Jeśli już wywłaszczenie jest nieuniknione, to jak w świetle obecnie obowiązujących przepisów możemy zmaksymalizować odszkodowanie? Wszystkie specustawy (a także w pewnym zakresie nawet ustawa o gospodarce nieruchomościami) zawierają podobne regulacje dotyczące bonusów odszkodowawczych. Poniżej zaprezentowane regulacje wskazują konkretne przepisy najnowszej specustawy inwestycyjnej - ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (dalej ustawa o CPK), jednakże analogiczne zapisy znajdują się w innych specustawach.
Powiększenie odszkodowania o 5 proc.
Po pierwsze musimy pamiętać, że samo wydanie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji już umożliwia nam podjęcie działań, które skutkować będą podwyższeniem ustalonego odszkodowania o dodatkowe 5 proc.. Mamy na to tylko 30 dni, więc warto działać sprawnie.
Aby powiększyć należne odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość należy we właściwym terminie ją wydać. Co prawda z treści art. 52 ust. 1 ustawy o CPK wynika, że termin wydania nieruchomości wynosi 120 dni od dnia doręczenia właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zawiadomienia o wydaniu decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK, lecz art. 65 stanowi, że gdy dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty wywłaszczonej nieruchomości wyda tę nieruchomość nie później niż w terminie 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji o ustaleniu lokalizacji w zakresie budowy CPK wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5 proc. wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego. Termin 120 dni na wydanie nieruchomości dotyczy jedynie czasu na opuszczenie danej nieruchomości, bez konieczności przeprowadzania procedury egzekucji administracyjnej. Wydanie nieruchomości w tak krótkim, 30 dniowym czasie, uławia Inwestorowi planowanie inwestycji i dlatego tez ustawodawca w celu zmotywowania wywłaszczanych wprowadził ten bonus.
Już w treści samego zawiadomienia o wydaniu decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK wskazana zostanie możliwość powiększenia należnego odszkodowania o 5 proc., jeżeli w ciągu 30 dni od dnia doręczenia tego zawiadomienia wydamy nieruchomość. Dlatego też należy działać bezpośrednio po otrzymaniu zawiadomienia i nie czekać na upływ maksymalnego ustawowego okresu 120 dni. Aby mieć pewność, że otrzymamy tzw. bonus 5 proc., najlepiej będzie w ciągu 30 dni od daty otrzymania zawiadomienia o wydaniu decyzji wysłać na adres Inwestora (umieszczony w samej decyzji) własnoręcznie podpisane oświadczenie właściciela nieruchomości o jej wydaniu. Nie ma przy tym obowiązku fizycznego jej wydania, lecz liczy się samo oświadczenie woli, z którego jasno wynika, że chcemy wydać naszą nieruchomość. Wówczas możemy być pewni, że nasze przyszłe odszkodowanie będzie powiększone o 5 proc..
Powiększenie odszkodowania o 10 000 zł i przyznanie lokalu zamiennego
Jeżeli w wyniku wywłaszczenia tracimy swoje miejsce zamieszkania wówczas, na podstawie art. 64 ustawy o CPK, odszkodowanie przysługujące dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zamieszkałemu w tym budynku albo lokalu, powiększa się o kwotę 10 000 zł w odniesieniu do, odpowiednio, budynku mieszkalnego albo każdego lokalu mieszkalnego znajdującego się na tej nieruchomości. Dodatkowo, jeżeli inwestorowi zezwolono na niezwłoczne zajęcie nieruchomości, inwestor ma obowiązek w terminie faktycznego objęcia nieruchomości w posiadanie, do wskazania lokalu zamiennego (art. 52 ust. 6 ustawy o CPK).
Zaliczka na poczet odszkodowania w toku postępowania odwoławczego
Z analizy tekstu ustaw dotyczących ustalania odszkodowań jasno wynika, że wywłaszczani właściciele nieruchomości nie powinni opóźniać wydania decyzji odszkodowawczej w I instancji, lecz składać od tej decyzji odwołanie, walcząc o wyższe odszkodowanie w kolejnych etapach postępowania. Taką konkluzję można wywnioskować m. in. po analizie art. 69 ustawy o CPK. Zgodnie z jego brzmieniem, na wniosek osoby uprawnionej do otrzymania odszkodowania, w przypadku gdy wywłaszczeniu podlega nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym lub budynkiem, w którym wyodrębniono lokal mieszkalny, wypłaca się zaliczkę w wysokości 70% odszkodowania ustalonego w decyzji przez wojewodę.
