Nie można podać do sądu spółdzielni mieszkaniowej za oddanie w użyczenie części wspólnej przestrzeni właścicielom mieszkań na parterze.
Do DGP zgłosił się czytelnik skarżący się, że na jego osiedlu część ogólnodostępnej przestrzeni zielonej została zawłaszczona przez właścicieli mieszkań na parterze, którzy ogrodzili jej fragmenty płotami i roślinami. Po 30 latach spółdzielnia podjęła decyzję o przekazaniu tych terenów w bezpłatne użyczenie kilkunastu lokatorom, aby zapobiec przejęciu ich na własność na skutek zasiedzenia. Umowy zakładały zakaz ogradzania tego terenu oraz nowych nasadzeń, nie wspominały jednak nic o tych już istniejących.
Nie dla wszystkich
Sprawa była przedmiotem audytu Krajowej Rady Spółdzielczej. W zaleceniach pokontrolnych stwierdziła ona, że: „Teren wewnątrz spółdzielni powinien być dostępny dla wszystkich mieszkańców, gdyż tereny wokół budynków zagospodarowane w postaci ogródków przydomowych przez poszczególnych mieszkańców nie stanowią ich własności. Lokale zostały wyodrębnione wraz z częścią gruntu dla wszystkich członków spółdzielni”. Choć walne zgromadzenie spółdzielni opowiedziało się przeciw likwidacji trwałych ogrodzeń, część z nich została usunięta, wycięto też część zagradzających drogę roślin.
Dwoje właścicieli mieszkań z tego osiedla zdecydowało się na złożenie pozwu przeciw spółdzielni. Wcześniej próbowali zawrzeć z nią ugodę, na mocy której teren ogródków zostałby ograniczony do kilku metrów od ściany budynku. Spółdzielnia nie przyjęła tej propozycji. Skarżący domagali się przywrócenia możliwości korzystania z tej części terenu. Podkreślali, że tylko spółdzielnia może podjąć działania w celu usunięcia przeszkód ograniczających dostęp do tych miejsc. Zamiast tego sama zabroniła tam wstępu, legalizując bezprawne jego wygrodzenie przez właścicieli mieszkań na parterze przez zawarte z nimi umowy użyczenia.
Powodowie wskazywali, że choć na mocy tych umów właściciele zobowiązani są do utrzymania ogródków na własny koszt, liście i skoszona trawa nadal jest z nich wywożona na koszt spółdzielni. Podnosili, że podatek od nieruchomości płacą po równo wszyscy mieszkańcy, także ci, którzy z pewnej części terenu nie mogą korzystać.
Użyczenie to nie własność
– Umowy użyczenia dotyczą pielęgnacji ogródków i nie są w żadnym wypadku związane ze zmianą własności. Cały teren spółdzielni (trzy budynki) stanowi jedna działka o powierzchni ok 1,5 ha. Mamy dużo terenów zielonych, które inni mieszkańcy mogliby również samodzielnie użytkować, gdyby wyrazili taką chęć – tłumaczy Ewa Szewczyk-Sit, prezes Spółdzielni Mieszkaniowej Grottger.
Tłumaczy, że ostatecznie sprawę sporu spółdzielni z dwójką niezadowolonych lokatorów zakończył w czerwcu 2016 r. sąd okręgowy, który podtrzymał wcześniejszy wyrok sądu rejonowego. Sądy obu instancji oddaliły powództwo, uznając brak biernej legitymacji strony pozwanej. Roszczenie windykacyjne, a więc o przywrócenie posiadania, powinno bowiem być skierowane przeciw temu, kto tego posiadania pozbawia (czyli przeciw współwłaścicielowi, który ogrodził dany teren), a nie przeciw spółdzielni, mimo że jest ona zarządcą części wspólnej i nie podjęła działań zmierzających do uniemożliwienia dostępu innym współwłaścicielom do tej części terenu.
Co może współwłaściciel
Oskar Sokolnicki, adwokat, zwraca uwagę, że w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością przedmiotowego mieszkania.
– Nie oznacza to jednak, że właściciel może fizycznie wydzielić poszczególne części nieruchomości wspólnej i włączyć je w poczet przysługującego mu prawa własności, adaptując do swoich indywidualnych potrzeb – tłumaczy.
Część wspólna obejmuje grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą do użytku wyłącznie właścicieli lokali. Współwłasność taką stanowią np. windy, klatki schodowe, korytarze, pralnie, ogólnodostępna przestrzeń zielona. Wszyscy lokatorzy są obowiązani respektować te zasady i korzystać z nieruchomości wspólnej tak, by nie utrudniać innym dostępu do niej.
– Zgodnie z art. 206 kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli – tłumaczy Oskar Sokolnicki.
Dodaje, że nie ma wątpliwości, że uprawnienia do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej podlegają ochronie.
Jak dochodzić uprawnień
Roszczenie windykacyjne może być skierowane przeciw osobie trzeciej lub współwłaścicielowi, jeżeli zawładnął on rzeczą i uniemożliwia korzystanie z niej i jej posiadanie innemu współwłaścicielowi. Jeżeli bowiem sposobu posiadania rzeczy wspólnej nie normuje umowa współwłaścicieli ani orzeczenie sądu, każdy z nich jest uprawniony do bezpośredniego posiadania całej rzeczy (wraz z pozostałymi). Granicą jego uprawnienia jest takie samo uprawnienie innych współwłaścicieli.
– Należałoby więc pozwać tych właścicieli, którzy dopuszczają się naruszenia przez samowolne zawłaszczenie części ogólnodostępnej przestrzeni zielonej – zauważa Oskar Sokolnicki.
Podkreśla, że sąd, uwzględniając roszczenie, powinien w orzeczeniu wskazać, na czym dokładnie mają polegać obowiązki pozwanych. Bez tego rozstrzygnięcie nie nadawałoby się do egzekucji.
– Ewentualne roszczenia ochronne w tego typu sprawie należało kierować nie wobec spółdzielni ani wspólnoty mieszkaniowej, ale wobec tych właścicieli lokali, którzy dopuścili się bezprawnych działań – wyjaśnia prawnik.
Dodaje jednak, że przypadku zawarcia przez zarząd spółdzielni z poszczególnymi właścicielami lokali umów bezpłatnego użyczenia wydzielonych części celem swoistego zalegalizowania dotychczas bezprawnego stanu rzeczy hipotetycznie można sobie wyobrazić również roszczenie o ustalenie (stwierdzenie) nieważności zawartych w ten sposób umów jako naruszających przepisy dotyczące części wspólnej nieruchomości.
– Decyzję o tym, jakie części budynku nie zostaną wliczone do sumy powierzchni użytkowej wszystkich samodzielnych lokali i tym samym staną się współwłasnością właścicieli (nieruchomością wspólną), podejmuje się bowiem w chwili ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu w danej nieruchomości – wyjaśnia Oskar Sokolnicki.
Dodaje, że taki status poszczególnych części nieruchomości wspólnej nie może być samowolnie modyfikowany przez właścicieli lokali.
