Zamierzam postawić farmę fotowoltaiczną. Zastanawiam się, czy w tym celu powinienem nabyć grunt czy też wystarczy dzierżawa, a może w grę wchodzi inna forma własności? Jeśli wybiorę dzierżawę, to jak zabezpieczyć swoje interesy w umowie i chronić się przed jej wypowiedzeniem?
Wytwórca prądu tytuł prawny do nieruchomości, na której zrealizowana ma zostać instalacja fotowoltaiczna, może pozyskać na podstawie różnych instrumentów określonych przez prawo cywilne, takich jak prawo własności, użytkowania, umowa dzierżawy czy służebność przesyłu. Jednak – jak wynika z praktyki – formą najbardziej odpowiadającą potrzebom wytwórców w zakresie inwestycji fotowoltaicznej jest umowa dzierżawy, która zapewnia im prawo do używania gruntu i pobierania z niego pożytków. Co więcej, ustawowa granica czasu trwania umowy dzierżawy zawartej na czas nieokreślony (30 lat) koresponduje z faktycznym czasem eksploatacji inwestycji fotowoltaicznej. Osoby zamierzające zainwestować w farmę fotowoltaiczną mogą także zawrzeć na grunt umowy nienazwane, których postanowienia opierają się na podstawowych regulacjach umowy dzierżawy.
Alternatywną, podobnie atrakcyjną formą pozyskania tytułu prawnego dla wytwórcy może być umowa użytkowania. Jednak ma ona jedną wadę, która nie występuje w przypadku umów dzierżawy. A mianowicie użytkowanie jest prawem niezbywalnym, co znacząco zmniejsza jego atrakcyjność i powszechność wykorzystania w obrocie. Prawo własności również jest powszechnie wykorzystywane w przypadku inwestycji fotowoltaicznej.
Przy tym wszystkim należy pamiętać, że dla celów przystąpienia do aukcji konieczne jest posiadanie ostatecznego tytułu prawnego do nieruchomości. Samo zawarcie umowy przedwstępnej nie zabezpiecza tytułu prawnego do nieruchomości w sposób ostateczny i dlatego nie zapewnia wytwórcy możliwości udziału w aukcji. Ponadto trzeba też mieć na uwadze, że dla celów procedur aukcyjnych konieczne jest pozyskanie tytułu prawnego nie tylko dla lokalizacji części produkcyjnych inwestycji fotowoltaicznej (moduły fotowoltaiczne), lecz także dla urządzeń służących do wyprowadzania mocy (kable do wyprowadzania mocy).
Czas trwania i czynsz
Przy zawieraniu umowy dzierżawy warto pamiętać o kilku istotnych kwestiach. Przede wszystkim należy odpowiednio określić czas trwania umowy – najkorzystniejszy będzie czas oznaczony nie dłuższy niż trzydzieści lat. Okres ten, jak już wspominałem, w pełni wystarcza do zabezpieczenia prawa do korzystania z gruntu przez czas eksploatacji inwestycji fotowoltaicznej. Jednocześnie określenie czasu trwania umowy dzierżawy zmniejsza ryzyko przedterminowego wypowiedzenia jej przez wydzierżawiającego. W przypadku zawarcia umowy na czas nieoznaczony mógłby on wypowiedzieć umowę w każdym czasie.
Istotne z punktu widzenia wytwórcy jest też odpowiednie ukształtowanie warunków płatności czynszu. Faktyczne korzystanie z gruntu, na którym ma stanąć farma fotowoltaiczna, rozpoczyna się z momentem przystąpienia do prac budowlanych, co następuje po zakończeniu fazy projektowania inwestycji. Dlatego też w umowie dzierżawy należy zawrzeć postanowienia o przekazaniu nieruchomości wytwórcy z chwilą rozpoczęcia korzystania z nieruchomości, z którym to momentem należy powiązać rozpoczęcie płatności czynszu dzierżawnego. Dzięki temu wytwórca poniesie pierwsze opłaty z tytułu czynszu dopiero w momencie rozpoczęcia prac budowlanych. Należy jednak pamiętać o konieczności doprecyzowania w umowie dzierżawy, że pierwszy czynsz obejmuje także okres od zawarcia umowy dzierżawy do rozpoczęcia prac budowlanych.