Wypłata zaliczki następuje w terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku. Wysokość wypłacanego odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości pomniejsza się o kwotę wypłaconej zaliczki. Taka regulacja na pewno w dużym stopniu rekompensuje właścicielowi nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym utratę miejsca zamieszkania i umożliwia zakup innego lokum, bez konieczności wieloletniego często oczekiwania na należne odszkodowanie. Jednakże w przypadku, gdy decyzja przyznająca odszkodowanie została następnie uchylona lub stwierdzono jej nieważność, osoba, której wypłacono odszkodowanie, albo jej spadkobierca, są obowiązani do zwrotu tego odszkodowania, po jego waloryzacji na dzień zwrotu. Na marginesie należy wskazać, że ustawa o CPK, w odróżnieniu od najczęściej stosowanej specustawy drogowej ale też regulacji ustawy o gospodarce nieruchomościami, przewiduje wypłatę zaliczki na poczet odszkodowania wyłącznie za nieruchomości zabudowane budynkiem mieszkalnym, tym samym ograniczając ten „bonus” odszkodowawczy tylko do tej kategorii nieruchomości, podczas gdy inne regulacje przyznawały prawo do uzyskania zaliczki na poczet odszkodowania za wszystkie kategorie wywłaszczanych nieruchomości.
Możliwość przyznania nieruchomości zamiennej oraz możliwość żądania wywłaszczenia pozostałej części nieruchomości wywłaszczanej
Autorzy ustawy o Centralnym Porcie Komunikacyjnym na etapie prac legislacyjnych wielokrotnie powtarzali, że chcieliby, aby w ramach wywłaszczeń realizowanych tą ustawą na szeroką skalę przyznawano nieruchomości zamienne zamiast odszkodowania. Dotychczasowa praktyka wywłaszczeniowa ograniczała się zazwyczaj do odszkodowania w formie pieniężnej, a wnioski wywłaszczanych o przyznanie nieruchomości zamiennej były odrzucane z powodu braku posiadania nieruchomości, które inwestor mógł zaproponować wywłaszczanemu jako zamienne. Zgodnie z art. 58 ustawy o CPK w ramach odszkodowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, za jego zgodą, może być przyznana nieruchomość zamienna. Z kolei art. 59 ustawy o CPK szczegółowo opisuje procedurę przyznawania nieruchomości zamiennej. Wywłaszczany w ciągu 14 dni od otrzymania zawiadomienia o wydaniu decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK powinien wezwać Inwestora do przedstawienia co najmniej dwóch propozycji nieruchomości zamiennych. Jeżeli w terminie 2 miesięcy od dnia wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania nie udało się zawrzeć umowy przeniesienia prawa do nieruchomości zamiennej lub uzgodnić wysokości odszkodowania, negocjacje podlegają zakończeniu, a ustalenie odszkodowania następuje w drodze decyzji.
Jeżeli pozostała część nieruchomości wywłaszczanej nie nadaje się do wykorzystywania w dotychczasowy sposób albo zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem, na żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego Inwestor ma obowiązek nabyć pozostałą część nieruchomości wywłaszczanej w drodze umowy, na rzecz Skarbu Państwa (art. 48 ust. 3 ustawy o CPK). Należy jednak pamiętać, że roszczenie o wykup pozostałej części nieruchomości ma charakter cywilnoprawny nie administracyjny.
Jak widać regulacje wywłaszczeniowe stwarzają wiele możliwości maksymalizacji odszkodowania. Nie bez znaczenia jest też wnikliwa analiza sporządzonej w toku postępowania odszkodowawczego wyceny nieruchomości, która jednak także wymaga od uczestników postępowania profesjonalnej wiedzy dotyczącej wyceny nieruchomości. Dlatego też lepiej chyba powierzyć prowadzenie postępowania odszkodowawczego profesjonalnemu pełnomocnikowi, który nie zagubi się w gąszczu przepisów i zasad postępowań odszkodowawczych, niż samodzielnie uczyć się procedury odszkodowawczej na swoim postępowaniu odszkodowawczym.