Nasza spółka jako wierzyciel przejęła nieruchomość w postępowaniu egzekucyjnym po drugiej licytacji. Niestety nie mieliśmy środków na zapłatę ceny z powodu trudności finansowych, a mimo to sąd wezwał nas teraz do zapłaty rękojmi (ok. 24 tys. zł). Czy miał do tego podstawy? Czy zasady współżycia społecznego nie obowiązują także sądów?
Przede wszystkim na uwagę zasługuje, że spółka miała status wierzyciela w toku postępowania egzekucyjnego. Zapewne więc skorzystała z możliwości, jaką dawał art. 984 kodeksu postępowania cywilnego (dalej: k.p.c.). Wynika z niego, że jeżeli również na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, przejęcie nieruchomości na własność może nastąpić w cenie nie niższej niż dwie trzecie sumy oszacowania, przy czym prawo przejęcia przysługuje wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu oraz współwłaścicielowi. Jeżeli przedmiotem egzekucji jest nieruchomość rolna, stosuje się art. 982 k.p.c. W przypadku gdy osoby określone w art. 982 nie skorzystają z prawa przejęcia nieruchomości rolnej, prawo to przysługuje także wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu. Trzeba pamiętać, że wniosek o przejęcie nieruchomości wierzyciel powinien złożyć sądowi w ciągu tygodnia po licytacji, składając jednocześnie rękojmię, chyba że ustawa go od niej zwalnia.
W opisywanej sytuacji kluczowe znaczenie ma art. 969 k.p.c. Zgodnie z nim jeżeli nabywca nie wykonał w terminie warunków licytacyjnych co do zapłaty ceny, traci rękojmię, a skutki przybicia wygasają. Uiszczoną część ceny zwraca się. Następstwa te sąd stwierdza postanowieniem, na które przysługuje zażalenie. Od nabywcy nieskładającego rękojmi, który nie wykonał warunków licytacyjnych, ściąga się rękojmię w trybie egzekucji należności sądowych. Zachodzi tu ten ostatni przypadek, bo sąd wezwał spółkę, jako wierzyciela, do zapłaty kwoty rękojmi, której nie musiała płacić. W konsekwencji spółka niejako poniosła dodatkową stratę finansową, bowiem oprócz tego że ma nadal status wierzyciela wobec dłużnika egzekucyjnego, to jeszcze dodatkowo musi zapłacić wspomnianą kwotę 20 tys. zł.
Koncepcja ta ma potwierdzenie chociażby w postanowieniu Sądu Okręgowego w Częstochowie z 8 czerwca 2017 r., sygn. akt VI Cz 630/17. Zdaniem sądu skutkiem niedopełnienia warunków licytacyjnych jest wygaśnięcie przybicia, a w konsekwencji powoduje to utratę rękojmi. W przypadku zaś gdy przejmujący nieruchomość nie musiał płacić rękojmi, to sąd i tak wzywa do jej zapłaty. Co istotne, w orzeczeniu tym zaakcentowano, że sąd, nakazując ściągnięcie rękojmi, nie bada okoliczności będących przyczyną nieuiszczenia ceny nabycia, a tym samym nie ustala, czy działanie nabywcy było zawinione. Potwierdzeniem tego stanowiska jest pogląd Sądu Najwyższego wyrażony w uchwale z 20 listopada 2009 r. (sygn. akt III CZP 88/09), wskazujący, że przewidziana w art. 969 par. 1 k.p.c. utrata rękojmi następuje z mocy prawa, a postanowienie sądu stwierdzające jej utratę ma charakter deklaratoryjny. W odniesieniu się do zasad współżycia społecznego warto pomocniczo odnieść się do postanowienia Sądu Najwyższego z 9 kwietnia 2019 r., sygn. akt V CZ 26/19, w którym stwierdzono, że art. 5 k.p.c. dotyczy nadużycia prawa przez podmiot prawa cywilnego, nie jest natomiast skierowany do sądu w tym sensie, że ten nie może naruszyć prawa podmiotowego. Oznacza to, że powołanie się na zasady współżycia społecznego choćby z tej przyczyny będzie nieskuteczne.
Skłania to do wniosku, że sąd miał podstawy prawne do wezwania spółki do zapłaty kwoty rękojmi, ponieważ ta wycofała się z przejęcia nieruchomości i nie wpłaciła kwoty nabycia za nieruchomość. Niestety nie mają znaczenia zasady współżycia społecznego. Pozostaje więc dokonać wpłaty kwoty rękojmi na rachunek sądu, bo w przeciwnym razie spółce grozi nawet postępowanie egzekucyjne.
Podstawa prawna
• art. 984, art. 969 ustawy – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1460: ost.zm. Dz.U. z 2019 r. poz. 2217)