Z notarialnym poświadczeniem
Inwestor musi się też liczyć z ryzykiem, że dzierżawiona pod instalację nieruchomość zostanie zbyta – a to niestety wiąże się z możliwością wypowiedzenia umowy przez nowego właściciela nieruchomości. Kluczowe z punktu widzenia wytwórcy jest zawarcie umowy dzierżawy w odpowiedniej, kwalifikowanej formie – ze względu na przepisy dotyczące ksiąg wieczystych najbardziej optymalnym rozwiązaniem jest forma z podpisami notarialnie poświadczonymi. Nabywca nieruchomości nie będzie uprawniony do wypowiedzenia umowy dzierżawy, jeżeli umowa zostanie zawarta na czas określony w formie pisemnej z datą pewną (czynność prawna posiada datę pewną, jeżeli jej dokonanie jest stwierdzone w dokumencie urzędowym przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego albo notariusza – red).
Jednakże ochrona przed wypowiedzeniem umowy nie jest nieograniczona. Dopełnienie wskazanych warunków nie uchroni wytwórcy przed wypowiedzeniem umowy zawartej na czas do dwóch lat w sytuacji, gdy nieruchomość zostanie zbyta w postępowaniu egzekucyjnym. Z uwagi na tę regulację warto w umowie dzierżawy zawrzeć postanowienia minimalizujące możliwość prowadzenia egzekucji z dzierżawionej nieruchomości, tj. nakładające na wydzierżawiającego obowiązki informacyjne dotyczące postępowań sądowych i egzekucyjnych, a także postanowienia uprawniające wytwórcę do zapłaty czynszu bezpośrednio do rąk wierzycieli właściciela gruntu.
Wentyl bezpieczeństwa w księdze wieczystej
Zawarcie umowy dzierżawy warto ujawnić w księdze wieczystej nieruchomości. Umowa uprawniająca do korzystania z gruntu (np. umowa użytkowania lub dzierżawy) nieujawniona w księdze wieczystej nieruchomości jest oczywiście ważna, jednak jej ujawnienie zapewnia wytwórcy dalej idącą ochronę i dodatkowe korzyści. W szczególności dotyczy to umowy dzierżawy, która – bez ujawnienia w księdze wieczystej – wywołuje skutki jedynie między stronami umowy, tj. wydzierżawiającym i wytwórcom.
Wpis do księgi wieczystej nieruchomości zapewnia skuteczność umowy dzierżawy względem osób trzecich i przysługującym im praw do nieruchomości. Obowiązuje zasada pierwszeństwa – prawo wpisane wcześniej ma pierwszeństwo przed prawem wpisanym później, jak też i przed prawem niewpisanym do księgi wieczystej. O pierwszeństwie decyduje już moment złożenia wniosku o wpis, przez co rozszerzenie skuteczności umowy zależy wyłącznie od wytwórcy. Dzięki rozszerzonej skuteczności wytwórca, który uzyskał najwyższe pierwszeństwo, nie musi obawiać się, że jego prawo do korzystania z nieruchomości zostanie skutecznie zakwestionowane przez osoby trzecie. Jednakże ochrona ta nie jest absolutna – wytwórca będzie zobowiązany respektować prawa osób trzecich nabyte na podstawie innej niż czynność prawna (np. w drodze zasiedzenia lub wywłaszczenia), a także niektóre służebności (m. in. służebność drogi koniecznej i służebność przesyłu). Przy czym preprezentowany jest pogląd, zgodnie z którym ujawnienie umowy dzierżawy w księdze wieczystej chroni także przed ryzykiem wypowiedzenia umowy przez nowego właściciela w przypadku zbycia nieruchomości. W przypadku umowy użytkowania lub służebności ujawnienie w księdze wieczystej chroni przed wygaśnięciem tych praw w toku ewentualnego postępowania egzekucyjnego, na wypadek uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości nabytej w toku licytacji.
Należy pamiętać, że ujawnienie zawartej umowy w księdze wieczystej będzie możliwe tylko w przypadku, gdy umowa zostanie zawarta co najmniej w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym, gdyż ta forma wymagana jest dla dokonania wpisu w księdze wieczystej (art. 31 ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. – o księgach wieczystych i hipotece; t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1916 ze zm.).
