawowe terminy wypowiedzenia dzierżawy
Umowę dzierżawy strony zawierają na czas oznaczony lub nie. Można ją wypowiedzieć na rok przed upływem roku dzierżawnego w przypadku dzierżawy gruntu lub z półrocznym wyprzedzeniem w przypadku innego typu dzierżawy. Stosunek prawny dzierżawy można jednak zerwać bez zachowania ustawowych lub określonych w umowie terminów, jeśli zachodzą przemawiające za tym okoliczności.
Wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym
Umowa dzierżawy może zostać wypowiedziana ze skutkiem natychmiastowym w przypadku:
• oddania przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej bez zgody wydzierżawiającego do bezpłatnego lub odpłatnego korzystania,
• zwłoki ze strony dzierżawcy z zapłatą czynszu – opóźnienie musi wynosić minimalnie dwa pełne okresy płatności, a w przypadku rocznego rozliczenia – ponad 3 miesiące,
• używania rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem bądź jej znacznego zaniedbywania,
• poważnych wad przedmiotu dzierżawy.
Poza wcześniejszym wypowiedzeniem umowy wydzierżawiający ma też prawo ubiegania się o odszkodowanie na zasadach ujętych w Kodeksie cywilnym.
Upomnienie przed wypowiedzeniem
Warto pamiętać, że w przypadku opóźnień w uiszczeniu czynszu wydzierżawiający ma obowiązek powiadomić drugą stronę umowy o zamiarze wypowiedzenia ze skutkiem natychmiastowym, jednocześnie wydłużając termin zaległej zapłaty o trzy miesiące. Natomiast w sytuacji, gdy przyczynę wypowiedzenia stanowi nieodpowiednie użytkowanie przedmiotu umowy wydzierżawiający powinien upomnieć dzierżawcę, wzywając go do przestrzegania warunków umowy lub przepisów. Jeżeli upomniany zmieni swoje postępowanie, dzierżawca nie może rozwiązać umowy bez zachowania ustalonych terminów.
Forma wypowiedzenia
Jeśli umowę dzierżawy zawarto na piśmie, to jej wypowiedzenie powinno mieć formę dokumentową, chyba że ustawa lub umowa zastrzega inną formę (art. 77 § 2 Kodeksu cywilnego). Natomiast jeśli umowę dzierżawy zawarto w innej szczególnej formie (np. aktu notarialnego), to wypowiedzenie powinno być złożone w formie pisemnej (art. 77 § 3 Kodeksu cywilnego).
Dodatkowo należy pamiętać, że w odniesieniu do umowy dzierżawy zastosowanie ma tzw. instytucja milczącego przedłużenia umowy. Oznacza to, że umowa dzierżawy zostaje automatycznie przedłużona, jeżeli po upływie terminu oznaczonego w wypowiedzeniu dzierżawca nadal używa jej przedmiotu.